Pembatalan Jual Beli Tanah Setelah Panjar karena Penjual Meminta Kenaikan Harga

Dijawab oleh: Rony Kurniawan, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan indraskddd@gmail.com dari KALIMANTAN BARAT terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka kami akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda Dalam praktik jual beli, sering kita jumpai perkara/kasus pembatalan perjanjian jual beli secara sepihak oleh salah satu pihak yang ada dalam perjanjian dimana Para pihak yang telah membuat dan terikat dalam perjanjian yang sah sesuai syarat sah suatu perjanjian. Namun, sebelum jangka waktu perjanjian berakhir, salah satu pihak dalam perjanjian tersebut melakukan pembatalan perjanjian secara sepihak. Pada dasarnya Perjanjian yang dapat dibatalkan sepihak harus memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh Pasal 1266 KUHPerdata yang intinya menyatakan bahwa perjanjian antar pihak harus memuat klausul “apabila salah satu pihak/pihak tertentu lalai melakukan kewajibannya sebagaimana disebutkan dalam perjanjian, maka perjanjian dapat dibatalkan”. Namun keadaan tersebut juga harus tetap meminta penetapan pada pengadilan dan secara nyata ada salah satu pihak yang wanprestasi (ingkar janji). Pasal 1338 ayat (2) KUHPerdata menyatakan ” Suatu Perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 4/Yur/Pdt/2018, menyatakan: “Pemutusan perjanjian secara sepihak termasuk dalam perbuatan melawan hukum”. Atas perbuatan melawan hukum tersebut, seseorang dapat mengajukan Gugatan perbuatan melawan hukum untuk meminta ganti rugi atas tindakan salah satu pihak yang membatalkan perjanjian secara sepihak. Pendapat MA ini tercantum dalam putusan Nomor 1051 K/Pdt/2014 (PT. Chuhatsu Indonesia vs PT. Tenang JayaSejahtera) tanggal 12 November 2014, Dalam putusan tersebut, MA berpendapat: Bahwa perbuatanTergugat/Pemohon Kasasi yang telah membatalkan perjanjian yang dibuatnya denganPenggugat/Termohon Kasasi secara sepihak tersebut dikualifisir sebagaiperbuatan melawan hukum karena bertentangan dengan Pasal 1338 KUHPerdata, yaituperjanjian tidak dapat ditarik kembali selain denga kesepakatan kedua belahpihak. Putusan ini kemudian diperkuat pada putusan Peninjauan Kembali nomor 580 PK/Pdt/2015.. Dalam pertimbangannya MA menegaskan bahwa penghentianperjanjian secara sepihak merupakan perbuatan melawan hukum: Bahwa penghentian Perjanjian Kerjasama secarasepihak tersebut merupakan perbuatan melawan hukum, oleh karena itu Tergugatharus membayar kerugian yang dialami Penggugat; Sikap hukum sebagaimana di atas, di mana MA berpandangan bahwa Pemutusan perjanjian secara sepihak termasuk dalam perbuatan melawan hukum, telah menjadi yurisprudensi tetap di Mahkamah Agung.  Hal ini sesuai dengan Pasal 1365 KUHperdata yang menyatakan: “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”. Dari ketentuan tersebut, maka dapat disimpulkan jika permintaan ganti rugi atas pembatalan perjanjian secara sepihak harus memenuhi adanya pelanggaran hukum dan kerugian yang nyata. Pembeli beritikad baik dilindungi hukum, Secara hukum, pembeli beritikad baik dilindungi hukum, sebagaimana terdapat dalam Putusan MARI No. 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 yang pada intinya berbunyi” “Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap syah” Bahkan, sekalipun tanah tersebut diketahui kemudian diperoleh dari penjual yang tidak berhak, pembeli tetap dilindungi dan jual beli harus dianggap sah jika pembeli dapat membuktikan sebagai pembeli beritikad baik, sebagaimana diatur dalam dalam Surat Edaran MA No. 7/2012 yang berbunyi: “perlindungan harus diberikan kepada pembeli beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak” Sebagaimana ketentuan Pasal 1320 BW yang menyatakan bahwa untuk sahnya perjanjian-perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu; 4. Suatu sebab yang halal, Berdasarkan yurisprudensi Mahkamah Agung No.1230 K/Sip/ 1980 menyatakan bahwa pembeli beritikad baik harus dilindungi. Maka secara mutatis mutandis, secara otomatis hakim seharusnya memikirkan perlindungan terhadap pembeli yang beritikad baik. Dengan cara penjual harus mengganti segala kerugian yang diderita oleh pembeli. Sesuai ketentuan Pasal 1267 KUH Perdata, bahwa: “Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia, jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, ataukah ia akan menuntut pembatalan persetujuan, disertai penggantian biaya, kerugian dan bunga”. dan Pasal 1365 KUHPerdata tentang perbuatan melawan hukum yakni: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut” Ganti kerugian karena perbuatan melawan hukum mengakui konsep kerugian materiil serta yurisprudensi kerugian materiil yang dinilai dengan uang. KUHPerdata merincikan tiga komponen kerugian, yaitu: 1.      Biaya 2.      Rugi 3.      Bunga Untuk mengusahakan pengembalian yang nyata dan sekiranya tidak dilakukan perbuatan melawan hukum, maka yang diusahakan adalah pengembalian yang nyata yang sesuai dengan pembayaran ganti rugi yang lebih sesuai daripada pembayaran ganti rugi dalam bentuk uang. Gugatan Ganti rugi dalam konsep hukum perdata dikarenakan adanya perbuatan melawan hukum, perbuatan melawan hukum ini dikelompokkan ke dalam dua pendekatan, yaitu ganti rugi umum dan ganti rugi khusus. Ganti rugi umum adalah ganti rugi yang berlaku untuk semua kasus, baik kasus wanprestasi, kontrak, maupun kasus yang berkaitan dengan perikatan termasuk karena perbuatan melawan hukum. Dan, ganti rugi khusus merupakan diterbitkan karena perikatan- perikatan tertentu, dalam hubungan dengan ganti rugi yang terbit dari suatu perbuatan melawan hukum. BW menyebutkan, pemberian ganti rugi diberikan terhadap perbuatan sebagaiamana hal-hal berikut ini: 1.  Pasal 1365, ganti rugi untuk semua perbuatan melawan hukum 2.  Pasal 1366 -1367, ganti rugi untuk perbuatan yang dilakukan oleh orang lain 3.  Pasal 1368, ganti rugi untuk pemilik binatang 4.  Pasal 1369, ganti rugi untuk pemilik gedung yang ambruk 5.  Pasal 1370, ganti rugi untuk keluarga yang ditinggalkan oleh orang yang dibunuh 6.  Pasal 1371, ganti rugi karena telah luka atau cacat anggota badan 7.  Pasal 1380, ganti rugi karena tindakan penghinaan Yang bisa dilakukan oleh pembeli adalah menggugat secara perdata penjual tersebut atas dasar perbuatan melawan hukum perjanjian jual beli. Tujuan gugatan untuk meminta penjual melaksanakan isi perjanjian jual beli yang telah disepakati Bersama. Atau jika anda ingin membatalkan perjanjian jual beli yang telah diingkari secara sepihak oleh penjual anda bisa menuntut ganti kerugian Ganti rugi merupakan salah satu upaya hukum dalam tuntutan hak. Tuntutan hak merupakan tindakan yang bertujuan memperoleh perlindungan hak yang diberikan oleh pengadilan untuk mencegah main hakim sendiri. Seseorang yang mengajukan tuntutan hak ganti rugi perlu memperoleh perlindungan secara hukum. Jika anda yang merasa dirugikan baik kerugian yang timbul karena wanprestasi maupun mengalami kerugian akibat perbuatan melawan hukum lainnya, dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Dasar Hukum:  KUHPERDATA  Yurisprudensi Mahkamah Agung No. 4/Yur/Pdt/2018  putusan MA Nomor 1051 K/Pdt/2014 (PT. Chuhatsu Indonesia vs PT. Tenang JayaSejahtera) tanggal 12 November 2014  putusan Peninjauan Kembali ma nomor 580 PK/Pdt/2015.. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.