Larangan Warga Memperbaiki Fasilitas Olahraga Perumahan BTN yang Diduga Dikomersialkan Pengembang

Dijawab oleh: Rony Kurniawan, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan MOHAMAD FAISAL MAKASSAR dari MALUKU terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka kami akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda Fasilitas umum (fasum) atau kita sering mengenalnya juga dengan sebutan fasilitas sosial (fasos) adalah fasilitas pendukung yang wajib ada untuk mendukung terselenggaranya fungsi bangunan. Bentuknya adalah sarana dan prasarana. Sejatinya, lahan yang digunakan untuk fasum adalah untuk kepentingan bersama. Fasum dan fasos sendiri berasal dari pajak dan retribusi pemerintah dari masyarakat. Sehingga untuk menggunakan fasum, masyarakat tak dikenakan biaya. Selain itu, fasum juga disediakan oleh pengembang yang ingin membuat perumahan sebagai salah satu fasilitas perumahan yang dapat digunakan secara bersama-sama. 40% lahan dari perumahan sendiri harus dialokasikan untuk fasum dan fasos. Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan permukiman, dalam pasal 3 dijelaskan bahwa developer wajib menyediakan sarana dan prasarana fasum. Dalam UU tersebut disebutkan bahwa upaya mendukung penataan dan pengembangan wilayah dan penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian juga kawasan permukiman. Hal ini disesuaikan dengan tata ruang agar dapat mewujudkan keseimbangan kepentingan. Diantaranya meningkatkan daya guna serta hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan perumahan. Dalam pasal 47 (1) dan (4) diatur bahwa pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan bisa dilakukan oleh Pemerintah daerah maupun setiap orang. Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai dibangun wajib diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan Fasilitas umum atau fasum adalah salah satu hal yang wajib ada di lingkungan perumahan yang baik. Kehadiran fasum sudah diatur dalam undang-undang maupun pemerintah daerah yang dalam implementasinya dapat dilakukan dengan sistem kerjasama antara Pemerintah Daerah (Pemda) dan juga masyarakat serta pihak swasta. Dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 mengenai Perumahan dan Kawasan Permukiman dijelaskan bahwa setiap pengembang wajib mengalokasikan lahan yang akan dibangun untuk dijadikan fasos ataupun fasum. Diantaranya adalah drainase, taman bermain, tempat ibadah, jalan penghubung dan ruang terbuka hijau. Pembangunan fasum di lingkungan perumahan dapat dilakukan oleh pihak pengembang kemudian diserahkan kepada Pemda atau masyarakat melalui RT atau RW setempat. Namun apabila ada pihak pengembang yang nekat tidak menyediakan fasos atau fasum, maka akan dikenakan sanksi, antara lain: • Pembatalan izin • Pengenaan denda administratif • Peringatan tertulis • Pembatasan kegiatan pembangunan • Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan • Penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan perumahan • Pembekuan/pencabutan surat bukti kepemilikan rumah • Penguasaan sementara oleh pemerintah (disegel) • Kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu tertentu • Pembatasan kegiatan usaha • Pembekuan izin usaha • Pencabutan izin usaha • Pembekuan izin mendirikan bangunan • Pencabutan izin mendirikan bangunan • Perintah pembongkaran bangunan rumah • Pengawasan • Kewajiban pemulihan fungsi lahan dalam jangka waktu tertentu • Pencabutan insentif • Penutupan lokasi Mengubah Lahan Fasum Jadi Tempat Tinggal Bisa Dipidana, Ini Aturan Hukumnya! Pada perumahan maupun cluster rumah yang lahannya terbatas, bukan tak mungkin lahan yang harusnya menjadi fasilitas umum malah dibangun rumah tinggal. Jika hal tersebut terjadi, apakah mengubah lahan fasum jadi tempat tinggal melanggar aturan hukum yang berlaku? Untuk itu, simak pembahasannya bersama-sama! Ada beberapa aturan hukum yang berkaitan dengan menghubah lahan fasum menjadi tempat tinggal secara lengkap berikut ini: 1. Pasal 50 Angka 14 Undang Undang Cipta Kerja Pasal ini mengubah Pasal 134 UU 1/2011 yang mengatur setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, utilitas umum yang diperjanjikan sesuai standar. 