Risiko Keterlambatan Pekerjaan dan Kekurangan Dana dalam Perjanjian Pemborongan Rumah serta Ancaman Somasi dari Pemilik Rumah

Dijawab oleh: Iva Shofiya, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaannya, terkait persoalan yang ditanyakan dapat kami sampaikan sebagai berikut : Yang perlu diperhatikan adalah ada tidaknya surat perjanjian baik tertulis atau tidak yang anda buat. Hanya yang jelas adalah anda sudah menerima dana sebesar 90 % dan pekerjaan yang dikerjakan baru 70 %. Terkait hal tersebut maka yang dapat kami jelaskan adalah sebagai berikut : Suatu perjanjian yang harus dipenuhi atau tidak sehingga dapat dikatakan sebagai wanprestasi/ingkar janji harus memenuhi hal-hal tertentu. Perlu dipahami bahwa wanprestasi adalah ingkar janji. KUHPer mengatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer), berbunyi: “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”. Sehingga unsur-unsur wanprestasi adalah: 1. Ada perjanjian oleh para pihak; 2. Ada pihak melanggar atau tidak melaksanakan isi perjanjian yang sudah disepakati; 3. Sudah dinyatakan lalai tapi tetap juga tidak mau melaksanakan isi perjanjian. Penting juga diketahui apakah dalam perjanjian yang anda buat ada Klausula adanya Keadaan memaksa/overmacht. Klausula ini dapat dipakai sebagai salah satu pembelaan oleh debitur untuk menghindarkan tuntutan wanprestasi. Umumnya tidak dipenuhinya prestasi oleh debitur itu disebut dengan wanprestasi, namun jika tidak dipenuhinya prestasi karena diluar kemampuannya, maka hal tersebut dapat disebut dengan overmacht atau keadaan memaksa. Overmacht ketentuannya diatur dalam Pasal 1244 dan 1245 KUHPerdata, yang intinya bahwa keadaan memaksa terjadi apabila debitur terhalang untuk memenuhi prestasinya dikarenakan suatu keadaan yang tidak dapat diduga sebelumnya dan tidak dapat dipertanggungjawabkan, sehingga debitur dibebaskan dalam penggantian rugi, biaya dan bunga. Selain itu, dalam hal ini debitur tidak dapat dipersalahkan dan tidak harus menanggung resiko.Unsur-Unsur dalam Overmacht. Terdapat tiga unsur yang harus terpenuhi untuk dapat dikatakan overmacht, yaitu: Harus ada halangan untuk memenuhi prestasi disebabkan suatu peristiwa yang menghilangkan benda yang menjadi objek perikatan. Misal: Seorang debitur sedang mengantarkan sebuah barang untuk krediturnya, namun dijalan barang yang dibawa debitur untuk krediturnya dicuri, sehingga barang tersebut tidak dapat diberikan kepada debitur. Tidak dapat dipenuhinya karena suatu peristiwa yang menghalangi perbuatan debitur untuk memenuhi prestasinya, dalam hal menghalangi debitur untuk memenuhi prestasinya dapat bersifat tetap maupun sementara. Misal: Seorang debitur akan mengantarkan catering kepada kreditur, namun di jalan ada kecelakaan dan membuat jalanan macet total, sehingga debitur terlambat mengantarkan catering tersebut. Peristiwa itu tidak dapat diduga atau diketahui akan terjadi pada saat membuat perjanjian baik oleh kreditur maupun oleh debitur. Misal: Seorang debitur yang tidak dapat membayar hutangnya kepada kreditur karena terkena dampak dari Covid-19. Akibat dari Keadaan Memaksa atau Overmacht dapat menimbulkan akibat bagi pihak kreditur dan debitur. Adapun akibat dari keadaan memaksa (overmacht), yaitu: Kreditur tidak dapat meminta pemenuhan prestasi (pada saat terjadinya overmacht atau keadaan memaksa sementara sampai berakhirnya keadaan memaksa tersebut). Gugurnya debitur untuk mengganti kerugian kepada kreditur. Pihak kreditur tidak dapat meminta pemutusan perjanjian. Gugurnya kewajiban untuk memenuhi prestasi kepada kreditur. Ajaran atau Teori Overmacht, Terdapat dua teori dalam ajaran atau teori dalam keadaan memaksa, yaitu: Ajaran keadaan memaksa objektif atau absolut. Dalam ajaran ini berpandangan bahwa debitur dalam keadaan memaksa apabila pemenuhan prestasi itu tidak mungkin dilaksanakan oleh siapapun juga atau oleh setiap orang karena adanya faktor impossibilitas.Contoh: debitur harus melaksanakan prestasinya untuk menyerahkan kambing kepada kreditur, tetapi di perjalanan hujan deras dan kambing yang dibawa debitur tersambar petir dan membuat kambing tersebut mati. Sehingga siapapun yang mengalami peristiwa seperti itu tidak mungkin dapat memenuhi prestasinya. Ajaran keadaan memaksa subjektif atau relatif. Dalam ajaran ini keadaan memaksa itu ada apabila debitur masih mungkin melaksanakan prestasi. Namun debitur menghadapi kesukaran yang begitu berat dan harus dengan pengorbanan yang banyak disebabkan adanya faktor diffikultas. Dalam keadaan tersebut, kreditur tidak dapat menuntut pelaksanaan prestasi. Contoh: seorang pengusaha kecil harus memenuhi prestasinya dengan sejumlah barang, Namun karena terjadi kenaikan harga yang begitu tinggi, sehingga jika kreditur memenuhi prestasi tersebut maka akan mengalami kerugian bahkan usahanya akan menjadi hancur. Dengan