Ketentuan dan Risiko Pembatalan Pembelian Rumah Cash Bertahap Saat Proses Pembangunan Belum Selesai

Dijawab oleh: Azhari, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih saudara telah mengajukan pertanyaan kepada Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum Badan Pembinaan Hukum Nasional, atas pertanyaan saudara kami akan memberikan tanggapan sebagai berikut : Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1457 dinyatakan bahwa “Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan”. Artinya transaksi jual beli adalah suatu perjanjian yang harus dijamin secara tertulis. Untuk itu dibuatlah jenis surat perjanjian jual beli rumah yang mengikat kedua pihak. Surat ini lantas menjadi bukti transaksi sekaligus memastikan kedua pihak melaksanakan kewajibannya masing-masing. Jenis surat perjanjian jual beli rumah berisi pasal- pasal yang sangat penting. Berikut ini jenis surat perjanjian jual beli rumah yang paling sering ditemui. Jenis surat perjanjian jual beli rumah ini sebelum menandatanganinya, demi meminimalkan risiko sengketa di kemudian hari. a. Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) Jenis surat perjanjian jual beli rumah pertama adalah PPJB. Tujuan adanya PPJB ini sebagai pengikat sementara, selagi membuat AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Singkatnya,PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri menjual kepada pembeli disertai pemberian tanda jadi atau “uang muka” berdasarkan kesepakatan. Biasanya, jenis surat perjanjian jual beli rumah ini dibuat saat pembayaran belum lunas. Isinya antara lain harga, waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi objek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah. b. Pengikatan Jual Beli (PJB) Jenis surat perjanjian jual beli rumah kedua adalah Pengikatan Jual Beli (PJB). Perjanjian ini menjelaskan kesepakatan penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. Adanya PJB ini sebenarnya membantu konsumen apabila hendak menjual propertinya dengan alasan tertentu, misalnya belum lunasnya pembayaran properti. Jenis surat perjanjian jual beli rumah PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas menjelaskan transaksi atas objek jual beli yang berada di luar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan. Sedangkan PJB tidak lunas dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Pada PJB tidak lunas, hal-hal yang dicantumkan antara lain jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatangan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan, dan sanksi-sanksi yang diberikan. c. Akta Jual Beli (AJB) Jenis surat perjanjian jual beli rumah terakhir adalah Akta Jual Beli (AJB). Jenis surat perjanjian jual beli rumah AJB merupakan akta otentik yang dibuat dan dikeluarkan oleh PPAT. Tujuannya, sebagai peralihan hak atas tanah dan bangunan. Aturan pembuatan AJB ini bersifat baku, karena mengacu pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 8 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah. Salah satu syarat AJB ini bisa dibuat, apabila seluruh pajak yang timbul akibat jual beli sudah dibayarkan seluruhnya oleh pihak yang berkewajiban. Setelah AJB diterima, Anda bisa melakukan proses “balik nama” dengan mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat. Setelah proses “balik nama” ini selesai, hak atas tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli. Jadi sesuai dengan pertanyaan saudara, yaitu beli rumah cash in house selama setahunlah pas 6 bulan pembayaran dia ada kendala financial akhirnya gbsa bayar sisanya trus dia ngajuin batal pembelian ,di spprnya klo batal itu kena fee 10% dari harga rumah klokondisi blm terbangun ,sedangkan klou dh terbangun kena fee 40% Nah ini masalahnya si A udhn gajuin batal beli tp belum di konfrimsm developer dan kondisi rumah masih belum terbangun ,takutnya lama2 nanti klo udh terbangun malah kena fee 40% .itu gmn ya hukumnya. Hukum adalah sesuatu yang harus ditaati. Begitu pula saat suatu perjanjian yang melibatkan hukum telah disepakati. Mengutip buku Aspek-aspek Pengubah Hukum, Prof. Dr. Drs. H. Abdul Manan, S.H., S.IP., M.Hum (2018: 2), hukum ialah suatu rangkaian peraturan yang menguasai tingkah laku dan perbuatan tertentu dari manusia dalam hidup bermasyarakat. Hukum ada di berbagai hal dalam kehidupan sehari-hari. Salah satunya adalah perjanjian. Hal ini dibuktikan dengan adanya konsekuensi hukum jika perjanjian tersebut telah ditandatangani. Lalu, apa konsekuensi hukum ditandatanganinya suatu perjanjian oleh pihak-pihak yang terlibat? Singkatnya menurut Pasal 1338 KHUPerdata, semua orang yang terlibat dari perjanjian tersebut harus menaatinya seperti menaati undang-undang. Demikian yang dapat kami sampaikan semoga bermanfaat; Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1457 Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.