Gugatan Kepemilikan Rumah SHM yang Beralih Nama dan Dijual Tanpa Persetujuan Pemilik Setelah Sertifikat Hilang

Dijawab oleh: Teguh Ariyadi, S.Sos., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih kepada Klien M. Iqbal Tanjung atas pertanyaannya. Mencermati uraian kasus yang Klien sampaikan, dapat disimpulkan bahwa masalah utama kasus ini adalah pengalihan status kepemilikan tanah Ibu Klien tanpa sepengetahuan Ibu Klien. Dalam kasus ini, tanah yang sertipikatnya dititipkan kepada tante selama kurang lebih 20 tahun telah beralih status kepemilikannya tanpa sepengetahuan Ibu Klien. Klien sendiri saat ini berupaya mendapatkan hak atas tanah tersebut meski Klien tidak memiliki bukti tertulis. Sebelum menjawab pertanyaan Klien, perlu dipahami terlebih dulu aspek hukum penitipan barang. Penitipan barang dapat terjadi secara sukarela atau secara terpaksa sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1698 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata : “Penitipan barang terjadi secara sukarela atau secara terpaksa.” Berdasarkan pasal ini, ada baiknya Klien menanyakan terlebih dahulu kronologis penitipan sertipikat tersebut kepada tante apakah ada unsur keterpaksaan atau tidak. Klien juga perlu menanyakan lebih lanjut latar belakang perjanjian yang dilakukan antara tante dan ibu Klien saat penitipan sertipikat tersebut. Jika dilaksanakan karena terpaksa, perlu ditanyakan lebih lanjut alasan keterpaksaan tersebut, apakah karena ada sesuatu yang mendesak atau karena kejadian yang tidak dapat dihindari lainnya. Perlu dipahami pula bahwa penitipan karena terpaksa ini juga telah diatur dalam Pasal 1703 : ” Penitipan karena terpaksa ialah penitipan yang terpaksa dilakukan oleh karena terjadinya suatu malapetaka, seperti kebakaran, runtuhnya bangunan, perampokan, karamnya kapal, banjir atau peristiwa lain yang tak terduga datangnya.” Jika penitipan ini dilakukan secara sukarela, Klien juga perlu menanyakan perjanjian timbal balik yang menyertainya. Hal ini diatur dalam Pasal 1699 : “Penitipan barang dengan sukarela terjadi karena ada perjanjian timbal balik antara pemberi titipan dan penerima titipan”. Upaya mencari kejelasan ini perlu Klien lakukan terlebih dahulu sebelum membawa ke ranah hukum agar tidak terjadi kesalahpahaman. Jika tidak ditemukan permasalahan hukum dalam penitipan sertipikat tersebut, maka tante Klien wajib mengembalikan sertipikat tersebut kepada ibu Klien. Kewajiban ini diatur dalam Pasal 1714 yang menyatakan : “Pasal 1714 Penerima titipan wajib mengembalikan barang yang sama dengan yang diterimanya.” Jika tante Klien tidak juga mengembalikan sertipikat, maka perbuatan tante Klien tersebut dapat dikatagorikan dalam tindak pidana penggelapan. Dikatagorikan penggelapan karena telah berbuat melawan hukum dengan menjual tanah yang bukan miliknya tanpa sepengetahuan pemilik tanah. Hal ini diatur dalam Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, disingkat KUHP, yang menyatakan : “ Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.” Berdasarkan aturan hukum tersebut, penggelapan adalah perbuatan melawan hukum dan dapat dipidana karena menggunakan barang yang bukan yang sepenuhnya menjadi miliknya. Berdasarkan aturan tersebut pula, sanksi pidana penggelapan adalah pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah. Terkait denda tindak pidana penggelapan menjadi sembilan ratus ribu rupiah. Besaran denda ini didasarkan Pasal 3 Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2012 tentang Penyesuaian Batasan Tindak Pidana Ringan dan Jumlah Denda dalam KUHP, jumlah maksimum hukuman denda yang diancamkan dalam KUHP dilipatgandakan menjadi 1000 kali. Ancaman pidana lain juga dapat dikenakan pada tante yang menjual, menukarkan atau membebani dengan creditverband atau jaminan hutang hak tanah yang telah bersertifikat yang bukan miliknya. Perbuatan ini diancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun. Hal ini diatur dalam Pasal 385 ayat (1) yang mengancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun bagi barang siapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, menjual, menukarkan atau membebani dengan creditverband sesuatu hak tanah yang telah bersertifikat, sesuatu