Status Hukum dan Sertifikasi Penambahan Luas Tanah dari Fasum yang Dibeli dari Developer Berdasarkan Perjanjian Bawah Tangan

Dijawab oleh: Heru Wahyono, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya) Sebelumnya kami mengucapkan terima kasih, saudara telah memberikan kesempatan pada kami untuk dapat membentu permasalahan hukum saudara. Dari uraian dan penjelasan saudara diatas, dapat kami simpulkan bahwa saudara menanyakan: 1. Temen Saudara punya sertifikat tanah dengan ukuran 75 m2, akan tetapi dalam PBBnya tertulis 90 m2 2. Perbedaan tersebut karen ayahnya dulu pernah membeli dari developer dengan perjanjian jual beli dibawah tangan tanah fasum disebelah rumahnya, sehingga ukuran yg semula 75 m2 menjadi 90 m2. 3. Yang saudara tanyakan apakah sebagian tanah fasum yg telah dibeli itu dibuatkan sertifikatnya? Sebelum kami memberikan nasehat hukum, ada baiknya kami jelaskan sebagai berikut: a. Penambahan luas tanah dari luas tanah yang ada dalam sertifikat, karena jual beli yang dilakukan kemudian. Luas tanah yg semula 75 m2 ( tercantum di Sertifikat) kemudian membeli tanah sebelah nya seluas 15 m2 itu dinamakan dengan Perubahan data Fisik Tanah. Didalam penjelasan pasal 36 ayat 1 dan 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sbb: 1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. 2) Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan ebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kepala Kantor Pertanahan. Yang dimaksud dengan data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, luas bidang tanah serta satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya. Sedangkan Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta bebanbeban lain yang membebaninya. Perubahan data dimaksud diatas harus didaftarkan kepada Kepala Kantor Pertanahan (sebagaimana diatur dalam ayat (2)). Adapun syarat penggabungan tanah dari tanah yang baru dibeli dan tanah yang sudah ada sebelumnya adalah sebagai berikut: 1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materay cukup 2. Surat kuasa apabila dikuasakan 3. Fotocopy identitas pemohon (KTP dan KK) yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket. 4. Sertifikat asli Formulir tersebut diatas memuat antara lain: 1. Identitas pemohon 2. Luas, letak dan penggunaan tanah tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak dalam sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 5. Alasan penggabungan. b. Fasilitas Umum Fasilitas umum biasanya dapat berupa Prasarana dan atau sarana perumahan atau pemukiman yang disediakan pengembangan. Fasilitas tersebut dapat berupa fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan, peribadatan, rekreasi dan budaya, olahraga, dan lain-lain. Penyediaan berbagai fasilitas tersebut telah diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah dan rencana rincinya, dimana implementasinya dapat dilakukan dengan kerjasama antara Pemerintah Daerah (Pemda) dengan masyarakat maupun swasta. Fasum/fasos adalah kewajiban Developer untuk menyediakan sarana dan prasarana perumahan sebagaimana UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman, di dalam pasal 3 disebutkan salah satunya adalah terkait upaya mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, termasuk juga meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan, menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan budaya serta menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan. Dengan kata lain, fasum/fasos adalah milik bersama guna penataan ruang untuk mewujudkan keseimbangan sehingga memberikan dampak yang positif dan berdaya guna sesuai pemanfaatan yang proporsional Dalam pasal 47 (1) dan (4) dijelaskan bahwa pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan dapat dilakukan baik oleh Pemerintah, Pemerintah daerah maupun setiap orang. Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai dibangun oleh setiap orang harus diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Sehingga dilarang untuk diperjual belikan sebagai diatur dalam pasal 144: “Badan Hukum yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar Fungsinya” Dan dapat dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) sebagaimana diatur dalam Pasal 162 (1). Dari dua hal yang kami telah jelaskan diatas, kami sarankan kepada saudara untuk: 1. Membatalkan kembali jual beli yang telah dilakukan, karena secara aturan tidak diperkenankan mengalih fungsikan prasarana, sarana dan utilitas umum diluar fungsinya. 2. Minta kembali uang yang saudara telah bayarkan. 3. Sebaiknya luas tanah yang di PBB juga diurus agar sesuai dengan yang ada disertifikat. Demikian yang dapat kami jelaskan, semoga bermanfaat. Dasar hukum: 1) Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 2) UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman Disclamer: Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan serta mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih