Legalitas Penjualan Rumah dan Tanah Atas Nama Ayah Tanpa Surat Nikah Orang Tua serta Potensi Gugatan dari Keluarga Ayah

Dijawab oleh: Heru Wahyono, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya) Terima kasih atas kepercayaan saudara kepada kami, untuk menjawsab apa yang saudara tanyakan. Dari uraian saudara diatas yang kami pahami adalah: 1. Ada sebidang tanah dan rumah atas nama orang tua saudara 2. Saudara menjual atau mau menjual tanah dan rumah atas nama orang tua saudara 3. Yang saudara tanyakan adalah:  apakah salah tindakan saudara itu?  Kalo terjadi jual beli, apakah saudara ayah bisa menuntut tindakan jual beli tersebut ? Sebelum kami menjawab pertanyaan saudara diatas, kami jelaskan bahwa tanah adalah obyek properti yang rawan sengketa. Proses pembelian dan penjualannya pun tidak mudah, karena memerlukan perjanjian hitam diatas putih yang melibatkan banyak pihak. Oleh karena itu, pengetahuan tentang hukum jual beli tanah penting untuk diketahui siapapun yang berniat melakukan jual beliu tanah. Setiap negara menerapkan peraturan yang berbeda terkait hukum jual beli tanah. Di Indonesia, aturan jual beli tanah mengacu pada beberapa instrumen hukum, yaitu: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), 2. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) 3. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam KUH Perdata, tanah dikategorikan sebagai benda-benda tidak bergerak sesuai dengan Pasal 506 undang-undang tersebut. Oleh karena itu, ketika membeli tanah, yang berpindah bukan objeknya, melainkan hak kepemilikan atas tanah tersebut. KUH Perdata sendiri telah mengatur ketentuan-ketentuan umum dalam jual beli yang berlaku juga untuk tanah. Menurut KUH Perdata jual beli harus didasarkan pada persetujuan yang mengikat antara satu pihak yang menyerahkan barang dan pihak lain yang membayar harga atas barang tersebut. Dalam Pasal 1458 dikatakan bahwa “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tertentu beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Transaksi jual beli baru dikatakan sah apabila memenuhi empat syarat yang diatur oleh Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu: 1. kesepakatan mereka yang mengikat dirinya, 2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3. suatu pokok persoalan tertentu, dan 4. suatu sebab yang tidak terlarang. Sedangkan transaksi menjadi batal bila terjadi ketidaksetujuan dalam perjanjian, kekhilafan atau adanya paksaan dalam menyetujui (Pasal 1321 KUH Perdata). Untuk membuat perjanjian jual beli, tidak dapat dilakukan antara penjual dan pembeli saja. Mereka perlu dibimbing oleh pejabat negara, dalam hal ini PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Hal ini diatur dalam PP No. 37 tahun 1998. Kewenangan PPAT berdasarkan PP No. 37 Tahun 1998 adalah membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. PPAT tidak dapat ditemukan di semua wilayah. Bagi daerah yang belum memiliki PPAT, pembuatan akta jual beli dapat dibantu oleh camat yang berperan sebagai PPAT sementara. Ini sesuai dengan Pasal 1 ayat (2) undang-undang yang sama. Setiap transaksi harus memiliki bukti adanya pembelian untuk menandakan bahwa benda tersebut sudah beralih, sama hal nya juga untuk jual beli tanah dan bangunan. Jual beli tanah atau rumah dibuktikan dengan Akta Jual Beli tanah dan bangunan atau disingkat sebagai AJB. Pembuatan AJB dilakukan oleh para pihak di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jual beli tanah harus bersifat terang dan tunai, yaitu harus di hadapan PPAT dan harus dibayar lunas. Jika tidak maka AJB tidak bisa dibuat. Sebelum PPAT membuat AJB, PPAT akan memberikan penjelasan mengenai prosedur dan persyaratan yang perlu dilengkapi penjual dan pembeli. Adapun prosesnya sebagai berikut; 1. Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB PPAT akan melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data antara sertifikat dengan Buku Tanah di kantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB. 2. Persetujuan Suami Istri Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan. 3. Biaya pajak dan pembuatan AJB Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:  Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %  Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %  Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak. 4. Pembuatan dan Penandatangan AJB PPAT membacakan dan menjelaskan isi AJB. Apabila penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka kemudian AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Setelah ditandatangani, AJB dicetak. AJB cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama, sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB. Untuk pembuatan AJB dimaksud, maka: Pihak penjual wajib melampirkan sejumlah persyaratan sebagai berikut:  Sertifikat tanah asli  KTP penjual suami/istri  Jika penjual suami/istri meninggal, maka perlu membawa serta akta kematian  Bukti PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 10 tahun terakhir  Surat persetujuan suami/istri  Kartu Keluarga (K) Persyaratan yang Perlu Disiapkan Pihak Pembeli:  KTP  Kartu Keluarga (K) 5. Proses balik nama di kantor pertanahan Setelah AJB ditandatangani, maka sertikat baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli. Berkas-berkas yang perlu diserahkan untuk proses balik nama meliputi : A. Dokumen Pembeli  Fotokopi Kartu Tanda Penduduk  Fotokopi Kartu Keluarga  Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah)  Fotokopi NPWP  Bukti lunas pembayaran BPHTB  Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani  AJB dari PPAT B. Dokumen Penjual  Fotokopi Kartu Tanda Penduduk  Fotokopi Kartu Keluarga  Fotokopi Akta Nikah  Sertifikat Hak Atas Tanah  Bukti lunas pembayaran PPh Dari penjelasan kami diatas, maka kami mencoba untuk menjawab pertanyaan saudara, sebagai berikut: 1. bahwa seseorang tidak dapat melakukan jual beli tanah/rumah tanpa sepengetahuan yang punya, dengan bukti yg namanya tertera didalam surat tanah tersebut, serta KTP sebagai penjual. Artinya yang dapat melakukan kegiatan jual beli tanah adalah bukan saudara, tetapi ayah saudara, karena tanah tersebut atas nama ayah saudara. 2. Kalo tanah tersebut memang atas nama ayah saudara, dan ayah saudara yang menjual, maka saudara ayah tidak dapat menuntut apa-apa. Namun apabila yang saudara maksud itu adalah tanah warisan dari orang tua saudara ( saudara menjadi satu-satunya anak yang mewarisi harta berupa tanah warisan tersebut), maka: 1) Kami sarankan saudara membuat surat keterangan waris terlebih dahulu, untuk kemudian tanah atas nama ayah saudara dapat di balik nama ke nama saudara sebagai ahli waris. Setelah balik nama, menjadi tanah milik saudara maka baru bisa diperjual belikan. 2) Kalo seandainya saudara menjual tanah warisan tersebut, saudara ayah tidak dapat menuntut, karena:  Kalao memakai hukum waris Islam, maka saudara merupakan ‘Ashobah (krn sebagai anak laki-laki ahli waris satu-satunya, sehingga saudara ayahpun tidak mendapatkan bagiannya. (lihat pasal 174 ayat (2) Kompilasi Hukum Islam)  Kalau memakai KUHP maka saudara merupakan satu-satunya ahli waris golongan pertama yang masih hidup, sehingga golongan dua, tiga dan seterusnya tidak punya hak bagian dari hartai waris.(lihat pasal 852 BW) Demikian yang dapat kami jelaskan kepada saudara, semoga bermanfaat. Dasar hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), 2. Kompilasi Hukum Islam 3. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) 4. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Disclamer: Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih