Tuntutan Kekurangan Luas Tanah Setelah Jual Beli Borongan Tanpa Pengukuran dan Balik Nama Selesai

Dijawab oleh: Elsy A. Joltuwu, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Pertama-tama kami sampaikan terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan, selanjutnya terkait pertanyaan saudara terkait permasalahan yang Saudara penting untuk diketahui bahwa jual beli tanah dan bangunan adalah suatu bentuk perjanjian dan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Syarat kesepakatan ini artinya bahwa subjek hukum yang melakukan transaksi harus ada dan membuat kesepakatan antara pemilik dengan calon penerima barang; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Syarat kecakapan bahwa pihak yang bertransaksi harus cakap dalam melakukan perbuatan hukum, yang mana kecakapan bertindak dalam hukum merupakan kemampuan seseorang membuat suatu perjanjian, sehingga perikatan yang diperbuatnya menjadi sah menurut hukum; 3. Suatu hal tertentu. Artinya bahwa harus ada objek hukum yang pasti, yang dalam hal ini yaitu hak atas tanah dan bangunan; 4. Suatu sebab yang halal. Yaitu, materi perjanjian haruslah perbuatan yang tidak dilarang oleh hukum, melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Perjanjian adalah suatu perbuatan hukum perdata yang diatur dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang didefinisikan sebagai berikut: Selain syarat sah perjanjian yang kami uraikan di atas, transaksi jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yaitu Perjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam hal ini, transaksi atau jual beli tersebut juga harus memenuhi syarat materiil dan formil, sebagai berikut: Syarat materiil, merupakan syarat yang menentukan sahnya jual beli tanah dan bangunan tersebut, yaitu: Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah tersebut tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai. Penjual berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan. Yang berhak menjual tanah dan bangunan yang bersangkutan adalah pemiliknya. Kalau pemilik sebidang tanah yang bersangkutan hanya satu orang, maka ia berhak menjual sendiri bidang tanah tersebut. Akan tetapi, bila pemilik tanah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu secara bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa. Mengenai hak atas tanah yang bisa diperjualbelikan/dialihkan telah ditentukan dalam UUPA yaitu, hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai. Sedangkan terkait Syarat Formil, PPAT akan membuat AJB setelah semua persyaratan materiil terpenuhi. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (“BPN”)/Menteri Agraria dan Tata Ruang, yang mempunyai kewenangan untuk membuat AJB. Jual beli yang dilakukan tidak dihadapan PPAT tetap sah menurut ketentuan Pasal 5 UUPA. Namun, untuk menunjukkan adanya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah, Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang merupakan aturan pelaksana dari UUPA, menentukan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud mengalihkan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Selain itu, dalam praktik, sebelum AJB dibuat para pihak wajib menyerahkan surat- surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu: Jika tanahnya sudah bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti biaya pendaftarannya; Jika tanahnya belum bersertifikat maka dibutuhkan surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh Kepala Desa atau Camat dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk pensertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli; PPAT juga akan melakukan pemeriksaan terhadap status kepemilikan sertifikat dan akan memeriksa keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan. Penjual juga harus membayar pajak penghasilan (PPh) sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Persetujuan suami/istri untuk bisa melakukan penandatanganan AJB apabila tanah dan bangunan tersebut adalah harta bersama. Selain itu, pada tahap pembuatan dan penandatanganan AJB, penjual, pembeli, saksi dan PPAT akan menandatangani AJB apabila penjual dan pembeli telah menyetujui isi AJB tersebut. Kemudian diberikan salinan kepada pembeli dan penjual sebagai dokumen masing-masing. Apabila terbukti bahwa tanah yang dijual merupakan milik orang lain, maka salah satu syarat materiil tidak terpenuhi, karena penjual bukan merupakan orang yang berhak untuk menjual bangunan tersebut, maka jual- beli tanah tersebut tidak sah. Sesuai ketentuan Pasal 1471 KUH Perdata, jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Berdasarkan kronologis Anda sampaikan maka dapat kami sampaikan bahwa perjanjian yang Anda lakukan sebelumnya adalah sah atau tidaknya sebagai suatu perjanjian jual beli apabila Anda dan pihak pembeli sepakat (memenuhi syarat sah perjanjian). Demikian pula jual beli tersebut dilakukan tidak dijelaskan dilakukan dibawah tangan atau tidak dilakukan depan pejabat pertanahan (PPAT) serta obyek jual beli tersebut adalah tanah yang belum diketahui apakah bersertifikat atau tidak. Jika dikemudian hari obyek tanah tersebut dijual kembali, maka pihak pembeli dapat mengajukan permohonan pengukuran ulang pada kantor pertanahan setempat, sehingga diketahui secara pasti dan jelas berapa sebenarnya luasan tanah yang dibeli. Berdasarkan pengukuran ulang tersebut, jika memang terjadi kekeliruan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan melakukan perbaikan/perubahan pada data fisik di buku tanah maupun di sertipikatnya. Istilah pertanahannya: minta pengembalian batas. Namun demikian, untuk tanah yang sudah bersertifikat, jika pembeli tidak mengajukan permohonan untuk pengukuran ulang sebelum dilakukannya transaksi jual beli, maka asumsinya pembeli maupun penjual telah setuju untuk menjual tanah sesuai dengan luas yang tertera dalam sertipikat. Terhadap kekurangan tanah ini, coba Anda lihat kembali akta jual beli (“AJB”)nya yang telah ditandatangani, di dalamnya mungkin terdapat pasal-pasal yang harus para pihak patuhi terhitung sejak penandatanganan akta tersebut. Dalam klausula standar AJB, biasanya terdapat klausula yang menyatakan: “Pasal 5. Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi obyek jual beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.” Hal ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dalam pelaksanaan jual beli tanah dimaksud. Jadi berdasarkan hal tersebut apabila pembeli pertama meminta kembali kekurangan hasil pengukuran maka hal tersebut harus dikembali sesuai dengan isi perjanjian yang tertuang pada saat jual beli tersebut dilakukan. Demikian, semoga bisa membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata - Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria - PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.