Penentuan Pembatalan Jual Beli Tanah dan Hangusnya DP Akibat Wanprestasi Pembeli Tanpa Perjanjian Tertulis

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Uang muka atau Down Payment (DP) dalam jual beli terjadi antara kesepakatan dua belah pihak saat bertransaksi jual beli. Pelaksanaan perjanjian jual beli ini harus memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi 4 syarat, yaitu:    Berdasarkan ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian tersebut, tidak ada satupun syarat dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang mengharuskan suatu perjanjian dibuat secara tertulis. Dengan kata lain, suatu Perjanjian yang dibuat secara lisan juga mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya, pacta sun servanda (vide: Pasal 1338 KUH Perdata). Tentu dalam perjanjian harus mengandung empat syarat yang disampaikan di atas, berlaku juga asas pacta sunt servanda, yaitu asas kepastian hukum dalam perjanjian, yaitu para pihak dalam perjanjian memiliki kepastian hukum dan oleh karenanya dilindungi secara hukum, sehingga jika terjadi sengketa dalam pelaksanaan perjanjian, maka hakim dengan keputusannya dapat memaksa agar pihak yang melanggar itu melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian. Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu keadaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Sekarang kami akan menjelaskan sebagai suatu akibat dari suatu perjanjian tertera dalam Pasal 1338 KUHPerdata menyatakan bahwa: 1. Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. 2. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. 3. Semua perjanjian harus dengan itikat baik. Pasal 1338 KUHPerdata diatas dapat kami simpulkan, semua perjanjian yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang, sehingga perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Sekarang kami akan menjelaskan Pasal 1234 KUHPerdata menyebutkan bahwa perjanjian ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu, dalam artian perjanjian tersebut terbagi ke dalam tiga macam prestasi yaitu: 1.      Untuk memberikan atau menyerahkan suatu barang 2.      Untuk berbuat sesuatu 3.      Untuk tidak berbuat sesuatu Mengenai uang muka, bisa menjadi opsi bagi para pembeli untuk mendapatkan jaminan barang yang mereka inginkan sehingga bisa dikatakan sebagai tanda jadi. Uang muka adalah uang yang diberikan oleh pembeli kepada penjual sebagai tanda jadi suatu pembelian barang oleh pembeli kepada penjual yang mana sisa pembayaran akan diberikan setelah barang tersebut diterima. Sekarang kami akan menjawab pertayaan saudara tetang bagaimana status uang muka jika jual beli dibatalkan. Ketika pembeli ingin membatalkan suatu perjanjian jual beli, maka perjanjian jual beli tersebut akan batal, tetapi pembeli tidak bisa menerima atau menarik kembali uang muka. Begitupun di dalam hukum adat dijelaskan, jika pemberi uang muka menepati kesepakatan maka uang muka tersebut dinyatakan hilang. Pengecualian, jika dalam suatu perjanjian tersebut terdapat suatu pasal yang mana baik pembeli maupun penjual dapat membatalkan suatu perjanjian jual beli tersebut sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan. Sedangkan, jika yang melalaikan kesepakatan adalah si penerima uang muka, maka si penerima uang muka harus mengembalikan uang muka tersebut dan dendahnya (uang denda jika disepakatin pada awal perjanjian.) Hal tersebut sesuai dengan bunyi Pasal 1446 KUHPerdata yang menjelaskan, jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tidak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya. Begitu juga penjual tidak dapat membatalkan perjanjian jual beli jika hanya sepihak saja. Sehingga dapat disimpulkan sebagai berikut : 1. Walaupun tidak ada perjanjian secara terlulis, tetap saja saudara dan pembeli sudah ada kesepakatan. Dengan kata lain, suatu Perjanjian yang dibuat secara lisan juga mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya 2. Status uang muka pada jual beli. Uang Muka dapat menjadi milik saudara (penjual ) jika sudah ada kesepakatan antara saudara dengan pembeli jika batal, maka uang untuk saudara. Biasanya yang sering terjadi di masyarakat Uang Muka menjadi milik penjual jika pembeli membatalkan jual beli tersebut. 3. Saudara harus melihat kembali perjanjian saudara dengan pembeli, apakah ada kesepakatan, pada saat terjadi pembayaran uang muka, kalau ada maka saudara harus menaatinya. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat  Dasar hukum: 1. Kitab Undang Hukum Perdata; Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.