Status dan Penyelesaian Hukum SHM Tanah yang Sudah Dijual namun Ternyata Dijaminkan Penjual ke Bank/KSP setelah 35 Tahun

Dijawab oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya) Sebelum menjawab pertanyaan Sdr. Mujiono, pertama-tama saya sampaikan terima kasih atas partisipasinya dalam memanfaatkan layanan konsultasi online yang diberikan oleh kami para Penyuluh Hukum Badan Pembinaan Hukum Nasional, Kementerian Hukum dan HAM RI. Sebelum saya menjelaskan hal-hal terkait pertanyaan Saudara, perlu saya jelaskan terlebih dahulu beberapa hal terkait kasus yang Saudara hadapi, khususnya menyangkut proses jual beli yang dilakukan oleh ayah Saudara. Ketentuan tentang jual beli diatur dalam Bab Ke Lima Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Pada Pasal 1457 KUH Perdata dijelaskan bahwa : Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Selanjutnya berdasarkan Pasal 1458 KUH Perdata, dinyatakan bahwa : Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. Perjanjian itu sendiri diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Sedangkan syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 yang menyatakan : Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat : Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; Suatu hal tertentu; Suatu sebab yang halal. Berkaitan dengan masalah jual beli yang dilakukan ayah Saudara dengan pihak penjual, pertanyaan saya apakah saat itu ada dokumen atau akta jual beli yang ditanda tangani para pihak dengan ditanda tangani pula oleh para saksi sebagaimana yang Saudara sebutkan. Hal ini menjadi penting, mengingat proses jual beli merupakan sebuah bentuk perjanjian. Apalagi, mengingat saat itu, sertifikat hak milik belum diserahkan oleh penjual kepada pihak pembeli yang dalam hal ini adalah ayah Saudara. Selain itu, saya pun menjadi heran, mengapa hingga 35 tahun lamanya, ayah Saudara tidak membuat Sertifikat Hak Milik atas nama ayah Saudara, setelah adanya proses jual beli yang dilakukan. Selama 35 tahun, siapa pula yang membayar Pajak Bumi dan Bangunan atas bidang tanah tersebut. Dengan adanya kasus yang Saudara hadapi saat ini, langkah yang harus Saudara lakukan adalah menemui pihak KSP bersama-sama pihak penjual untuk menjelaskan duduk permasalahan yang ada. Perlu Saudara pastikan, pinjaman yang diberikan oleh KSP itu atas nama siapa dan jika ternyata yang dijadikan jaminan adalah sertifikat tanah yang dulu dinyatakan hilang, maka Saudara harus menjelaskan bahwa pada saat proses jual beli tanah, sertifikat tanah tidak diserahkan kepada Saudara dengan alasan hilang. Dengan demikian, tanggung jawab untuk melunasi hutang kepada KSP tidak dapat dibebankan kepada Saudara. Selanjutnya, maka Saudara dapat menuntut kepada pihak penjual dengan tuntutan telah melakukan perbuatan curang berdasarkan Pasal 378 KUH Pidana, yang menyatakan : Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, atau rangkaian kebohongan, menggerakan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun. Selain itu, berdasarkan Pasal 379 KUHP dinyatakan bahwa : “Perbuatan yang dirumuskan dalam Pasal 378, jika barang yang diserahkan itu bukan ternak dan harga daripada barang, hutang atau piutang itu tidak lebih dari dua puluh lima rupiah diancam sebagai penipuan ringan dengan pidana penjara paling lama tiga bulan atau pidana denda paling banyak dua ratus lima puluh rupiah.” Berdasarkan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu) No. 16 Tahun 1960 tentang Beberapa Perubahan dalam KUHP dan Peraturan Mahkamah Agung No. 2 Tahun 2012 tentang Penyesuaian Batasan Tindak Pidana Ringan dan Jumlah Denda dalam KUHP, harga barang Rp 25,- (dua puluh lima rupiah) telah disesuaikan menjadi Rp 2.500.000,- (dua juta lima ratus ribu rupiah). Selanjutnya, mengingat hingga saat ini ayah Saudara sebagai pemilik tanah tersebut, belum memiliki Sertifikat Hak Milik atas tanah tersebut, maka ayah Saudara dapat mengajukan permohonan untuk pembuatan sertifikat pengganti, sebagaimana diatur berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Penerbitan Sertifikat Pengganti oleh Badan Pertanahan Nasional dilakukan atas permohonan seorang Pemilik Sah atas sebuah tanah dikarenakan sertifikat yang dimiliki rusak atau hilang. Untuk itu, guna mengajukan pembuatan sertifikat pengganti, maka ayah Saudara dapat meminta surat keterangan terkait riwayat tanah tersebut dari pihak Desa/Kelurahan setempat, beserta bukti jual beli yang telah ayah Saudara lakukan. Penerbitan sertifikat pengganti diajukan oleh pemohon sebagai pemilik hak. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan : Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertifikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi. (2) Permohonan sertifikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.” Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan serta mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih