Keterlambatan Proses Pengurusan Girik Menjadi AJB oleh Notaris dan Permintaan Kenaikan Biaya Setelah Ada Kesepakatan Kwitansi

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara: Menurut pasal 5 UUPA tahun 1960, tanah girik adalah dasar permohonan hak atas tanah. Hal ini karena dasar hukum pertanahan di Indonesia bersumber pada hukum adat asalkan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara. Setelah berlakunya UUPA dan PP N0. 10 Tahun 1961 yang diubah menjadi PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah disebutkan bahwa bukti kepemilikan hak atas tanah yang diakui hanyalah sertifikat hak atas tanah. Maka tanah girik tidak lagi diakui sebagai bukti hak kepemilikan tanah. Pengertian Girik adalah surat kuasa atas lahan termasuk penguasaan tanah secara turun- temurun maupun secara adat. Surat girik juga dapat menjadi bukti pembayaran pajak PBB atas lahan yang diklaim tersebut beserta bangunan yang ada di atasnya. Tanah girik adalah proses jual beli, akan tetapi biasanya didapatkan dari warisan atau keluarga. Dapat dikatakan tanah tersebut tidak memiliki sertifikat resmi sehingga perlu didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan agar legal secara hukum. Karena girik bukanlah bukti kepemilikan tanah. Melainkan semacam bukti hak pembayaran pajak pada masa lampau atau sekitar tahun 1990-an. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tidak menyebutkan tentang girik. Artinya bukan termasuk sertifikat hak atas tanah yang berkekuatan hukum tetap. Hak atas tanah yang diakui hanyalah hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), hak atas satuan rumah susun (HMSRS), hak pakai, serta hak pengelolaan. Akta jual beli adalah sebuah bentuk hukum dari sebidang tanah. Dengan menaikkan status tanah girik menjadi AJB tentunya dapat memberikan landasan hukum yang lebih kuat bagi pemilik tanah ke depannya. Sebagai dokumen berkekuatan hukum, surat akta jual beli inilah yang nantinya menjadi rujukan, baik bagi pembeli maupun penjual jika nantinya terjadi sengketa atau masalah hukum sesudah transaksi. Terdapat setidaknya 2 syarat yang mempengaruhi keabsahan pembuatan akta jual beli tanah, meliputi: 1. Adanya kehadiran penjual dan calon pembeli pada saat pembuatan pembuatan AJB tanah. Apabila salah satu pihak tidak dapat hadir bisa diwakili dengan orang yang telah diberi kuasa dengan dibuktikan surat kuasa resmi. 2. Proses pencatatan dan pembuatan akta jual beli tanah wajib dihadiri beberapa saksi dengan sekurang-kurangnya dua orang. Saksi bisa berasal dari perangkat desa seperti camat atau sekurang-kurangnya dua pegawai notaris jika akta jual beli tanah diurus melalui notaris PPAT. Akta jual beli tanah memiliki persyaratan dokumen yang harus dipenuhi agar permohonan bisa diproses. Sebagaimana yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Pada Pasal 37 dimana peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui proses jual beli hanya dapat dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh PPAT dengan ketentuan yang berlaku. Beberapa syarat yang harus dipenuhi penjual dan pembeli dalam membuat akta jual beli tanah adalah: 1. Data Lahan a. Sertifikat tanah asli b. Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir beserta STTS (Surat Tanda Terima Setoran) c. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli d. Bukti pembayaran PBB, tagihan listrik, dan air e. Surat roya atau bukti pelunasan jika properti pernah menjadi jaminan bank f. Bukti pemeriksaan keaslian sertifikat tanah ke BPN (poin ini dapat diurus sendiri atau dengan bantuan Notaris/PPAT) 2. Persyaratan Penjual a. Fotokopi KTP b. Fotokopi KK c. Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah berkeluarga) 3. Persyaratan Pembeli a. Fotokopi KTP suami dan istri (Jika sudah berkeluarga) b. Fotokopi KK c. Fotokopi Akta Nikah (jika ada) d. Fotokopi NPWP e. Salinan keterangan WNI atau ganti nama (jika ada, untuk WNI keturunan) Selain syarat-syarat di atas, jika lahan merupakan hasil warisan, maka perlu dilampirkan surat yang menyatakan persetujuan jual yang telah ditandatangani dari ahli waris lain. Penting juga bagi penjual untuk menyatakan jika tanah atau bangunan tidak dalam sengketa sehingga pembeli tidak kesulitan di kemudian hari. Waktu Pembuatan Sertifikat Tanah Jika tidak ada sengketa tanah, proses pembuatan = akta jual beli tanah kurang lebih memakan waktu sekitar satu bulan. Ini bisa dihitung dari jangka waktu sekitar 14 hari pemrosesan pengurusan berkas melalui PPAT dan 14 hari proses balik nama yang dilakukan di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Untuk AJB, biaya yang harus dikeluarkan beragam sebagaimana telah diatur oleh Kementerian ATR/BPN dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dijelaskan dalam pasal 1, uang jasa PPAT terkait pembuatan AJB tidak boleh lebih dari satu persen harga transaksi. Biaya tersebut sudah harus mencakup honor saksi dalam pembuatan akta. Jika dilandaskan pada nilai ekonomis dari harga transaksi, maka detail persenan biaya pembuatan AJB harus