Langkah Hukum Ahli Waris untuk Mengurus Letter C Tanah Warisan yang Dikuasai Pihak Lain Tanpa Bukti Pembayaran

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan Santos Rahmat dari DKI JAKARTA terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka kami akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang 2 terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda Syarat sah jual beli tanah menurut Hukum Perdata Ada Empat syarat yang dikemukakan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pasal 1320 agar suatu persetujuan dikatakan sah, yaitu: 1. Kesepakatan mereka yang mengikat dirinya, 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3. Suatu pokok persoalan tertentu, dan 4. Suatu sebab yang tidak terlarang. Namun jika perjanjian tersebut dibuat berdasarkan paksaan atau kekhilafan maka menjadi tidak sah. Hal tersebut telah diatur dalam pasal 1321 KUH Perdata yang berbunyi “Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.” Berdasarkan pada Pasal 1457 kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Harga dapat diartikan dengan alat pembayaran yang sah berupa sejumlah uang. Kemudian dalam Pasal UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria menyebutkan bahwa hanya WNI yang dapat hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa. Maka sebelum transaksi jual beli tanah harus diteliti terlebih dahulu, mengenai jenis hak atas tanah sebagai transaksi jual beli tersebut, serta pihak yang menjadi pemegangnya. Dalam jual beli tanah, ada dua aturan mendasar yang harus dipenuhi yaitu proses transaksi dan keabsahan dokumen sertifikat. Proses jual beli tanah tidak boleh dilakukan dibawah tangan. Semua prosedur transaksinya harus dilakukan di hadapan pejabat negara atau yang disebut Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) disebut sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Meski demikian, tak semua daerah memiliki PPAT. Untuk daerah-daerah yang belum memiliki PPAT, camat dapat berperan sebagai PPAT sementara. Hal ini juga diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 ayat 2 yang berbunyi “PPAT Sementara adalah Pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.” Kemudian selanjutnya adalah membawa berkas-berkas asli yang bisa dipertanggung jawabkan. Tanah yang diperjual belikan harus memiliki sertifikat tanah asli, tidak sedang dalam penyitaan dan PBB-nya sudah dibayar lunas. Jika pemilik sertifikat sudah meninggal dunia, pastikan sertifikat tersebut sudah balik nama, menjadi nama ahli warisnya. Dalam UUPA pasal 5, pengertian jual beli tanah yang sah mengacu pada pengertian jual beli tanah menurut hukum adat. Di dalamnya terdapat dua konsep utama, yaitu terang dan tunai. Terang maksudnya pemindahan hak dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat, dalam hal ini PPAT. Sedangkan tunai mengacu pada pemindahan hak yang dilakukan secara serentak. Dua syarat utama dalam jual beli tanah, yakni: 1. Syarat Materiil  Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang ingin ia jual. Maksudnya yang berhak menjual tanah adalah pemilik sah. Jika ia sudah berkeluarga, maka suami dan istri harus hadir dalam penandatanganan perjanjian dan bertindak sebagai penjual. Kemudian Pembeli adalah orang yang berhak atas tanah yang dibelinya. Maksudnya pembeli adalah orang- orang yang telah ditetapkan secara hukum boleh untuk memiliki tanah di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria, hanya WNI dan badan hukum yang sudah ditetapkan perundang-undangan saja yang boleh memiliki tanah di wilayah RI.  Tanah yang diperjual belikan tidak dalam kondisi sengketa. Menurut UUPA, tanah-tanah yang bisa dijadikan objek peralihan hak adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. 2. Syarat Formil Syarat formil berupa jual beli yang dilakukan di hadapan PPAT dan dipenuhi setelah syarat materiil terpenuhi.  Hal-hal yang perlu diperhatikan adalah:  Pembuatan akta dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli dan disertai oleh dua orang saksi. Pihak yang berhalangan hadir diharuskan untuk mengirim perwakilan yang ditunjukkan dengan pembuatan surat kuasa. Akta asli dibuat dalam dua rangkap. Satu untuk PPAT dan sisanya diberikan kepada Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah. Setelah ditandatangani, PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.  Untuk pengambilan surat leter c dikelurahan, maka anda harus melampirkan beberapa dokumen seperti dibawah ini:  Surat kematian  Membuat surat pernyataan keterangan ahli waris bahwa benar-benar tanah tersebut milik ahli waris.  Kronologis kepemilikan tanah dari kelurahan Jika sudah terpenuhi persyaratan tersebut, Maka surat letter c bisa diambil oleh para ahli waris di kelurahan. Karena tanah masih kepemilikan nenek dan dianggap belum ada perubahan/peralihan dari penjual (nenek) dan pembeli (yg menguasai tanah), maka status penguasa/pembeli hanya berstatus sebagai pengarap tanah. Karena diantara keduanya belum/tidak memiliki dasar/bukti/saksi yang menguatkan yang menyatakan telah terjadi jual beli tanah tersebut. Syarat sahnya jual beli harus ada kuitansi/bukti pembayaran/bukti transfer Upaya hukum  Mediasi antara anda dengan yang menguasai lahan  Tindak pidana penyerobotan alas hak atas tanah karena diangggap penguasaan lahan tidak memiliki dasar hukum hak kepemilikan. Adapun Bukti kepemilikan seperti:  Kuitansi jual beli  Asal usul jual beli (warkah)  Letter c Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Dasar Hukum – referensi: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2. UU no 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria 3. UU No.2 Tahun 2014 Perubahan atas UU No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris 4. PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.