gedung, bangunan, penanaman atau pembenihan di atas tanah yang belum bersertifikat, padahal diketahui bahwa yang mempunyai atau turut mempunyai hak di atasnya adalah orang lain. Hal lain yang perlu diperhatikan adalah masa daluwarsa dari kasus. Berdasarkan keterangan Klien, sertipikat tersebut sudah diserahkan kepada tante sejak 20 (dua puluh) tahun lalu. Di sisi lain, ancaman hukum yang mungkin dijatuhkan adalah 4 (empat) tahun. Secara hukum, kejahatan yang diancam dengan pidana penjara lebih dari 3 (tiga) tahun, akan daluwarsa sesudah dua belas tahun. Jika kasus sudah daluwarsa maka tidak dapat lagi diproses secara hukum dan pelaku tidak dapat lagi dituntut untuk mempertanggungjawabkan perbuatan pidananya yang dilakukan pada masa lalu. Ini diatur dalam Pasal 78 ayat (1) yang menyatakan bahwa angka 3 menyatakan bahwa kewenangan menuntut pidana hapus karena daluwarsa mengenai kejahatan yang diancam dengan pidana penjara lebih dari tiga tahun, sesudah dua belas tahun. Mensikapi masa daluwarsa ini, mohon dicek kembali waktu terjadinya penjualan tanah tersebut. Jika penjualan tanah tersebut dilakukan sebelum 12 (dua belas) tahun, maka Klien masih dapat melakukan proses hukum. Sebaliknya, jika penjualan tanah tersebut sudah dilakukan lebih dari 12 (dua belas) tahun yang lalu, maka Klien sudah tidak dapat lagi melakukan proses hukum. Klien juga perlu mencari informasi lebih lanjut tentang proses penerbitan sertipikat, yang mana sertipikat tersebut telah beralih kepemilikannya. Secara hukum, sertipikat adalah akta dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang dalam pembuatannya harus dihadiri oleh para pihak yang bersangkutan. Jika pihak yang bersangkutan tidak dapat hadir dapat dikuasakan kepada orang lain dengan surat kuasa tertulis. Dasar hukum kehadiran pihak yang bersangkutan ini adalah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Paragraf 3 Pelaksanaan Pembuatan Akta Pasal 101 ayat (1) yang menyatakan : “Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Jika dalam penerbitan sertipikat tidak dihadiri oleh pihak yang bersangkutan sementara di sisi lain ada pihak lain yang hadir mewakili tanpa surat kuasa tertulis, maka patut diduga terjadi tindak pidana penipuan. Dalam kasus ini, penipuan dapat terjadi dengan cara berbohong tentang data pemilik tanah ataupun pemalsuan dokumen. Unsur- unsur penipuan menurut Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) diantaranya memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, berbohong atau memalsukan identitas, yang tujuannya adalah menguntungkan diri sendiri. Pasal 378 KUHP, berbunyi: “ Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun”. Tante Klien, secara hukum bukanlah pihak yang bersangkutan karena namanya tidak tertera dalam sertipikat. Dalam kasus ini, pihak yang bersangkutan adalah ibu Klien karena dalam sertipikat tersebut atas nama ibu Klien sebagai pemegang hak atas tanah. Jika tante ingin melakukan pembuatan akta yang bukan atas namanya harus mendapatkan kuasa secara tertulis dari pemegang hak yang namanya tertulis dalam sertipikat yaitu ibu Klien. Mensikapi dugaan tindak pidana penggelapan, penjualan illegal, dan penipuan ini, langkah hukum yang dapat dilakukan adalah melaporkannya kepada pihak kepolisian, khususnya melalui Sentra Pelayanan Kepolisian Terpadu (“SPKT”). Klien dapat melakukan pelaporan dengan membawa bukti-bukti otentik kepemilikan sertipikat yang digelapkan oleh tante Klien yang belum daluwarsa. Jika Klien tidak memiliki bukti-bukti otentik, Klien dapat membawa saksi atau ibu Klien sendiri untuk membuktikan kepemilikan sertipikat tersebut. Demikian penjelasan yang dapat disampaikan terkait langkah hukum yang dapat Klien lakukan terkait penitipan sertipikat dan dugaan tindak pidana yang mungkin dilakukan tante Klien. Semoga penjelasan ini dapat bermanfaat menyelesaikan masalah hukum yang Klien hadapi. Disclaimer : Ini adalah pendapat hukum yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan/penetapan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana 3. Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2012 tentang Penyesuaian Batasan Tindak Pidana Ringan dan Jumlah Denda dalam KUHP 4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.