Keamanan dan keabsahan PPJB pembelian rumah dengan developer saat SHM masih atas nama pihak lain dan belum dipecah

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Muda) Sebelum menjawab pertanyaan saudara, saya akan menjelaskan sekilas tentang apa PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) dan PJB (Perjanjian Jual Beli). PPJB adalah perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana statusnya masih sebatas kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum. Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan AJB (Akta Jual Beli) resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Singkatnya, PPJB adalah isi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli. Tentunya dengan disertai pemberian tanda jadi atau ‘uang muka’ berdasarkan kesepakatan. PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual beli rumah dibuat pada saat pembayaran harga belum lunas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Dengan keterangan saya di atas, bahwa saudara tidak salah dalam proses jual beli yang anda akan lakukan, artinya sudah melalui tahapan yang benar, namun alangkah baiknya antara pembeli dan penjual dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, karena pejabat PPAT telah memahami proses jual beli tanah yang benar dan sesuai dengan ketentuan yang ada, apalagi saudara baru pertama kal, hal ini supaya menghindari sesuatu hal yang tidak diinginkan. Saya rasa yang saudara Ida tanyakan sangat bagus. Apakah saya aman jika melakukan transaksi pelunasan PPJB dengan Si A sementara sertipikat masih atas Nama Si B. tentu saja jika masih atas nama Si A maka harus dengan PPJB dulu baru meningkat ke AJB dengan dengan Si A dibarengi petikan surat induk dari girik Si B yang belum di pecah dihadapan PPAT atau notaries dimana wilayah tanah saudara yang akan dibelinya. Untuk menambah wawasan, dan menghindari hal-hal yang tidak diinginkan mari kita lihat syarat-syarat jual beli tanah yang baik dan benar. Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB PPAT akan melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data antara sertifikat dengan Buku Tanah di kantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB. Persetujuan Suami Istri Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan. Biaya pajak dan pembuatan AJB Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut: Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 % Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak. Pembuatan dan Penandatangan AJB PPAT membacakan dan menjelaskan isi AJB. Apabila penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka kemudian AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Setelah ditandatangani, AJB dicetak. AJB cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama, sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB. Proses balik nama di kantor pertanahan Setelah AJB ditandatangani, maka sertikat baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli. Berkas-berkas yang perlu diserahkan untuk proses balik nama meliputi : Dokumen Pembeli Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah) Fotokopi NPWP Bukti lunas pembayaran BPHTB Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani AJB dari PPAT Dokumen Penjual Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah Sertifikat Hak Atas Tanah Bukti lunas pembayaran PPh Dokumen Penjual Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah Sertifikat Hak Atas Tanah Bukti lunas pembayaran PPh Demikian yang dapat kami sampaikan semoga bermanfaat untuk kita, DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Dasar Hukum Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, dengan merujuk pada Undang-Undang Perumahan dan Permukiman tahun 1992. KUHPerdata Pasal 1233 tentang Perikatan Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih