Langkah Hukum Penjual atas Renovasi dan Penyewaan Rumah oleh Pembeli Sebelum Pelunasan dan Akta Jual Beli Selesai

Dijawab oleh: Supriyatno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama – tama kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudari sampaikan. Untuk menjawab pertanyaan Saudari...yang menjadi pertanyaan kami adalah kami belum mengerti apakah rumah yang Saudari tawarkan Rp. * 25 juta atau Rp. 250 Juta, atau kami dapat simpulkan rumah yang Saudari tawarkan sebenarnya Rp. 250 Juta dengan DP sebesar Rp. 150 Juta dengan pelunasan sekitar 5 – 10 Juta selama setahun (1 tahun), dengan perjanjian jual beli di bawah tangan. Menurut pendapat R.Subekti, dalam bukunya “Aneka Perjanjian” cetakan kesepuluh, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal 2 menjabarkan bahwa “ Dalam buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata tentang Perikatan. Hukum perjanjian mempunyai sifat sistem terbuka. Maksudnya dalam hukum perikatan/perjanjian memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada subyek hukum untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak melanggar perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan. Selanjutnya mengenai jual beli diatur dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa “ Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan.” Sedangkan untuk sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang- undang Hukum Perdata disebutkan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian harus memenuhi 4 (empat) syarat yaitu : 1. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; Hukum perjanjian mengenal asas konsensualitas yang memberi arti sepakat atau consensus tentang hal-hal yang pokok dari perjanjian itu. Sepakat (Toestemming) artinya kesesuaian, kecocokan, pertemuan kehendak dari yang mengadakan perjanjian atau pernyataan kehendak yang disetujui antara pihakpihak. Menurut Pasal 1321 KUHPerdata, kata sepakat harus diberikan secara bebas, dalam arti tidak ada paksaan, penipuan dan kekhilafan. Unsur kesepakatan terdiri dari unsur Offerte (penawaran) adalah pernyataan pihak yang menawarkan dan Acceptasi (penerimaan) adalah pernyataan pihak yang menerima penawaran. 2. kecakapan untuk melakukan suatu pengikatan; Yang dimaksud dengan cakap adalah sehat pikiran untuk mengadakan/membuat suatu perjanjian. Kewenangan memiliki/ menyandang hak dan kewajiban tersebut disebut kewenangan hukum, karena sejak lahir tidak semua subjek hukum memiliki kewenangan hukum, cakap atau dapat bertindak sendiri. Kecakapan berbuat adalah kewenangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan hukum. 3. suatu hal tertentu; Suatu hal tertentu disini tentang objek perjanjian (Pasal 1332 sampai dengan 1334 KUHPerdata). Syarat–syarat yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual belinya misalnya luas tanah, letaknya, sertifikat, hak yang melekat. 4. suatu sebab yang halal. Sebab yang dimaksud disini adalah isi perjanjian itu sendiri atau tujuan dari para pihak mengadakan perjanjian (Pasal 1337 KUHPerdata). Halal adalah tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Syarat pertama dan kedua mengenai subjek atau pihak-pihak dalam perjanjian disebut syarat subjektif, sedangkan syarat ketiga dan keempat disebut sebagai syarat objektif karena mengenai objek perjanjian. Dalam hal ini harus dibedakan antara syarat subjektif dan syarat objektif. Apabila syarat subjektif tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut dapat dimintakan pembatalannya oleh salah satu pihak, namun apabila tidak memenuhi syarat objektif maka perjanjian batal demi hukum, artinya bahwa dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Perbedaan antara “batal” dan “dapat dibatalkan” adalah melibatkan hak dari pihak ketiga. Jika perjanjian jual beli barang batal, hak milik atas barang yang dijual tidak akan berpindah kepada pembeli dan ia tidak dapat menjualnya kepada pihak lain. Sedangkan “dapat dibatalkan” maka perjanjian tersebut tetap berlaku kecuali jika pihak yang tidak bersalah itu memilih untuk mengakhiri perjanjian itu. Oleh karena itu, jika pembeli itu menjual kembali barang itu sebelum perjanjian itu dibatalkan, pembeli berikutnya merupakan pemiliknya dan dapat mempertahankan haknya dengan ketentuan bahwa pembelian itu dilakukan dengan itikad baik. Meskipun pihak-pihak didalam persetujuan jual beli mempunyai kebebasan untuk membuat ketentuan tentang kewajiban yang hendak dibebankan kepada pembeli, namun isi dari persetujuan tidak boleh bertentangan dengan pasal 1339 KUHPerdata, yaitu tidak boleh bertentangan dengan kepatutan, kebiasaan dan undang-undang. Selain harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, menurut Pasal 1339 KUHPerdata juga disebutkan bahwa suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatuhan, kebiasaan atau undang-undang serta ditegaskan dalam Pasal 1337 KUHPerdata bahwa suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum. Dalam hubungan ini, dapat dilihat bahwa perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang- undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Terhadap perjanjian formil bila tidak dipenuhi formalitasnya yang telah ditetapkan undang- undang maka perjanjian itu juga batal demi hukum. Dari hal-hal yang mendasari timbulnya perjanjian Jual Beli dan dari hal – hal yang Saudari sampaikan, kami dapat menyimpulkan bahwa apa yang Saudari lakukan sudah memenuhi kaidah hukum. Dan terkait dengan kegiatan renovasi dan keinginan pembeli (bayer) untuk meminta Ke Notaris, kami Sareankan sebaiknya Saudari Komunikasikan secara baik- baik dan ada baiknya Saudari menanyakan hal-hal yang telah dan maksud serta tujuan Bayer (pembeli) untuk ke Notaris. Demikian Jawaban yang dapat kami berikan. Semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.