Kewajiban Pengembalian Fee Makelar Setelah Pembatalan Jual Beli Tanah 8 Hektar dan Risiko Pelaporan Hukum

Dijawab oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya) Sebelum saya menjawab pertanyaan yang Saudara sampaikan, pertama-tama saya selaku Tenaga Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sangat mengapresiasi atas kesediaan Saudara untuk mengirimkan pertanyaan terkait permasalahan hukum yang Saudara hadapi. Kedudukan mertua Saudara dalam kasus yang Saudara sampaikan adalah sebagai mediator yang sejatinya adalah sebagai makelar, karena mertua Saudara adalah sebagai pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli dalam proses jual beli tersebut, dan sesuai dengan kesepakatan dari pihak penjual, mertua Saudara bekerja berdasarkan pemberian kuasa dari penjual untuk menjual atau mencari pembeli tanah dengan harga yang telah disepakati. Pada prinsipnya makelar mempunyai hak untuk melakukan tindakan-tindakan sesuai perintah dari penjual. Hak yang dimaksud dapat diperoleh dari pemberian kuasa, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 63 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD) yang menyatakan : Perbuatan-perbuatan para pedagang perantara yang tidak diangkat dengan cara demikian tidak mempunyai akibat yang lebih jauh daripada apa yang ditimbulkan dari perjanjian pemberian amanat. Setelah mendapatkan hak tersebut, Mertua Saudara dan pihak penjual telah bersepakat mengenai fee/honorarium atas jasa mertua Saudara yakni dipersilahkan mencarikan pembeli tanah dengan harga yang telah ditentukan oleh penjual, dan kelebihan harga yang dapat diperoleh dari harga dasar yang telah disepakati jelas menjadi hak mertua Saudara. Mengingat, pada dasarnya, seorang makelar dalam menjalankan pekerjaannya dapat memperoleh upah ataupun provisi tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 62 KUHD yang berbunyi : Mereka menyelenggarakan perusahaan mereka dengan melakukan pekerjaan seperti yang dimaksud dalam pasal 64 dengan mendapat upah atau provisi tertentu, atas amanat dan atas nama orang-orang lain yang dengan mereka tidak terdapat hubungan kerja tetap. Selajutnya, berkaitan proses jual beli sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) terdapat beberapa ketentuan tentang Jual Beli yakni tertuang dalam Bab Ke Lima tentang Jual Beli, antara lain dinyatakan dalam beberapa pasal meliputi : 1. Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, menyatakan : “Jual Beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan”. 2. Pasal 1458 KUH Perdata, menyatakan : “Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar”. 3. Pasal 1513 KUH Perdata menyatakan : “Kewajiban utama si pembeli ialah membayar harga pembelian, pada waktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian”. 4. Pasal 1517 KUH Perdata menyatakan : “Jika si pembeli tidak membayar harga pembelian, si penjual dapat menuntut pembatalan pembelian”, sebagaimana diatur dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267. Pasal 1266 KUH Perdata menyatakan : “Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal balik manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal yang demikian, persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Hakim. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam perjanjian. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, Hakim adalah leluasa untuk menurut keadaan, atas permintaan tergugat, memberikan suatu jangka waktu untuk masih juga memenuhi kewajibannya, jangka waktu mana namun itu tidak boleh lebih dari satu bulan”. Sedangkan Pasal 1267 KUH Perdata menyatakan : “Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia, jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perjanjian, ataukah ia akan menuntut pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga”. Atas dasar informasi yang Saudara sampaikan, jelas proses jual beli yang dilakukan antara pemilik tanah dan pembeli secara hukum sudah sah. Karena proses pembayaran dan penyerahan obyek jual beli pun sudah dilaksanakan. Jual beli yang telah dilakukan tersebut merupakan sebuah bentuk perjanjian, dan semua unsur sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, telah terpenuhi yaitu: 1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. suatu pokok persoalan tertentu; 4. suatu sebab yang tidak terlarang. Selanjutnya, para pihak yakni penjual dan pembeli telah sama-sama memenuhi segala kewajiban dalam perjanjian jual beli yang telah disepakati dan masing-masing pihak juga telah menerima hak-haknya. Dengan demikian, hal ini juga telah sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata, yang menyatakan : Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Dengan demikian, terkait kedudukan mertua Saudara selaku perantara atau makelar pada prinsipnya tugasnya sudah selesai pada saat proses jual beli tersebut telah selesai, termasuk juga uang yang diperoleh sebagai kelebihan harga (titip harga) dari pihak penjual, dan hal tersebut pun diketahui secara terbuka oleh pihak penjual dan pembeli. Terhadap adanya rencana pengembalian kembali tanah yang telah diperjualbelikan tersebut, jelas kedudukan mertua Saudara sudah tidak ada sangkut pautnya lagi. Dengan demikian, tidak ada ketentuan hukum yang mengatur seorang makelar atau perantara untuk mengembalikan uang yang diperoleh atas jasanya dalam membantu proses jual beli yang telah dilakukan. Apalagi proses jual beli yang akan dilakukan merupakan proses jual beli kedua yang tidak melibatkan mertua Saudara. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; - Kitab Undang-Undang Hukum Dagang Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan serta mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih