Prosedur Pembatalan PPJB Jual Beli Tanah Kavling dan Penggunaan Notaris yang Berbeda

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari pernyataan dapat kami simpulkan sebagai berikut : 1. Saudara membeli sebidang tanah kavling milik pengembang melalui notaris 2. Pembayaran sudah dilakukan lunas dan di janjikan sertifikat selama 6 bulan 3. Bulan mei 2022 ternyata proses pecah sertifikat belum selesai 4. Bulan November 2022 belum selesai juga, ternyata ada permasalahan pembayaran di pengembang. 5. Saudara dan pengembang berencana membatalkan PPJB Pertanyaan saudara • Apakah pembatalan PPJB harus dilakukan di notaris dan oleh notaris yang sama atau yang berbeda ? Sebelumnya menjawab pertanyaan saudara, Kami akan menjelaskan tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam peraturan tersebut disebutkan bahwa sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli (Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP 12/2021”). Kemudian, dalam peraturan yang sama didefinisikan juga bahwa PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris (Pasal 1 angka II PP12/2021) Tujuan PPJB Mengacu pada ketentuan PPJB yang terkandung dalam pasal di atas, maka secara umum dapat dipahami bahwa PPJB adalah kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah dan rumah. Tujuan dari PPJB adalah untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli, dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak. Sekarang kami akan menjelaskan tentang pembatalan PPJB dan Akibat Hukum, berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (“Permen PUPR 11/2019”). Adapun dalam PPJB, paling sedikit memuat: 1. identitas para pihak; 2. uraian objek PPJB; 3. harga Rumah dan tata cara pembayaran; 4. jaminan pelaku pembangunan; 5. hak dan kewajiban para pihak; 6. waktu serah terima bangunan; 7. pemeliharaan bangunan; 8. penggunaan bangunan; 9. pengalihan hak; 10. pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan 11. penyelesaian sengketa. Menurut Pasal 13 ayat (1) Permen PUPR 11/2019, Dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan, maka seluruh pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan ke pembeli. Pasal 13 ayat (2) Permen PUPR 11/2019 jika pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pembeli, maka: a. jika pembayaran telah dilakukan pembeli paling tinggi 10% dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pelaku pembangunan; atau b. jika pembayaran telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi. Bedasarkan Angka 11 huruf a Lampiran Permen PUPR 11/2019, yang berbunyi:“Pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan”. Terdapat berbagai kemungkinan pengaturan tentang pembatalan yang diatur dalam perjanjian, sebagai berikut : 1. Perjanjian dapat diputus dengan sepakat kedua belah pihak. Kadang-kadang disebutkan dalam perjanjian hanya dapat diputuskan jika disetujui oleh kedua belah pihak. Ini hanya sebagai penegasan, karena tanpa penyebutan itu, demi hukum, perjanjian dapat diterminasi jika disetujui oleh kedua belah pihak. 2. Penyebutan alasan pemutusan perjanjian. Sering kali dalam perjanjian diperinci alasan-alasan pemutusan perjanjian, sehingga tidak semua wanprestasi dapat menyebabkan putusnya perjanjian, tetapi hanya wanprestasi yang disebutkan dalam perjanjian saja. 3. Penyampingan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata(“KUHPerdata”). Sangat sering disebutkan di perjanjian, jika ingin memutuskan perjanjian, para pihak tidak perlu harus menempuh prosedur pengadilan, tetapi dapat diputuskan langsung oleh para pihak. Dengan ini, Pasal 1266 KUHPerdata harus dinyatakan dengan tegas dikesampingkan berlakunya, karena pasal itu mengatur bahwa setiap pemutusan perjanjian harus dilakukan lewat pengadilan. 4. Tata cara pemutusan perjanjian. Biasanya diatur juga sebelum pemutusan perjanjian, harus terlebih dahulu diperingatkan pihak yang tidak memenuhi prestasinya untuk melaksanakan kewajibannya. Peringatan ini bisa dilakukan 2 atau 3 kali. Bila peringatan masih tidak diindahkan, maka salah satu pihak dapat langsung memutuskan perjanjian. Penulisan kewajiban memberi peringatan seperti ini sejalan dengan prinsip ingebrekestelling, yakni pemberian “akta lalai” menurut Pasal 1238 KUHPerdata. Pembatalan dapat dilakukan melalui Notaris atau Pengadilan. Pembatalan PPJB dihadapan notaris harus dihadiri oleh seluruh pihak yang terlibat dalam pembuatan PPJB tersebut atau setidaknya kuasa dari pihak yang terlibat. Salah satu pihak dapat membatalkan PPJB dihadapan Notaris apabila hal tersebut diatur dalam PPJB atau terdapat syarat/keadaan-keadaan bagaimana salah satu pihak berhak untuk membatalkan PPJB. Pembatalan tersebut didasarkankan pada Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menerangkan bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi yang membuatnya”. Sementara itu, Pembatalan melalui Pengadilan dapat dilakukan oleh siapapun yang merasa dirugikan oleh PPJB dengan cara mengajukan gugatan pembatalan PPJB ke Pengadilan. Pengajuan gugatan tersebut dapat didasarkan oleh Wanprestasi atau Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Pengajuan gugatan Wanprestasi diajukan oleh mereka yang terlibat dalam pembuatan PPJB karena tidak dilakukannya kewajiban yang disepakati dalam PPJB. Sementara itu, gugatan PMH dapat diajukan oleh mereka yang tidak terlibat dalam PPJB namun dirugikan oleh PPJB tersebut, seperti contohnya ahli waris yang berhak tidak disertakan sebagai Pihak dalam PPJB, maka ahli waris tersebut dapat menggugat pembatalan PPJB atas dasar Perbuatan Melawan Hukum ke Pengadilan. Adapun Perbuatan Melawan Hukum (PMH) diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata, yang berbunyi: “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut. Kesimpulan. Berdasarkan penjelasan pasal- pasal diatas pembatalan PPJB harus melalui Notaris atau Pengadilan. Menurut penjelasan saudara, saudara dan pengembang bersepakat untuk membatalkan PPJB yang belum jadi tersebut, oleh karena itu, karena pembatalannya PPJB oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli) maka pembatalannya bisa dilakukan di hadapan Notaris. Seluruh pihak yang terlibat dalam pembuatan PPJB tersebut (setidaknya kuasa hukum dari pihak yang terlibat) dapat menghadap ke notaris untuk meminta pembatalan PPJB. Saran kami sebaiknya saudara dan pengembang melakukan pembatalan PPJB kepada notaris yang sama (waktu awal membuat PPJB) karena perjanjian PPJB awal masih dalam proses notaris, dan prosesnya harus di hentikan terlebih dahulu. Hal tersebut juga diikuti pertanggungjawaban para pihak terkait akibat dari pembatalan PPJB tersebut. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat Dasar hukum: 1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata 2. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman 3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.