Perlindungan Hukum Pemilik Apartemen Bersertifikat SHMSRS dalam Kasus Pembongkaran, Kerusakan Berat, dan Penjualan Gedung serta Lahan

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr.TEGUH HENDRIANTO dari DKI Jakarta terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu        dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Definisi rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 1 angka 1 adalah “bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”. Hak penghuni aparetmen / rumah susun jika Ketika gedung apartemen tidak layak huni dan harus dirobohkan Menurut Peraturan Pasal 1 angka 8  Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung ( “UU Bangunan Gedung” ), mengenai peruntuhan/perobohan bangunan gedung, perlu diketahui bahwa ini merupakan bagian dari pembongkaran. Pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merobohkan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya. Menurut Pasal 39 ayat (1) UU Bangunan Gedung, Bangunan gedung dapat dibongkar apabila: a. Tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki. Bangunan gedung yang tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki lagi berarti akan membahayakan keselamatan pemilik dan/atau pengguna apabila bangunan gedung tersebut terus digunakan. Dalam hal bangunan gedung dinyatakan tidak laik fungsi tetapi masih dapat diperbaiki, pemilik dan/atau pengguna diberikan kesempatan untuk memperbaikinya sampai dengan dinyatakan laik fungsi. b. Dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya. c. Tidak memiliki izin mendirikan bangunan. Menjawab pertanyaan Anda, jika apartemen memang harus dirobohkan karena memang sudah tidak dapat diperbaiki, Sedangkan jika masih dapat diperbaiki, maka dapat dilakukan peningkatan kualitas yang tahapannya adalah melakukan pembongkaran, penataan, dan pembangunan.  Mengenai jangka waktu, tidak ada jangka waktu tertentu, ini bergantung pada bagaimana kondisi apartemen itu sendiri. Jika memang sudah selayaknya diperbaiki, maka akan ada prakarsa, baik dari pemilik satuan rumah susun atau pemerintah (bergantung pada jenis rumah susunnya). Sanksi Bagi Penyelenggara yang Tidak Melakukan Peningkatan Kualitas Apartemen, Jika menurut Pasal 107 jo. Pasal 108 UU Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, maka Jika penyelenggara rumah susun tidak melakukan ketentuan mengenai peningkatan kualitas apartemen, maka dapat dikenai sanksi administratif. Sanksi administratif dapat berupa: a.    peringatan tertulis; b.    pembatasan kegiatan pembangunan dan/atau kegiatan usaha; c.    penghentian sementara pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan; d.    penghentian sementara atau penghentian tetap pada pengelolaan rumah susun; e.    pengenaan denda administratif; f.     pencabutan IMB; g.    pencabutan sertifikat laik fungsi; h.    pencabutan SHM sarusun atau SKBG sarusun; i.      perintah pembongkaran bangunan rumah susun; atau j.     pencabutan izin usaha. Mengenai bagaimana dengan nasib penghuni lama? Pemilik lama diprioritaskan untuk mendapatkan satuan rumah susun yang sudah ditingkatkan kualitasnya.   Pasal 66 UU Rumah Susun: Pemrakarsa peningkatan kualitas rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 65 ayat (1) wajib: a.    memberitahukan rencana peningkatan kualitas rumah susun kepada penghuni sekurang-kurangnya 1 (satu) tahun sebelum pelaksanaan rencana tersebut; b.    memberikan kesempatan kepada pemilik untuk menyampaikan masukan terhadap rencana peningkatan kualitas; dan c.    memprioritaskan pemilik lama untuk mendapatkan satuan rumah susun yang sudah ditingkatkan kualitasnya. Bagaimana dengan hunian untuk pemilik lama selama pelaksanaan peningkatan kualitas? Hal ini menjadi tanggung jawab pelaku pembangunan.   Pasal 68 ayat (1) (2) (3) UU Rumah Susun: Pelaku pembangunan bertanggung jawab terhadap pelaksanaan peningkatan kualitas, penyediaan tempat hunian sementara yang layak dengan memperhatikan faktor jarak, sarana, prasarana, dan utilitas umum, termasuk pendanaan. Sedangkan jika peningkatan kualitas rumah susun telah selesai, PPPSRS yang bertanggung jawab terhadap penghunian kembali pemilik lama. Dalam hal penghunian kembali pemilik lama, pemilik tidak dikenai bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Ketika terjadi bencana yang menyebabkan kerusakan parah pada gedung Apartemen Pada prinsipnya, perhimpunan penghuni pada setiap rumah susun diwajibkan untuk mengasuransikan rumah susun terhadap kebakaran. Hal ini dapat dilihat pada ketentuan Pasal 70 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP No. 4/1988”). Kemudian, terdapat juga kewajiban bagi setiap penghuni untuk membayar premi asuransi kebakaran sebagaimana yang diatur dalam Pasal 61 ayat (2) huruf b PP No. 4/1988. Berikut kami kutip ketentuan Pasal 70 dan Pasal 61 ayat (2) huruf b PP No. 4/1988 sebagai berikut: Pasal 70 PP No. 4/1988: “Perhimpunan Penghuni harus mengasuransikan rumah susun terhadap kebakaran.” Pasal 61 ayat (2) huruf b PP No. 4/1988: “Setiap penghuni berkewajiban a.    mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumahsusun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar danAnggaran Rumah Tangga; b.    membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran; c.    memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagianbersama, benda bersama, dan tanah bersama.”   Namun, terlepas dari pengaturan tersebut, tentunya Anda secara pribadi dapat juga mengajukan asuransi ke perusahaan asuransi untuk melindungi unit apartemen yang Anda miliki. Terdapat bermacam-macam produk asuransi yang dapat Anda gunakan untuk melindungi unit apartemen yang Anda miliki tersebut, seperti jaminan kebakaran, kerusuhan, huru-hara, terorisme dan sabotase, gempa bumi, banjir. Untuk hal itu, Anda dapat langsung bertanya kepada perusahaan asuransi terkait. