Ketentuan Besaran Ganti Rugi Desa dalam Tukar Guling Tanah Kas Desa

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara: Tanah Kas Desa sebagai Kekayaan Asli Desa Sebelumnya, kami akan terangkan terlebih dahulu mengenai desa yang menurut Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa (“UU Desa”), adalah: Desa adalah desa dan desa adat atau yang disebut dengan nama lain, selanjutnya disebut Desa, adalah kesatuan masyarakat hukum yang memiliki batas wilayah yang berwenang untuk mengatur dan mengurus urusan pemerintahan, kepentingan masyarakat setempat berdasarkan prakarsa masyarakat, hak asal usul, dan/atau hak tradisional yang diakui dan dihormati dalam sistem pemerintahan Negara Kesatuan Republik Indonesia. Yang dimaksud dengan aset desa adalah barang milik desa yang berasal dari kekayaan asli desa, dibeli atau diperoleh atas beban anggaran pendapatan dan belanja desa atau perolehan hak lainnya yang sah. Aset desa dapat berupa tanah kas desa, tanah ulayat, pasar desa, pasar hewan, tambatan perahu, bangunan desa, pelelangan ikan, pelelangan hasil pertanian, hutan milik desa, mata air milik desa, pemandian umum, dan aset lainnya milik desa. Kemudian, apabila kita merujuk pada Pasal 2 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa (“Permendagri 4/2007”), disebutkan bahwa tanah kas desa adalah salah satu jenis kekayaan desa. Yang dimaksud dengan kekayaan desa merupakan barang milik desa yang berasal dari kekayaan asli desa, dibeli atau diperoleh atas beban anggaran pendapatan dan belanja desa atau perolehan hak lainnya yang sah. Apabila kita mengacu pada Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa (“Permendagri 1/2016”), tanah kas desa merupakan bagian dari kekayaan asli desa yang merupakan salah satu jenis aset desa. Sebelum menjawab pokok pertanyaan Anda, perlu diketahui bahwa kekayaan desa dikelola oleh pemerintah desa dan dimanfaatkan sepenuhnya untuk penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan dan pelayanan masyarakat desa. Kepala desa sebagai pemegang kekuasaan pengelolaan aset desa berwenang dan bertanggungjawab untuk: -menetapkan kebijakan pengelolaan aset desa; -menetapkan pembantu pengelola dan petugas/pengurus aset desa; -menetapkan penggunaan, pemanfaatan atau pemindahtanganan aset desa; -menetapkan kebijakan pengamanan aset desa; -mengajukan usul pengadaan, pemindahtanganan dan atau penghapusan aset desa yang -bersifat strategis melalui musyawarah desa; -menyetujui usul pemindahtanganan dan penghapusan aset desa sesuai batas kewenangan; dan -menyetujui usul pemanfaatan aset desa selain tanah dan/atau bangunan. Pemindahtanganan Pengelolaan Tanah Kas Desa Pemindahtanganan merupakan bagian dari pengelolaan aset desa.[6] Selain itu, pemindahtanganan aset desa kepada pihak lain mengakibatkan terjadinya penghapusan aset desa oleh sebab beralihnya kepemilikan, yakni kegiatan menghapus/meniadakan aset desa dari buku data inventaris desa. Bentuk pemindahtanganan ini meliputi: tukar menukar; penjualan; penyertaan modal pemerintah desa. Perlu digarisbawahi bahwa pemindahtanganan aset desa berupa tanah dan/atau bangunan milik desa hanya dilakukan dengan tukar menukar dan penyertaan modal. Pemindahtanganan melalui penyertaan modal pemerintah desa berupa tanah kas desa yang dilakukan dalam rangka pendirian, pengembangan dan peningkatan kinerja Badan Usaha Milik Desa. Sedangkan pemindahtanganan tanah kas desa melalui tukar menukar terdiri dari: untuk kepentingan umum Tukar menukar ini dilakukan untuk pembangunan bagi kepentingan umum dengan ketentuan: 1. tukar menukar dilakukan setelah terjadi kesepakatan besaran ganti rugi sesuai harga yang menguntungkan desa dengan menggunakan nilai wajar hasil perhitungan tenaga penilai; 2. apabila tanah pengganti belum tersedia maka terhadap tanah pengganti terlebih dahulu dapat diberikan berupa uang; 3. penggantian berupa uang harus digunakan untuk membeli tanah pengganti yang senilai; 4. tanah pengganti diutamakan berlokasi di desa