Keabsahan Pinjaman Bank dengan Agunan Sertifikat Orang Tua Tanpa Persetujuan Seluruh Anak dan Upaya Hukum Ahli Waris Lainnya

Dijawab oleh: Ardhi Yudha, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Dalam hal ini, kami berasumsi bahwa sertifikat yang klien maksud adalah sertifikat tanah milik si orang tua. Sebelumnya perlu kami informasikan terlebih dahulu bahwa tanah tidak bisa digadaikan, karena yang bisa digadaikan hanya benda bergerak, dan tanah bukan benda bergerak melainkan benda tetap. Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1161 Buku II Bab XX Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”): Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan. Oleh karenanya, seharusnya yang klien maksud menjaminkan hak atas tanah untuk memperoleh pinjaman uang ke bank tersebut adalah dalam bentuk hak tanggungan. Boedi Harsono dalam bukunya Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional menjelaskan bahwa dahulu dikenal jaminan hipotik, namun setelah berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan semua pembebanan hak atas tanah sebagai jaminan utang menggunakan jaminan hak tanggungan (hal. 24). Aturan mengenai hak tanggungan dapat klien lihat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”). Hak tanggungan merupakan bagian dari jaminan kebendaan atas benda tidak bergerak yang dibebankan pada hak atas tanah. Adapun dikutip dari Riky Rustam dalam bukunya Hukum Jaminan menjelaskan jaminan kebendaan adalah jaminan yang memberikan hak kebendaan kepada kreditor, hak kebendaan ini mempunyai ciri-ciri “kebendaan” yaitu memberikan hak untuk mendahulu atas benda-benda tertentu yang mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda-benda tersebut (hal. 74). Dikutip dari Sertifikat Tanah Diagunkan Penjual Tanpa Diketahui Pembeli, dalam hukum perjanjian, sebuah perjanjian yang dibuat oleh orang yang tidak berwenang mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum. Mengingat bunyi Pasal 1320 KUH Perdata: Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat; 1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. `kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. suatu pokok persoalan tertentu; 4. suatu sebab yang tidak terlarang. Lebih lanjut, suatu sebab adalah terlarang jika dilarang oleh undang-undang atau bertentangan dengan kesusilaan atau dengan ketertiban umum. Untuk itu, dikutip dari Pembatalan Perjanjian yang Batal demi Hukum, jika perjanjian tidak memenuhi syarat objektif maka perjanjian batal demi hukum. Elly Erawati dan Herlien Budiono dalam buku Penjelasan Hukum tentang Kebatalan Perjanjian (hal. 13) perjanjian yang dilakukan oleh orang atau pihak yang menurut undang-undang dinyatakan tidak berwenang, berakibat batal demi hukum. Artinya, ketentuan dalam undang-undang tertentu yang menyatakan bahwa orang atau pihak tertentu tidak berwenang, merupakan aturan yang bersifat memaksa. Dapat pula terjadi seseorang dinyatakan tidak berwenang melakukan perbuatan hukum tertentu karena menurut undang-undang, orang itu tidak memenuhi kualifikasi atau persyaratan tertentu. Dalam hal ini, Pasal 8 UUHT mengatur bahwa yang memenuhi kualifikasi untuk membebankan hak tanggungan adalah pemiliknya, yang berbunyi sebagai berikut: 1. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. 2. Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. Dengan kata lain, orang yang bukan pemilik adalah orang yang tidak berwenang sebagai pemberi hak tanggungan. Jika sertifikat hak atas tanah belum dilakukan turun waris atau masih atas nama pewaris dan menjadi milik bersama dengan ahli waris lainnya, maka harus meminta persetujuan terlebih dahulu dari ahli waris lainnya dan ikut membubuhkan tanda tangan dalam perjanjian kredit, Akta Pemberian Hak Tanggungan (“APHT”), atau dokumen lainnya. Apabila tidak ada APHT dalam proses pemberian hak tanggungan, maka kreditur dalam hal ini bank tidak berhak menagih pinjaman dan bahkan mengeksekusi tanah warisan yang dijaminkan tersebut. Sebab pemberian hak tanggungan dilakukan dengan proses antara lain: a. Didahului janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan; b. Dilakukan dengan pembuatan APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang wajib mencantumkan: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan; domisili pihak; penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin; nilai tanggungan; uraian jelas tentang obyek hak tanggungan; c. Pemberian hak tanggungan lalu didaftarkan pada kantor pertanahan dan kemudian dibuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah hak atas tanah yang jadi obyek hak tanggungan serta menyalinnya pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; d. Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan; e. Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang diserahkan pada pemegang hak tanggungan. Maka dalam hal tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut yang dijaminkan belum diturunkan pada para ahli warisnya dan juga tidak ada surat kuasa yang menyertainya, maka proses pengajuan APHT tidak bisa dilakukan. Pada saat pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan APHT, harus sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa pemberi hak tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang dibebankan. Saran kami, sebaiknya permasalahan tersebut diselesaikan dengan kekeluargaan melalui musyawarah dan mufakat. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana; 3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.