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (PP No. 4 Tahun 1988). Dalam Pasal 70 tertulis dengan jelas bahwa: “Perhimpunan Penghuni harus mengasuransikan rumah susun terhadap kebakaran.” Berdasarkan isi pasal tersebut, dapat diketahui bahwa asuransi kebakaran atas rusun dan apartemen wajib diasuransikan oleh perhimpunan penghuni. Oleh karena itu, jika Anda sebagai penghuni masih bingung, maka langkah yang bisa dilakukan adalah bertanya kepada perhimpunan penghuni. Setelah kita melihat isi Pasal 70, ternyata pembayaran asuransi pun tercantum dengan jelas dalam Pasal 61 Ayat (2) Huruf b. Berikut isi Pasal 61 PP No 4 Tahun 1988: “Setiap penghuni berkewajiban mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar danAnggaran Rumah Tangga; membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran; memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.” Selain itu, setiap penghuni wajib untuk membayar premi asuransi kebakaran seperti yang telah diatur dalam Pasal 61 ayat (2) huruf b PP No. 4/1988. Namun, di samping pengaturan tersebut, kamu secara pribadi juga bisa mengajukan asuransi ke perusahaan asuransi untuk melindungi unit apartemen yang kamu miliki. Ada banyak produk asuransi yang bisa kamu pilih dan digunakan untuk melindungi unit apartemen seperti jaminan kebakaran, huru-hara, terorisme, sabotase, kerusuhan, gempa bumi, banjir, dan lain sebagainyaAda banyak pilihan perlindungan, seperti: Jaminan kebakaran, banjir, gempa bumi, kerusuhan, terorisme, dan sabotase. Terkait hal tersebut, tentunya dapat ditanyakan secara langsung kepada pihak penyedia asuransi terkait. Satu hal yang perlu diingat adalah pertimbangkan asuransi apa yang akan digunakan, jangan sampai merugi di kemudian hari! Pada dasarnya, setiap penghuni atau pemilik rumah susun dan apartemen diwajibkan untuk mengasuransikan rumah susun atau apartemen tersebut terhadap kebakaran. Ketentuan tersebut diatur dalam Pasal 70 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP No. 4/1988”). Hak penghuni aparetmen / rumah susun Ketika berdasarkan keputusan warga, P3SRS dan pihak pengembang untuk menjual gedung dan lahan apartemen UU Rumah Susun menyatakan bahwa hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas satuan rumah sususn yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Kepemilikan atas satuan rumah susun dibuktikan dengan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun /SHMSRS atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung/SKBG Satuan rumah susun dapat dimiliki baik oleh perseorangan maupun badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah, dan untuk mencapai tertib administrasi pertanahan serta memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemilik hak atas satuan rumah susun, maka sesuai dengan Pasal 9 ayat (1) sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan sertipikat hak milik. Hak milik atas satuan rumah susun dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, yang mana pemindahan hak tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan didaftarkan pada Kantor Agraria/Badan Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Peralihan hak dengan pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pewaris, sedangkan pemindahan hak tersebut dapat dengan jual beli, tukar menukar dan hibah. Berdasarkan Pasal 12 Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan atau fidusia. Dapat dibebani hak tanggungan apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan, dan dibebani fidusia apabila dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Hal ini dimaksudkan supaya dapat dimungkinkan adanya pemilikan satuan rumah susun dengan cara jual beli yang pembayarannya dilakukan secara bertahap atau angsuran. Dalam konteks jual beli dan terkait obyek yang diperjualbelikan, ada satu hal yang harus diketahui yaitu, aturan. Terkait ini, aturan yang bisa dijadikan pedoman adalah KUHPerdata (Jual beli, perikatan, perjanjian, UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan, PP nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun dan peraturan lainnya. Status kepemilikan apartemen yang berkekuatan hukum dinamakan Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Status kepemilikan ini beda dengan kepemilikan rumah (Sertifikat Hak Milik). Perlu dipahami bahwa status kepemilikan hunian ini mempunyai perbedaan yaitu jika membeli suatu rumah, Anda akan menjadi pemilik tunggal dari tanah beserta bangunan di atasnya. Tidak heran, statusnya pun SHM. Namun ini tidak berlaku untuk rumah susun atau apartemen. Untuk hunian vertikal ini, status hukum yang Anda miliki adalah SHMSRS atau yang juga dikenal dengan strata title. Strata title adalah hak milik atas satuan rumah susun (sarusun). Strata title juga merupakan hak kepemilikan bersama, atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik. Artinya, di ruang pribadi (unit apartemen), si pemilik tidak terikat peraturan. Sementara di ruang ruang publik, dia terikat peraturan, karena ruang publik milik semua penghuni. Seperti yang dijelaskan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Satuan Rumah Susun, hak-hak yang dimiliki oleh pemilik unit apartemen tidak hanya menyangkut hak milik perorangan, tapi juga hak milik bersama. Jadi harga jual-beli disesuaikan dengan harga yang berlaku dimana lokasi apartemen itu berada, karena NJOP Tanah dan bangunan ditiap daerah tidak sama. Kesepakatan harga jual antara penjual dan pembeli tergantung kepada kesepakatan sebagiamana yang diatur dalam KUHPERDATA Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Sumber; Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun; Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun; dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih