Kebutuhan Pengukuran Ulang Tanah Bersertifikat Saat Patok Batas BPN Tidak Lengkap

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari pernyataan dapat kami simpulkan sebagai berikut : 1. Saudara akan membeli tanah yang sudah SHM 2. Batas tanah yang telah di buat BPN sudah hilang hanya tersisa satu patok Pertanyaan saudara Apakah saudara perlu mengajukan ke BPN untuk ukur ulang tanah tersebut? Ataukah batas patok cukup ditunjukkan oleh penjual? Sebelum menjawab permasalahan hukum saudara kami akan menjelaskan tentang sertifikat. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing- masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Hal tersebut sebagaimana tertuang dalam Pasal 1 ayat 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997). Menurut Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat tanda bukti hak (sertifikat tanah) atas pendaftaran tanah merupakan alat pembuktian yang kuat. Sekarang kami akan menjelaskan Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permeneg Agraria No. 3/1997”), kepala kantor pertanahan mempunyai tanggung jawab untuk memelihara peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait. Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka kepala kantor pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut. Lebih lanjut, apabila suatu bidang tanah yang diukur ulang telah diterbitkan sertifikat, maka selain dilakukan perubahan pada gambar ukur dan peta pendaftaran tanah, juga dilakukan perubahan pada surat ukurnya. Berikutnya kami akan menjelaskan tentang peralihan hak atas tanah (khususnya melalui jual beli) disebutkan dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 yang berbunyi:   Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.  Akta jual beli (AJB) tersebut juga patuh pada syarat sahnya suatu perjanjian yang harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi 4 syarat, yaitu:     Tentu dalam suatu AJB yang sudah mengandung empat syarat yang disampaikan di atas, berlaku juga asas pacta sunt servanda, yaitu asas kepastian hukum dalam perjanjian, yaitu para pihak dalam perjanjian memiliki kepastian hukum dan oleh karenanya dilindungi secara hukum, sehingga jika terjadi sengketa dalam pelaksanaan perjanjian, maka hakim dengan keputusannya dapat memaksa agar pihak yang melanggar itu melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian. Biasanya sebelum transaksi Jual Beli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) melakukan pengecekan atau verifikasi dan validasi terhadap sertifikat yang terbit atas tanah kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat di mana objek tanah berada. Termasuk tentang luas tanah yang tercatat di dalam sertifikat. Setelah dilakukan pengecekan tersebut, tergantung Para Pihak dalam perjanjian apakah akan disertai dengan pengukuran ulang baru atau tidak terhadap objek tanah tersebut. Apabila tidak, Para Pihak yang mengikatkan diri dalam Akta Jual Beli (AJB) dianggap telah sepakat terhadap jumlah luas yang tertera dalam sertifikat. Baik diketahui luasnya kelebihan bagi si "Penjual" atau kekurangan bagi si "Pembeli". Masing-masing pihak harus tunduk dan patuh pada AJB yang telah dibuat. Tetapi Jika sebelum jual beli dilaksanakan, saudara mengajukan permohonan pengukuran ulang pada kantor pertanahan setempat, sehingga diketahui secara pasti dan jelas berapa sebenarnya luasan tanah yang menjadi hak saudara. Berdasarkan pengukuran ulang tersebut, jika memang terjadi kekeliruan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan melakukan perbaikan/perubahan pada data fisik di buku tanah maupun di sertifikat. (Istilah pertanahannya: minta pengembalian batas) Sekarang kami akan menjawab pertanyaan saudara, berdasarkan penjelasan pasal diatas, maka, jika sebelum saudara melakukan AJB saudara menginginkan mengukur ulang tanah tersebut maka saudara bisa meminta BPN untuk mengukur ulang tanah tersebut, tetapi ada biaya yang harus di tanggung dalam pengukuran tanah tersebut, atau saudara dapat mengukur tanah tersebut secara mandiri. Jika saudara merasa ukuran tanah yang tertera di sertifikat telah benar maka saudara tidak perlu mengukur fisik tanah tersebut. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat  Dasar hukum: 1. Kitab Undang Hukum Perdata; 2. Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria; 3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang mana telah mengubah; 4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional, yang telah dirubah menjadi Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.