demikian dalam ajaran ini dapat dikatakan adanya unsur difficulties. Pembuktian dan Sifat Overmacht. Jika kreditur yang menggugat untuk mengganti kerugian harus membuktikan bahwa perikatan telah terjadi dan debitur telah melakukan kesalahan karena wanprestasi yang mengakibatkan kerugian. Dalam hal ini debitur harus membuktikan bahwa tidak memenuhi prestasi itu disebabkan oleh overmacht atau keadaan memaksa yang tidak dapat dipertanggungjawabkan kepadanya. Jika adanya tangkisan (eksepsi) kepada debitur dalam praktek hukum acara, maka disini debitur harus memenuhi tiga syarat, yaitu: Debitur harus membuktikan bila dirinya tidak bersalah. Debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya bukan karena kehendaknya. Debitur tidak menanggung resiko baik menurut ketentuan Undang-Undang maupun ketentuan perjanjian atau karena ajaran itikad baik harus menanggung resiko. Dalam overmacht atau keadaan memaksa memiliki dua sifat, yaitu: Bersifat tetap, overmacht atau keadaan memaksa dikatakan bersifat tetap apabila prestasi yang harus diberikan oleh debitur sama sekali tidak bisa dipenuhi, sehingga perikatan berhenti sama sekali. Bersifat sementara, berlaku apabila perikatan untuk sementara tertunda, bila keadaan memaksa itu sudah berakhir maka perikatan bisa mulai berjalan lagi. Bentuk Keadaan Memaksa Terdapat dua bentuk mengenai overmacht atau keadaan memaksa, yaitu: Keadaan memaksa untuk bentuk yang umum, meliputi: Keadaan, iklim, keadaan alam. Seperti hujan yang terus menerus dapat menyebabkan banjir, kemarau yang berkepanjangan mengakibatkan kekeringan. Gempa bumi, kebakaran, angin puting beliung, gunung meletus, tsunami, dan lain sebagainya. Pencurian, barang yang akan digunakan untuk memenuhi prestasi diambil oleh orang atau telah dicuri oleh orang. Keadaan memaksa bentuk khusus, meliputi: Undang-Undang dan/atau Tindakan Pemerintah, Peraturan Pemerintah. Misalnya ada larangan dari pemerintah terhadap barang-barang jenis tertentu untuk masuk ke dalam wilayah Republik Indonesia. Hal ini dapat dijadikan dasar adanya overmacht. Jadi yang seharusnya prestasi dapat dipenuhi, tetapi karena adanya larangan dalam Undang- Undang atau peraturan pemerintah lainnya sehingga prestasi tidak dapat dipenuhi. Sumpah, dalam sumpah ini dapat menimbulkan keadaan overmacht yaitu seseorang yang seharusnya memenuhi prestasinya, dipaksa bersumpah untuk tidak memenuhi prestasi tersebut. Misalnya seorang kapten kapal yang netral dipaksa bersumpah untuk tidak menyerahkan barang-barang yang diangkutnya ke negara musuh titik Dengan demikian sumpah dapat menimbulkan keadaan memaksa atau overmacht. Perbuatan yang dilakukan oleh pihak ketiga. Didasarkan pada ketentuan dalam Pasal 1367 KUHPerdata yang mengungkapkan bahwa seseorang tidak saja bertanggung jawab untuk kerugian yang disebabkan oleh perbuatannya sendiri, tetapi juga untuk kerugian yang disebabkan perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau disebabkan oleh barang-barang yang berada di bawah pengawasannya. Misalnya orang tua dan wali bertanggung jawab tentang kerugian yang disebabkan oleh anak-anaknya yang belum dewasa. Sakit, Keadaan sakit dapat dijadikan sebagai dasar alasan untuk menyatakan keadaan memaksa atau overmacht. Dalam hal ini prestasi yang diberikan harus melekat pada diri pribadi orang yang seharusnya memenuhi prestasi tersebut. Contohnya seorang penyanyi pada saat jadwalnya manggung malah jatuh sakit, sehingga keadaan sakit atau kondisi sakit tersebut dapat dijadikan dasar adanya overmacht atau keadaan memaksa. Pemogokan buruh. Perlu diperhatikan bahwa pemogokan buruh tersebut harus atas dasar adanya rasa solidaritas dari sesama buruh. Sehingga pemogokan buruh dapat dijadikan dasar untuk menyatakan keadaan memaksa atau overmacht. Contohnya klub sepakbola pesan sepatu 100 pasang pada perusahaan sepatu, namun pada saat prestasi harus dipenuhi, sepatu belum jadi karena buruh mogok atas rasa solidaritas terhadap buruh yang gajinya dibawah UMR. Maka mogok yang seperti ini dapat dijadikan dasar untuk adanya keadaan memaksa atau overmacht. Tidak punya uang. Keadaan tidak punya uang yang dimaksud karena betul-betul sudah dalam keadaan pailit, yang berdasar atas keputusan pengadilan sehingga debitur betul-betul dalam kondisi hancur lebur perusahaannya. Saran kami, janganlah kabur dari masalah ini karena akan menimbulkan masalah lain yang lebih rumit. Komunikasikanlah dengan baik terkait pekerjaan anda sebagai pemborong dengan pemilik bangunan/rumah terkait kendala yang anda hadapi sehingga terjadi wanprestasi akibat adanya kendala diluar kemampuan anda (keadaan memaksa berupa kendala cuaca dan kehabisan uang) sehingga tercipta perdamaian atau akhir yang baik dan menguntungkan bagi kedua belah pihak. Demikian semoga dapat mencerahkan. Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.