Keabsahan Perubahan Nama Sertifikat Tanah dari Nenek kepada Adiknya Tanpa Persetujuan Ahli Waris dan Pembagian Hasil Penjualan Rumah

Dijawab oleh: Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan Saudara Audi kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional tentang pergantian kepemilikan tanah dan bangunan nenek anda. Anda tidak menjelaskan apakah nenek anda masih hidup atau sudah meninggal. Kami berasumsi nenek anda tersebut sudah meninggal. Perlu kami sampaikan terlebih dahulu bahwa berdasarkan Pasal 171 huruf c Instruksi Presiden No 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam (KHI) menyebutkan bahwa : “Ahli waris adalah orang yang pada saat meninggal dunia mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris, beragama Islam dan tidak terhalang karena hukum untuk menjadi ahli waris” Selanjutnya di Pasal 174 KHI menyebutkan bahwa : (1) kelompok-kelompok ahli waris terdiri dari: a. Menurut hubungan darah: 1. golongan laki-laki terdiri dari : ayah, anak laki-laki, saudara laki-laki, paman dan kakek 2. golongan perempuan terdiri dari : ibu, anak perempuan, saudara perempuan dan nenek b. Menurut hubungan perkawinan terdiri dari duda atau janda. (2) Apabila semua ahli waris ada, maka yang berhak mendapat warisan hanya: anak, ayah, ibu, janda atau duda. Ketentuan Pasal 852 KUHPerdata berbunyi: Anak-anak atau keturunan-keturunan, sekalipun dilahirkan dan berbagai perkawinan, mewarisi harta peninggalan para orangtua mereka, kakek dan nenek mereka, atau keluarga-keluarga sedarah mereka selanjutnya dalam garis lurus ke atas, tanpa membedakan jenis kelamin atau kelahiran yang lebih dulu. Mereka mewarisi bagian-bagian yang sama besarnya kepala demi kepala, bila dengan yang meninggal mereka semua bertalian keluarga dalam derajat pertama dan masing-masing berhak karena dirinya sendiri; mereka mewarisi pancang demi pancang, bila mereka semua atas sebagian mewarisi sebagai pengganti. . Selanjutnya disebutkan pula bahwa : 1. Harta waris baru terbuka (dapat diwariskan kepada pihak lain) apabila terjadinya suatu kematian (Pasal 830 KUHPer). 2. Adanya hubungan darah diantara pewaris dan ahli waris, kecuali untuk suami atau isteri dari pewaris (Pasal 832 KUHPerdata), dengan ketentuan mereka masih terikat dalam perkawinan ketika pewaris meninggal dunia. Artinya, kalau mereka sudah bercerai pada saat pewaris meninggal dunia, maka suami/isteri tersebut bukan merupakan ahli waris dari pewaris. Berdasarkan ketentuan dalam KHI maupun KUHPerdata sebagaimana tersebut diatas, pada dasarnya prinsip pewarisan adalah berdasarkan hubungan darah atau hubungan perkawinan. Berdasarkan KHI apabila semua ahli waris ada maka yang berhak mewaris adalah anak, ayah, ibu, janda atau duda . Demikian pula menurut KUHPerdata yang berhak mewaris hanyalah orang-orang yang mempunyai hubungan darah dengan pewaris. Baik itu berupa keturunan langsung maupun orang tua, saudara, nenek/kakek atau keturunannya dari saudara-saudaranya. Sehingga, apabila dimasukkan dalam kategori, maka yang berhak mewaris ada empat golongan besar, yaitu: 1. Golongan I: suami/isteri yang hidup terlama dan anak/keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata). 2. Golongan II: orang tua dan saudara kandung Pewaris 3. Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris 4. Golongan IV: Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu, keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris. Golongan ahli waris ini menunjukkan siapa ahli waris yang lebih didahulukan berdasarkan urutannya. Artinya, ahli waris golongan II tidak bisa mewarisi harta peninggalan pewaris dalam hal ahli waris golongan I masih ada. Jika dikaitkan dengan permasalahan yang anda sampaikan, adik nenek anda sesungguhnya tidka berhak atas tanah dan bangunan milik nenek anda tersebut karena adik nenek anda itu bukan merupakan ahli waris golongan I melainkan ahli waris golongan II (KUHPerdata), dimana ahli waris golongan II ini tidak bisa mewaris harta peninggalan pewaris selama masih ada ahli waris golongan I. Begitupun di dalam KHI, apabila semua ahli waris ada maka yang berhak mewaris adalah anak, ayah, ibu, janda atau duda. Dengan demikian jika nenek meninggal maka yang berhak mewaris adalah anak-anak nenek, sehingga tanah dan bangunan itu yang dapat menggantikan kepemilikannya adalah anak-anaknya nenek bukan adiknya nenek, kecuali ada hal/perjanjian lain antara nenek anda dan adiknya (misal utang piutang, hibah, dll). Perlu kami sampaikan pula bahwa peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Dengan demikian, sejak saat itu para ahli waris menjadi pemegang hak yang baru. Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya tata usaha pendaftaran tanah serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang bersangkutan. Cara peralihan hak atas tanah melalui pewarisan untuk kepentingan pendaftaran peralihan haknya harus memenuhi syarat materiil yaitu Ahli waris harus memenuhi syarat sebagai pemegang (subjek) hak dari hak atas tanah yang menjadi objek pewarisan. Syarat formal, dalam rangka pendaftaran peralihan hak, maka pewarisan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun harus dibuktikan dengan surat keterangan kematian pewaris dan surat keterangan sebagai ahli waris. Prosedur pendaftaran peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun karena pewarisan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Dengan demikian jika adik nenek anda akan mengganti kepemilikan tanah dan bangunan atas namanya maka harus memenuhi dua syarat tersebut diatas, dan jika adik nenek anda tidak dapat membuktikan sebagai ahli waris dengan surat keterangan kematian pewaris dan surat keterangan sebagai ahli waris maka penggantian kepemilikan tanah dan bangunan tersebut tentu tidak bisa dilakukan. Selanjutnya, apabila tanah dan bangunan rumah tersebut akan dijual maka harus mendapatkan persetujuan semua ahli waris yaitu anak-anak nya nenek anda bukan adik nenek anda. Kemudian hasil penjualan dibagi sebagai harta waris sesuai dengan bagian masing-masing menurut Kompilasi Hukum Islam atau semua ahli waris mendapat bagian yang sama menurut KUHPerdata. Adapun besaran bagian masing-masing ahli waris berdasarkan Pasal 176 s/d Pasal 182 KHI diatur sebagai berikut : 1. Anak perempuan bila hanya seorang ia mendapat separoh bagian, bila dua orang atau lebih mereka bersama-sama mendapat dua pertiga bagian, dan apabila anak perempuan bersama-sama dengan anak laki-laki, maka bagian anak laki-laki dua berbanding satu dengan anak perempuan. 2. Ayah mendapat sepertiga bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, bila ada anak, ayah mendapat seperenam bagian. 3. Ibu mendapat seperenam bagian bila ada anak atau dua saudara atau lebih. Bila tidak ada anak atau dua orang saudara atau lebih, maka ia mendapat sepertiga bagian. 4. Ibu mendapat sepertiga bagian dari sisa sesudah diambil oleh janda atau duda bila bersama-sama dengan ayah. 5. Duda mendapat separuh bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, dan bila pewaris meninggalkan anak, maka duda mendapat seperempat bagian. 6. Janda mendapat seperempat bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, dan bila pewaris meninggalkan anak, maka janda mendapat seperdelapan bagian. 7. Bila seorang meninggal tanpa meninggalkan anak dan ayah, maka saudara laki-laki dan saudara perempuan seibu masing-masing mendapat seperenam bagian. Bila mereka itu dua orang atau lebih maka mereka bersama-sama mendapat sepertiga bagian. 8. Bila seorang meninggal tanpa meninggalkan anak dan ayah, sedang ia mempunyai satu saudara perempuan kandung atau seayah, maka ia mendapat separuh bagian. Bila saudara perempuan tersebut bersama-sama dengan saudara perempuan kandung atau seayah dua orang atau lebih, maka mereka bersama-sama mendapat dua pertiga bagian. Bila saudara perempuan tersebut bersama-sama dengan saudara laki-laki kandung atau seayah, maka bagian saudara laki-laki adalah dua berbanding satu dengan saudara perempuan. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) menetapkan pembagian warisan sebagai berikut: 1. Yang pertama berhak mendapat warisan yaitu suami atau isteri dan anak-anak, masing-masing berhak mendapat bagian yang sama jumlahnya (pasal 852 BW). 2. Apabila tidak ada orang sebagaimana tersebut di atas, maka yang kemudian berhak mendapat warisan adalah orang tua dan saudara dari orang tua yang meninggal dunia, dengan ketentuan bahwa orang tua masing-masing sekurang-kurangnya mendapat seperempat dari warisan (pasal 854 BW). 3. Apabila tidak ada orang sebagaimana tersebut di atas, maka warisan dibagi dua, separuh untuk keluarga pihak ibu dan separuh lagi untuk pihak keluarga ayah dari yang meninggal dunia, keluarga yang paling dekat berhak mendapat warisan. Jika anak-anak atau saudara-saudara dari pewaris meninggal dunia sebelum pewaris, maka tempat mereka diganti oleh keturunan yang sah (pasal 853 BW). Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum anda, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. Instruksi Presiden No 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam 3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria; 4. Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo.Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.