Pembalikan Nama Sertifikat Rumah dan Tanah Warisan oleh Salah Satu Ahli Waris Tanpa Persetujuan Ahli Waris Lain dan Upaya Hukum Pembatalannya

Dijawab oleh: Masan Nurpian, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terimakasih atas kesediaan Saudari Mifta berkonsultasi hukum kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN). Berdasarkan kronologis dari masalah hukum yang saudari sampaikan. Proses peralihan hak atau balik nama dalam sertifikat rumah dan tanah menjadi poin yang krusial khususnya dalam kepemilikan tanah, sehingga di hari kedepannya tidak terjadi konflik yang berkepanjangan. Hal ini sangat krusial karena jika tidak sesuai dengan prosedur atau syarat administratif, maka prosedurnya dapat dibatalkan Adapun yang dimaksud dengan balik nama sertifikat tanah adalah proses peralihan hak atas tanah yang terjadi karena jual beli, waris, tukar menukar, dan hibah. Proses tersebut dilakukan dengan menggunakan jasa dari PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan Kementrian BPN (Badan Pertahanan Nasional). Dalam kasus saudari, balik nama dari sertifikat tanah diperoleh dari warisan nenek saudari. Dalam melakukan balik nama atas sertifikat tanah tersebut, dibutuhkan beberapa dokumen seperti sertifikat hak yang bersangkutan, seperti surat kematian orang yang namanya tercatat sebagai pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Jika penerima warisan hanya seorang diri, maka pendaftaran peralihan hak itu dilakukan dengan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Tapi, jika penerima warisan tidak hanya seorang diri alias lebih dari satu, maka kamu perlu surat tanda bukti ahli waris dan akta pembagian waris. Prosedur peralihan hak karena pewarisan ini telah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam kasus saudari, ahli waris terdiri dari ayah saudari beserta saudara-saudaranya, sehingga dapat disimpulkan bahwa ahli waris lebih dari satu. Selain itu hal yang perlu saudari lakukan adalah melengkapi beberapa persyaratan sebagaimana dikutip dari situs PPID Kementerian ATR/BPN sebagai berikut : 1. Formulir permohonan yang sudah di isi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup 2. Surat kuasa apabila dikuasakan 3. Fotokopi identitas pemohon / para ahli waris (KTP/KK) dan surat kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket 4. Sertifikat asli 5. Surat Keterangan Waris (SKW) sesuai peraturan perundang-undangan 6. Akte Wasiat notaris 7. Fotokopi SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB atau BPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) 8. Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP atau PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta, dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) Dalam membuat akta balik tanah, saudari dapat menggunakan jasa PPAT, maka PPAT harus memastikan bahwa pihak-pihak yang melakukan pembuatan akta balik nama adalah pihak yang memang berhak dan berwenang untuk melakukan kewenangan tersebut. Karena pada dasarnya, kesalahan administratif dalam pengajuan balik nama terhadap sertifikat tanah dapat menyebabkan jual beli yang terjadi pada tersebut cacat dalam hukum sehingga dapat dibatalkan. Namun untuk dikembalikan seperti semula, maka akan diperiksa kembali oleh BPN. Kami merekomendasikan agar saudari kembali berdiskusi dengan seluruh keluarga yang menjadi ahli waris agar membatalkan sertifikat tanah yang dibalik nama dan menempuh jalur mediasi yang tersedia Namun jika tidak menenemukan solusi yang tepat maka saudari dapat mengajukan gugatan terhadap sertifikat tanah kepada Pengadilan Negeri Tata Usaha Negara (PTUN) mengenai pembatalan sertifikat atas hak tanah. Dasar hukum adanya pembatalan sertifikat tanah yaitu berdasarkan Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (Permen Agraria/BPN 9/1999) yang menjelaskan bahwa pembatalan hak atas tanah sebagai pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administratif dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah inkracht. Pembatalan hak atas tanah juga dapat terjadi karena melaksanakan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Surat keputusan pembatalan hak atas tanah menurut Pasal 104 ayat (2) Permen Agraria/BPN 9/1999, diterbitkan apabila terdapat cacat hukum administratif; dan/atau melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Proses Pembatalan Sertifikat Tanah 1. Meminta Pembatalan Kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan Alasan pembatalan sertifikat hak atas tanah adalah karena adanya cacat hukum administratif, seperti kesalahan perhitungan dan luas tanah, sehingga menyerobot tanah lainnya, tumpang tindih hak atas tanah, kesalahan prosedural, atau perbuatan lain, seperti pemalsuan surat. Hal ini dimohonkan secara tertulis kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. Dalam kasus saudari terjadi kesalahan dalam prosedur dimana, ahli waris lain tidak mengetahui pembuatan balik nama dari sertifikat tanah dan rumah tersebut. Saudari dapat melampirkan pula berkas-berkas pendukung, berupa:  fotokopi surat bukti identitas dan surat bukti kewarganegaraan (bagi perorangan) atau fotokopi akta pendirian (bagi badan hukum);  fotokopi surat keputusan dan/atau sertifikat;  berkas-berkas lain yang berkaitan dengan permohonan pembatalan tersebut. 2. Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Menurut Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (UU 30/2014), Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN) adalah ketetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan dan/atau pejabat pemerintahan dalam penyelenggaraan pemerintahan. Sertifikat hak atas tanah merupakan salah satu bentuk KTUN. Yang juga perlu diperhatikan adalah batas waktu untuk menggugat ke PTUN, yaitu 90 hari sejak diterimanya atau diumumkannya keputusan badan atau pejabat tata usaha negara sebagaimana diatur Pasal 55 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara. Mengenai ancaman pembunuhan, paman dari saudari dapat dikenakan hukuman dalam pasal 368 ayat (1) KUHP yang berbunyi : Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, memaksa seseorang dengan kekerasan atau ancaman kekerasan untuk memberikan barang sesuatu, yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang itu atau orang lain, atau supaya membuat hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena pemerasan, dengan pidana penjara paling lama sembilan tahun. Namun untuk kepastian hukum yang lebih tegas, maka saudari dapat menghubungi organisasi/lembaga bantuan hukum terdekat dari tempat tinggal saudari. Demikian nasihat hukum yang dapat kami berikan semoga dapat memberdayakan saudari terhadap masalah hukum yang dialami. Terimakasih. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai informasi hukum, nasihat hukum, tidak memiliki kekuatan hukum tetap, dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.