2. Pasal 17 Ayat 6 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Standar sarana perumahan paling sedikit meliputi ruang terbuka hijau dan sarana umum yang meliputi rumah ibadah, tempat bermain anak-anak, tempat olahraga, dan papan penunjuk jalan. Berdasarkan kedua aturan hukum tersebut, maka mengubah fasilitas umum menjadi tempat tinggal maka hal ini sudah tidak sesuai dengan standar sarana menurut Undang-Undang. Jika hal tersebut sudah terjadi, maka kamu harus melihat kembali perjanjian jual beli rumah berdasarkan ketentuan sarana prasarana, hingga utilitas umum yang telah dijanjikan oleh pengembang. Selain faktor tersebut, pihak pengembang juga dapat dijerat pidana jika mengakibatkan timbulnya korban/kerusakan terhadap kesehatan, keselamatan, dan/atau lingkungan. Aturan tersebut berdasarkan Pasal 50 angka 16 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 151 UU 1/2011 berikut ini. “Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana dan utilitas umum yang diperjanjikan.” Sesuai dengan Pasal 134 yang mengakibatkan timbulnya korban/kerusakan terhadap kesehatan, keselamatan, dan/atau lingkungan dipidana dengan denda paling banyak Rp5 miliar.” Sanksi untuk Pengembang yang Mengubah Lahan Fasum Jadi Tempat Tinggal, Jika lahan fasum jadi tempat tinggal sudah terjadi, maka ada beberapa sanksi administratif yang berupa: 1. Peringatan tertulis. 2. Pembatasan kegiatan pembangunan. 3. Penghentian pekerjaan pembangunan untuk sementara. 4. Penghentian sementara atau tetap pengelolaan hunian. 5. Penguasaan sementara oleh pemerintah. 6. Membongkar bangunan sendiri dalam waktu tertentu. 7. Membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria yang sudah diperjanjikan. Sanksi untuk pengembang juga meliputi: 1. Pembatasan kegiatan usaha. 2. Pembekuan persetujuan bangunan gedung. 3. Persetujuan bangunan gedung dicabut. 4. Pencabutan surat bukti kepemilikan rumah. 5. Pembongkaran bangunan rumah. 6. Pembekuan Perizinan Berusaha. 7. Pencabutan Perizinan Berusaha. 8. Pengawasan. 9. Pembatalan Perizinan Berusaha. 10. Kewajiban pemulihan fungsi lahan dalam jangka waktu tertentu. 11. Pencabutan insentif. 12. Denda administratif hingga penutupan lokasi. Upaya Hukum Jika Lahan Fasum Menjadi Tempat Tinggal Apabila lahan fasum jadi tempat tinggal akan segera dibangun, maka langkah hukum yang bisa ditempuh oleh perkumpulan warga antara lain: 1. Rapat warga dengan pengembang untuk mencari solusi bersama yang saling menguntungkan. 2. Melaporkan dinas terkait karena adanya perubahan fasilitas umum dan sosial agar dapat ditertibkan sesuai dengan peruntukkan. 3. Melaporkan pada kepolisian jika pengubahan fasilitas umum mengakibatkan korban/kerusakan terhadap kesehatan, keselamatan dan/atau lingkungan. 4. Menggugat secara perdata ke Pengadilan Negeri karena perbuatan melanggar hukum mengubah fasos/fasum menjadi properti pribadi. 5. Menggugat ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) terkait dugaan sertifikat di atas fasos/fasum. Itulah beberapa hal yang perlu kamu ketahui mengenai aturan hukum mengubah lahan fasum jadi tempat tinggal beserta sanksi yang diberikan untuk pengembang. Dalam Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman disebutkan bahwa setiap pengembang wajib mengalokasikan lahan yang bakal dibangun untuk dijadikan fasos maupun fasum. Adapun di antaranya seperti jalan penghubung, drainase, taman bermain, tempat ibadah, dan ruang terbuka hijau. Aturan mengenai pembangunan fasum di lingkungan perumahan dapat dilakukan oleh pihak pengembang lalu diserahkan kepada Pemda maupun masyarakat perumahan tersebut melalui RT atau RW. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Dasar Hukum : 1. UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman 2. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah 3. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11 tahun 2008 tentang Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan dan Permukiman Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.