setempat; dan 5. apabila lokasi tanah pengganti tidak tersedia di desa setempat, tanah pengganti dapat berlokasi dalam satu kecamatan dan/atau desa dikecamatan lain yang berbatasan langsung. bukan untuk kepentingan umum Tukar menukar ini hanya dapat dilakukan apabila ada kepentingan nasional yang lebih penting dan strategis, seperti pengembangan kawasan industri dan perumahan, dengan tetap memperhatikan dan menyesuaikan Rencana Tata Ruang Wilayah (“RTRW”), dengan ketentuan: 1. tukar menukar dilakukan setelah terjadi kesepakatan besaran ganti rugi sesuai harga yang menguntungkan desa dengan menggunakan nilai wajar hasil perhitungan tenaga penilai; 2. tanah pengganti diutamakan berlokasi di desa setempat; apabila lokasi tanah pengganti tidak tersedia di desa setempat, tanah pengganti dapat berlokasi dalam satu kecamatan dan/atau desa dikecamatan lain yang berbatasan langsung. tanah kas desa selain untuk kepentingan umum dan bukan untuk kepentingan umum Tukar menukar tanah milik desa yang berada di luar desa atau tanah yang tidak satu hamparan yang terhimpit oleh hamparan tanah pihak lain dan/atau tanah yang di dalamnya terdapat tanah pihak lain dapat dilakukan tukar menukar ke lokasi desa setempat. Hal ini dilakukan dalam rangka meningkatkan efektifitas pengelolaannya agar lebih berdaya guna dan berhasil guna yang dilakukan dengan ketentuan: tukar menukar tanah milik desa dimaksud harus senilai dengan tanah penggantinya dan memperhatikan nilai wajar; ditetapkan dengan peraturan desa tentang tukar menukar tanah milik desa;dan peraturan desa ditetapkan setelah mendapat ijin dari bupati/walikota. Sebagaimana Pepres RI No.65 tahun 2006 tentang perubahan atas No.36 tahun 2005 tentang pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum Pasal 15 (1) Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas : a.) Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia; b.)nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan; c.)nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian. (2) Dalam rangka menetapkan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta." Menambah Pasal baru antara Pasal 18 dan Pasal 19 menjadi Pasal 18A, yarig berbunyi sebagai berikut : "Pasal 18A Apabila yang berhak atas tanah atau benda-benda yang ada di atasnya yang haknya dicabut tidak bersedia menerima ganti rugi sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Presiden, karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka yang bersangkutan dapat meminta banding kepada Pengadilan Tinggi agar menetapkan ganti rugi sesuai Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya dan Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan Ganti Kerugian oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan dengan Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada di Atasnya." Sedangkan berdasarkan PERBUP NO.4 TAHUN 2019 tentang Selisih ganti rugi tanah pengganti atas tukar menukar tanah kas desa : Pasal 5 (1) Besaran selisih/sisa ganti rugi pengadaan tanah pengganti atas tukar menukar tanah kas desa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ditetapkan paling tinggi sebesar 10% (sepuluh persen) untuk nilai ganti rugi tiap bidang atau akumulasi tanah kas Desa yang ditukar. (2) Besaran selisih/sisa ganti rugi pengadaan tanah pengganti atas tukar menukar tanah kas desa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diusulkan oleh Kepala Desa kepada Bupati melalui Camat berdasarkan Musyawarah Desa. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Dasar hukum. : 1. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa; 2. Pepres RI No.65 tahun 2006 tentang perubahan atas No.36 tahun 2005 tentang pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum 3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa; 4. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa; 5. PERBUP NO.4 TAHUN 2019 tentang Selisih ganti rugi tanah pengganti atas tukar menukar tanah kas desa. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.