Pemecahan Sertifikat dan Pembagian Kewajiban Pembayaran PBB untuk Rumah Warisan atas Nama Beberapa Ahli Waris

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Berdasarkan pertanyaan saudara, kami berpendapat bawa sertifikat tersebut belum dipecah. Sebelum kami menjawab pertanyaan saudara kami akan menjelaskan Pasal 36 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997), pemecahan bidang tanah atau sering juga dikenal dengan pemecahan sertifikat tanah merupakan salah satu jenis perubahan data fisik objek pendaftaran tanah dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pasal 48 ayat 1 PP No.24 Tahun 1997 pemecahan bidang tanah dilakukan ketika satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Dalam pemecahan sertifikat tanah, bidang tanah sertifikat induknya sudah tidak ada/tidak aktif. (Penjelasan Pasal 49 Ayat 1 PP No.24 Tahun 1997) Kemudian, untuk menjawab pertanyaan bagaimana cara pecah tanah warisan, maka perlu dilakukan beberapa langkah sebagai berikut. 1. Penetapan Ahli Waris dari Pengadilan Jika sebidang tanah akan diwariskan kepada lebih dari satu orang, maka peralihan hak atas tanah tersebut harus disertai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris. Hal ini diatur dalam Pasal 42 ayat (4)PP. No.24 Tahun 1997, yang berbunyi: “Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.” Surat tanda bukti sebagai ahli waris, menurut Penjelasan Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997, dapat berupa akta keterangan hak mewaris, atau surat penetapan ahli waris atau surat keterangan ahli waris.  Berdasarkan Pasal 111 ayat (1) huruf c PermenpanATR/BPN No. 16 Tahun 2021, salah satu proses pemecahan sertifikat yang berasal dari warisan sebidang tanah, harus dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, yang dapat berupa wasiat, putusan pengadilan, penetapan hakim/ketua pengadilan, surat pernyataan ahli waris yang dibuat para ahli waris, akta keterangan hak mewaris dari notaris, atau surat keterangan waris dari balai harta peninggalan. Untuk itu, jika saudara akan menggunakan penetapan ahli waris, maka saudara perlu mengajukan permohonan penetapan ahli waris terlebih dahulu dari pengadilan setempat. Setelah seluruh berkas untuk mengajukan permohonan penetapan waris kepada Pengadilan telah siap, maka agenda selanjutnya adalah melakukan persidangan permohonan, dengan agenda pengajuan permohonan, pembuktian, hingga kemudian diterbitkan penetapan dari majelis hakim. Setelah penetapan ahli waris sudah dikeluarkan oleh Pengadilan terkait, maka selanjutnya adalah mengajukan pemecahan sertifikat tanah kepada Kantor ATR/BPN. 2. Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah ke Kantor ATR/BPN Permohonan pemecahan sertifikat tanah dapat dilakukan dengan cara mengajukan permohonan ke Kantor ATR/BPN domisili saudara, sekarang ini dapat dilakukan secara online. Kemudian, Saudara perlu mengisi formulir permohonan pemecahan sertifikat tanah. Formulir tersebut berkaitan dengan identitas pemohon/penerima kuasa, jenis layanan yang akan dimohonkan yaitu pemecahan bidang, lokasi tanah sesuai data sertifikat, dan nomor sertifikat. Dalam laman tersebut, saudara perlu mengikuti instruksi yang telah disediakan. Selain secara online, saudara juga dapat datang langsung ke Kantor ATR/BPN dengan membawa persyaratan yang diperlukan. Adapun, dokumen-dokumen yang harus disiapkan untuk permohonan pemecahan sertifikat tanah menurut Pasal 133 ayat (1)  Permen Agraria/BPN No. 3 Tahun 1997 adalah: 1. sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; 2. identitas pemohon; 3. persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar tersebut, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan dokumen-dokumen di atas. (pasa 133 Ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah) Secara lebih detail, berdasarkan laman ATR/BPN tentang Pemecahan, syarat pemecahan sertifikat tanah atau bidang tanah yaitu: 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup; 2. Surat kuasa apabila dikuasakan; 3. Fotokopi identitas pemohon (KTP) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket; 4. Sertifikat asli; 5. Rencana tapak/site plan dari pemerintah kabupaten/kota setempat. Selanjutnya, terdapat keterangan tambahan terkait dengan persyaratan tersebut yang perlu diperhatikan, yaitu: 1. Identitas diri; 2. Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon; 3. Pernyataan tanah tidak sengketa; 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik; 5. Alasan pemecahan. Sekarang kami akan menjelaskan tentang PBB. Dasar konstitusional kewajiban Warga Negara Indonesia (“WNI”) untuk membayar pajak terdapat pada Pasal 23A UUD 1945, yakni pajak dan pungutan lain yang bersifat memaksa untuk keperluan negara diatur dengan undang-undang. WNI yang membayar pajak secara tidak langsung telah memenuhi Pasal 30 ayat (1) UUD 1945, yakni tiap warga negara berhak dan wajib ikut serta dalam usaha pertahanan dan keamanan negara. Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”) sebelumnya diatur dalam UU 12/1985. Pada perkembangannya, pemerintah melakukan pembaharuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang lama dengan yang baru (tax reform). Berbagai pembaharuan dilakukan hingga saat ini, dan salah satu peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang perpajakan adalah Undang- undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU1/2022) Setelah dilakukan tax reform, PBB terbagi menjadi 2 (dua) jenis, yaitu PBB yang pengelolaannya diatur oleh pemerintah daerah dan pemerintah pusat. Pengelolaan yang diatur oleh pemerintah daerah meliputi Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (“PBB-P2”), sedangkan pengelolaan yang diatur oleh pemerintah pusat meliputi Pajak Bumi dan Bangunan Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan, dan Sektor Lain (“PBB-P3”). Berdasarkan pertanyaan saudara kami asumsikan tanah yang dimaksud adalah tanah yang dimiliki oleh orang pribadi, sehingga termasuk dalam PBB-P2. Pengertian PBB-P2 diatur dalam Pasal 1 ayat (33) UU1/2022 yang berbunyi sebagai berikut: “Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang selanjutnya disingkat PBB- P2 adalah Pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan”. Dalam hal PBB-P2, juga perlu Saudara ketahui mengenai subjek pajak, wajib pajak, dan objek pajak. Menurut pasal 1 Ayat 23 UU 1/2022 Subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang dapat dikenai pajak. Sedangkan wajib pajak adalah orang pribadi atau badan, meliputi pembayar pajak, pemotong pajak, dan pemungut pajak, yang mempunyai hak dan kewajiban perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (Pasal 1 Ayat 24 UU 1/2022. Aturan mengenai subjek pajak dan wajib pajak diatur lebih lanjut pada Pasal 39 UU 1/2022, yaitu: 1. Subjek Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau Badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan 2. Wajib Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau Badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan. Berikut ini cara Pemecahan Data PBB-P2 dengan melampirkan/membawa dokumen sebagai berikut: 1. Fotocopy Kartu Tanda Pengenal (KTP); 2. Fotocopy Kartu Keluarga (KK); 3. Fotocopy Bukti Lunas PBB-P2 tahun sebelumnya; 4. Fotocopy Sertifikat Tanah atau Surat Ukur/GS/Siliah Jariah/Alas Hak bukti lain yang menjadi dasar kepemilikan (dilegalisir oleh Lurah/Notaris); 5. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dilegalisir oleh Lurah/Notaris atau Surat Keterangan Lurah yang menyatakan luas bangunan; 6. Surat Pernyataan Wajib Pajak yang menyatakan tanah kosong bermaterai (jika tanah dalam keadaan kosong/tidak ada bangunan); 7. Surat Kuasa jika dikuasakan; 8. Foto Objek Pajak – 3 sisi (tampak depan, samping kanan dan samping kiri); 9. Mengisi SPOP dan LSPOP dengan lengkap dan benar dan ditandatangani oleh Wajib Pajak atau yang dikuasakan; 10. Melampirkan Sertifikat Induk; 11. Mengisi  Surat Permohonan Pemecahan Data SPPT PBB-P2; 12. Nomor HP yang bisa dihubungi. Berdasarkan pertanyaan saudara tentang apakah PBB dan sertifikatnya dapat dipecah, berdasarkan penjelasan pasal di atas sertifikat hak milik tanah dan PBB dapat dipecah (lihat penjelasan kami di atas). Pertanyaan saudara selanjutnya jika saudara telah melakukan pemecahan tanah, dengan demikian, saudara dapat membayar PBB-P2 secara pribadi atas tanah milik saudara Adapun, jika tanah tersebut belum dibagi atau belum dilakukan pemecahan, maka saudara perlu membayar PBB-P2 atas tanah warisan tersebut secara kolektif oleh para wajib pajak. Untuk dapat membayar PBB-P2 atas bagian tanah saudara sendiri, maka saudara perlu melakukan pemecahan sertifikat tanah dengan memenuhi syarat administratif tersebut di atas. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat  Dasar hukum: 1. Undang- Undang Dasar 1945 2. Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan sebagaimana telah dirubah dengan Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi Dan Bangunan; 3. Undang- Undang Nomor 1 Tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah; 4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.