Prosedur Jual Beli Tanah dan Dokumen yang Diperlukan hingga Terbit Sertifikat Hak Milik (SHM)

Dijawab oleh: Azhari, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih saudara telah mengajukan pertanyaan kepada Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum Badan Pembinaan Hukum Nasional, atas pertanyaan saudara kami akan memberikan tanggapan sebagai berikut : Menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), jual beli adalah proses yang dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. Prinsip dasarnya adalah terang dan tunai, yaitu transaksi dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang dan dibayarkan secara tunai. Ini artinya jika harga yang dibayarkan tidak lunas maka proses jual beli belum dapat dilakukan. Adapun transaksi jual beli membutuhkan data-data yang akurat selama proses berlangsung. 1. Data Penjual Adapun, data penjual yang perlu disiapkan, antara lain:  Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP Suami dan Istri);  Kartu Keluarga (KK);  Surat Nikah (jika sudah nikah);  Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual meliputi (Sertifikat Hak Milik);  Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir;  NPWP;  Fotokopi Surat Keterangan WNI atau ganti nama, bila ada untuk WNI keturunan;  Surat bukti persetujuan suami istri (bagi yang sudah berkeluarga);  Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang harus dibawa adalah akta kematian;  Jika suami istri telah bercerai, yang harus dibawa adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan. 2. Data Pembeli  Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP suami dan Istri);  Kartu Keluarga (KK);  Surat Nikah (jika sudah nikah); 3. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh, sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut: Pajak Penjual (PPh = NJOP/Harga Jual x 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 % NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Calon pembeli dapat membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum. PPh maupun BPHTB dapat dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelum PPh dan BPHTB dilunasi maka akta belum dapat dibayarkan. Biasanya untuk mengurus pembayaran PPh dan BPHTB dibantu oleh PPAT bersangkutan. Anda perlu mengecek apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum. Sebab untuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ada jangka waktunya. Jangan sampai membeli tanah SHGB atau SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo. Selanjutnya, Anda perlu mengecek apakah di atas tanah yang akan dibeli ada Hak yang lebih tinggi. Misalkan, tanah yang akan dibeli adalah tanah SHGB yang di atasnya ada Hak Pengelolaan (HP). Penjual dan pembeli harus meminta izin dahulu kepada pemegang hak pengelolaan tersebut. Berikutnya, apakah rumah yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Apabila pernah, harus diminta surat roya dan surat lunas dari penjual agar nantinya bisa balik nama. 4. Pembuatan AJB Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Adapun, saksi yang perlu dihadirkan sekurang-kurangnya dua saksi. PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila pihak penjual dan pembeli menyetujui isinya, akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan pada pihak penjual dan pembeli. 5. Proses ke Kantor Pertanahan Setelah AJB selesai di buat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk balik nama. Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatangani. Adapun berkas- berkas yang diserahkan meliputi:  Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli;  Akta Jual Beli dari PPAT;  Sertifikat Hak Atas Tanah;  Fotokopi KTP penjual dan pembeli;  Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB. Setelah berkas diserahkan di kantor pertanahan, akan ada tanda bukti penerimaan yang akan diserahkan kepada pembeli. Nama pemegang hak lama  atau penjual akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu empat belas hari, pembeli berhak mengambil sertifikat yang sudah balik atas nama pembeli di kantor pertahanan setempat. Demikian yang dapat kami sampaikan semoga bermanfaat; Dasar Hukum : Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.