Langkah Hukum Ahli Waris atas Penjaminan Sertifikat Rumah Almarhum kepada Bank oleh Salah Satu Saudara Tanpa Persetujuan Ahli Waris Lainnya

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda)

Terima kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara:

Di dalam hukum perjanjian, sebuah perjanjian yang dibuat oleh orang yang tidak berwenang mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum. Mengacu pada Pasal 1320 KUH Perdata:

Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat: 1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. suatu pokok persoalan tertentu; 4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Lebih lanjut, suatu sebab adalah terlarang jika dilarang oleh undang-undang atau bertentangan dengan kesusilaan atau ketertiban umum. Jika perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian batal demi hukum.

Dalam hal ini, Pasal 8 UUHT mengatur bahwa yang berwenang memberikan hak tanggungan adalah pemilik tanah:

Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan. Kewenangan ini harus ada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

Artinya, orang yang bukan pemilik tidak berwenang menjadi pemberi hak tanggungan. Jika sertifikat masih atas nama pewaris atau milik bersama para ahli waris, maka harus mendapat persetujuan dari semua ahli waris dan mereka harus ikut menandatangani perjanjian kredit, APHT, atau dokumen lainnya.

Jadi, jika tidak ada APHT dalam proses pemberian hak tanggungan, maka pihak kreditur (bank) tidak berhak menagih pinjaman.

Karena pemberian hak tanggungan dilakukan melalui proses:

1. Didahului janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dicantumkan dalam perjanjian utang-piutang;
2. Dibuat APHT oleh PPAT yang memuat identitas pihak, utang yang dijamin, nilai tanggungan, uraian objek;
3. Didaftarkan ke kantor pertanahan lalu dicatat pada buku tanah dan disalin ke sertifikat;
4. Hak tanggungan lahir pada tanggal pembuatan buku tanah hak tanggungan;
5. Kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti.

Bila bank beriktikad baik dan tidak mengetahui adanya pelanggaran hukum, maka bank tidak bisa dijerat pidana.

Namun, bank tetap bisa dijadikan turut tergugat dalam gugatan perdata pembatalan APHT atau gugatan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUH Perdata), karena dianggap sebagai pihak yang ikut dirugikan.

Akan tetapi, apabila bank tetap ingin mengeksekusi tanah warisan yang diketahui diperoleh dengan cara melanggar hukum, maka bank dapat dilaporkan atas dugaan turut serta dalam tindak pidana.

Pasal 834 KUH Perdata memberikan hak kepada ahli waris untuk menggugat siapa pun yang menguasai harta warisan tanpa hak, termasuk melalui gugatan hereditas petitio.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah

Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis:
https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH

Terima kasih.