mengikuti ketentuan berikut: 1. Nilai transaksi kurang dari sampai dengan Rp500 juta, biaya pembuatan akta paling banyak 1 persen 2. Nilai transaksi > Rp500 juta sampai Rp1 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,75 persen 3. Nilai transaksi > Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,5 persen 4. Nilai transaksi >Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,25 persen Karena pembuatan AJB harus dilakukan di Notaris/PPAT, maka sebelum membayar biaya pembuatan akta, PPAT biasanya akan meminta Anda melunasi pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga lahan yang dibayarkan, pajak penjual, serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Notaris memiliki peranan penting dalam menyelesaikan masalah hukum di dalam masyarakat, alat bukti yang digunakan oleh notaris pembutannya tertulis. Notaris bertanggung jawab untuk menjaga kepercayaan masyarakat dan menjunjung tinggi etika hukum dan martabat dalam menjalankan profesinya. Disisi lain, notaris harus patut dan tunduk pada Kode Etik yang berdasarkan pada Undang-undang Jabatan Notaris Nomor 2 Tahun 2014, atas perubahan Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 untuk selanjutnya disebut UUJN. Notaris dituntun untuk mematuhi peraturan perundang-undangan, bila notaris tidak mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku akan mendapatkan sanksi sesuai dengan pelangaran yang diperbuatnya. Notaris yang terbukti melakukan pelanggaran terhadap kewajiban dan larangan Notaris sebagaimana diatur dalam Pasal 16 dan Pasal 17 UUJN, dapat dikenakan sanksi baik berupa sanksi perdata, sanksi administratif, sanksi kode etik bahkan sanksi pidana. Notaris yang melakukan pelanggaran tidak semerta-merta di beri hukuman, dalam Pasal 7 ayat 2 menyatakan bahwa "Notaris yang melanggar ketentuan dapat dikenai sanksi berupa: peringatan tertulis; pemberhentian sementara; pemberhentian dengan hormat; atau pemberhentian dengan tidak hormat.". Notaris yang melanggar ketentuan tersebut akan diberikan kesempatan, bila notaris yang melanggar tetap mengulangi pelanggaran yang sama Dewan Kehormatan dan Majelis Pengawas masing-masing berhak melakukan pemeriksaan sendiri-sendiri jika ada oknum notaris yang melakukan pelanggaran. Pasal 6 Kode Etik Notaris menyatakan bahwa Dewan Kehormatan Pusat berwenang memberikan rekomendasi disertai usulan pemecatan sebagai notaris kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia. Notaris yang secara sadar melanggar kode etik tersebut, dapat dikenakan sanksi dan dapat merugikan para pihak serta notaris itu sendiri. Menjawab pertanyaan anda apabila notaris bermasalah, Maka, dalam hal notaris diduga melanggar kode etik notaris atau pelanggaran pelaksanaan jabatan notaris sebagaimana diatur dalam UU JN, maka upaya hukum yang dapat dilakukan adalah dengan melaporkan hal tersebut ke Majelis Pengawas Daerah untuk diperiksa dan dilaksanakan sidang. Selanjutnya, penjatuhan sanksi dilakukan oleh Majelis Pengawas Wilayah dan Majelis Pengawas Pusat sesuai dengan kewenangan masing-masing. Digugat secara Perdata Dalam hal notaris diduga melanggar ketentuan perdata, yaitu jika perbuatan yang bersangkutan dianggap merugikan, maka notaris tersebut dapat digugat ke Pengadilan Negeri berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata tentang perbuatan melanggar hukum (onrechtmatige daad). Dilaporkan secara Pidana Selain melaporkan kepada Majelis Pengawas Daerah dan menggugat secara perdata, pihak yang dirugikan dapat melaporkan secara pidana. Kapan seorang notaris dapat dipidana? Ketika notaris diduga melanggar hukum pidana, maka dapat dilaporkan kepada pihak kepolisian. Meskipun hal ini tidak diatur secara khusus dalam UU JN dan perubahannya, pengenaan sanksi pidana tersebut dilakukan berdasarkan ketentuan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang memuat sanksi pidana seperti KUHP. Menurut hemat kami, upaya hukum pertama dan utama yang harus dilakukan adalah dengan melakukan negosiasi secara kekeluargaan (perdamaian) diantara para pihak- pihak yang dianggap telah merugikan. Ini dilakukan mengingat bahwa dalam menggunakan upaya hukum dari segi etik, perdata, dan/atau pidana tentunya dapat menguras waktu yang cukup panjang dan biaya, sehingga ketika dapat diselesaikan secara kekeluargaan, tentu akan jauh lebih cepat dan lebih baik. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Dasar hukum : 1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana; 2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdara; 3. Undang-Undang No.5 tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA); 4. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang- Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris; 5. PP N0. 10 Tahun 1961 yang diubah menjadi PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah; 6. Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Nomor 61 Tahun 2016 tentang Tata Cara Penjatuhan Sanksi Administratif Terhadap Notaris; 7. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.