Keabsahan dan Pembuktian Jual Beli Rumah yang Sertifikatnya atas Nama Istri Kakak Angkat setelah Orang Tua Angkat Meninggal

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Muda) Membaca permohonan konsultasi hukum atas nama Sdr. Kusumah Dinata dari Jawa Barat, tidak ada secara spesifik pertanyaan yang diajukan sehingga duduk perkara/permasalahan hukumnya tidak jelas. Namun demikian, pemohon perlu diberikan pemahaman terkait dengan proses jual beli yang sah menurut hukum dan kedudukan kwitansi sebagai bukti jual beli, yaitu : 1. Terhadap jual beli, jual beli adalah sebuah proses pemindahan hak milik berupa barang atau harta kepada pihak lain dengan menggunakan uang sebagai salah satu alat tukarnya, sebenarnya jual beli adalah merupakan dua istilah yang saling  berlawanan maknanya tetapi dipakai secara bersamaan untuk menekankan fungsinya, masing-masing pihak dalam proses ini dinamakan penjual dan  pembeli, penjual adalah orang atau sekelompok orang yang mengeluarkan barang untuk diperdagangkan, sedangkan pembeli adalah orang atau sekolompok orang yang berusaha menjadikan barang atau harta itu miliknya dengan cara membayar kepada pihak penjual. Semenjak diundangkannya undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang  peraturan dasar pokok-pokok agraria (UUPA), maka pengertian jual beli tanah  bukan lagi suatu perjanjian seperti pasal 1457 KUHPerdata melainkan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama lamanya yang bersifat tunai, dan kemudian diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah, yang menentukan bahwa jual beli tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang biasa disebut dengan (PPAT) sebagaimana yang tersirat dalam pasal 37 ayat (1) PP no.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Menurut Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria (UUPA), jual beli adalah proses yang dapat menjadi bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. Sementara dalam pasal 1457 KUHPerdata jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Dengan demikian jual beli yang dilakukan ayah angkat dan anaknya bila dilihat menurut UU Nomor 5 Tahun 1960 dan Pasal 1457 KUH Perdata, sah menurut hukum. Menurut pasal 1320 KUHPerdata untuk sahnya suatu perjanjian harus memenuhi 4 syarat yaitu : 1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu pokok persoalan tertentu; 4. Suatu sebab yang tidak terlarang. Dalam hal jual beli rumah, jual beli telah dianggap terjadi walaupun rumah belum diserahkan atau harganya belum dibayar. Untuk pemindahan hak itu masih diperlukan suatu perbuatan hukum lain berupa penyerahan yang caranya ditetapkan dengan suatu peraturan lain lagi. Penyerahan hak itu dalam istilah hukumnya biasa disebut juridische levering (penyerahan menurut hukum) yang harus dilakukan dengan akta dimuka dan oleh pejabat balik nama. Terjadinya jual beli ini cukup jika kedua belah pihak sudah mencapai  persetujuan tentang barang dan harga si penjual mempunyai dua kewajiban  pokok, yaitu pertama menyerahkan barangnya serta menjamin si pembeli dapat memiliki barang itu dengan aman dan kedua bertanggung jawab terhadap cacat yang tersembunyi. Kewajiban si pembeli membayar harga dan tempat barang itu  berada. 2. Kedudukan kwitansi, Kwitansi adalah bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli, dimana penjual rumah adalah anak dan pembeli adalah ayah (orang tua) dan jual beli tersebut merupakan sebuah perikatan berupa persetujuan para pihak yang satu (penjual) menyerahkan barang dan pihak lainnya membayar harga barang tersebut (pembeli). Istilah kwitansi adalah berasal dari istilah aslinya yaitu “kwitantie” (bahasa Belanda) yang artinya tanda pembayaran dalam bahasa Inggrisnya Receipt. Perintah pembayaran dalam kwitansi itu bukanlah perintah pembayaran dalam arti sebenarnya, melainkan hanya merupakan bentuk perintah tidak langsung dengan menggunakan kata terima. Artinya pemegang kwitansi telah menerima perintah pembayaran tidak langsung dari penandatanganan , jika  pemegang kwitansi itu memperlihatkan kepada uang yang disebutkan namanya dalam surat itu dan mengakui dan bersedia membayar . ia bebas dari utangnya jika ia membayar dan surat itu dikuasainya. Kwitansi merupakan alat bukti dibawah tangan, yang pembuktiannya  bersifat formil saja. Tidak sempurna seperti akta otentik yang pembuktiannya  bersifat formil dan materiil, namun surat dibawah tangan seperti kwitansi menjadi sah dan mempunyai kekuatan hukum yang tetap bila tanda tangan yang tertera  pada surat-surat tersebut diakui secara langsung oleh para pihak. Materai tidak menjadikan suatu surat berkekuatan tetap, fungsi materai hanya untuk membumbuhi isi kwitansi tidak melanggar hukum atau undang-udang yang berlaku, semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya ,dan suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain sepakat antara kedua belah pihak , atau karena alasan undang-undang diperbolehkan untuk itu. Untuk itu, proses jual beli harus disiapkan juga dengan akta jual beli dihadapan Notaris termasuk didalamnya balik nama kepemilikan sehingga menjadi hak milik yang sah menurut hukum. Tanah dan bangunan adalah kebutuhan primer manusia yang tidak terelakkan. Untuk itu, perlu dilakukan serangkaian proses transaksi jual beli sesuai aturan yang berlaku. Akan lebih aman transaksi jual beli dilakukan di depan pejabat umum yang berwenang yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional RI. Kewenangannya untuk membuat akta-akta tertentu, seperti Akta Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Pemberian Hak Bangunan atas Tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan, Pemasukan ke dalam Perusahaan, Pembagian Hak Bersama dan Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik. Sebelum melakukan proses jual beli, penjual maupun pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Jika tanah tersebut sedang dalam permasalahan maka PPAT dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan. Selanjutnya, agar transaksi jual beli tanah berjalan mulus, perhatikan 8 hal ini: keaslian bukti kepemilikannya, cek status kepemilikan tanah, periksa detail tanahnya, cek status pemilik, cek biaya lain-lain yang dibutuhkan, cek penggunaan tanda jadi, pembuatan akta jual beli, dan cara pembayarannya.  Demikian Penjelasan yang dapat kami sampaikan dan dilakukan sebatas bagian dari pelaksanaan tugas memberikan saran dan nasihat yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mudah-mudahan bermanfaat. Terima kasih Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih