Keterlambatan Pembangunan Rumah Subsidi dan Pengembalian Uang DP oleh Developer Tanpa Perjanjian Tertulis

Dijawab oleh: Indah Rahayu, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Pertama) Terimakasih atas pertanyaan Saudara. Berkaitan dengan permasalahan Saudara kami sarankan untuk dapat mengupayakan penyelesaian secara baik-baik dengan developer. Apabila developer tidak menunjukan itikad baik, Saudara dapat melayangkan teguran/somasi terlebih dulu untuk mengingatkan developer terhadap kewajibannya sampai batas waktu yang telah disepakati, atau jika batas waktu yang diperjanjikan telah lewat, Saudara bisa kembali memberikan tenggat waktu kepada developer untuk memenuhi kewajibannya. Namun apabila langkah-langkah tersebut tidak membuahkan hasil maka Saudara dapat menempuh jalur pengadilan. Sebagaimana Saudara sampaikan bahwa kesepakatan antara Saudara dengan developer hanya dilakukan secara lisan tanpa adanya suatu perjanjian tertulis. Sebagaimana ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tentang syarat sahnya suatu Perjanjian, disebutkan bahwa :  Untuk sahnya suatu perjanjan diperlukan empat syarat: 1.    Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 2.    Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3.    Suatu hal tertentu. 4.    Suatu sebab yang halal.   Berdasarkan ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian tersebut, tidak ada satupun syarat dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang mengharuskan suatu perjanjian dibuat secara tertulis. Dengan kata lain, suatu perjanjian yang dibuat secara lisan juga mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya (pacta sun servanda – Pasal 1338 KUH Perdata). Namun demikian Saudara tetap harus mempersiapkan bukti-bukti lain untuk menguatkan kesepakatan lisan yang telah Saudara lakukan dengan developer, seperti misalnya saksi dan alat bukti lainnya. Dalam sebuah perjanjian jual beli atau utang piutang, tidak semua kejadian melanggar janji (wanprestasi) yang dilakukan salah satu pihak dapat dinyatakan sebagai sebuah tindak penipuan. Tindak pidana penipuan diatur dalam Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) yang menyebutkan bahwa : Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun. Maka berdasarkan rumusan tersebut, terdapat unsur-unsur yang dimaksud dalam perbuatan penipuan, yakni: - tindakan dilakukan dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri dengan melawan hukum; - menggerakkan orang lain untuk menyerahkan sesuatu atau supaya memberi utang maupun menghapuskan piutang; dan - menggunakan salah satu cara penipuan baik menggunakan nama palsu, martabat palsu, tipu muslihat, dan rangkaian kebohongan lainnya. Sebuah perkara pelanggaran perjanjian dapat diproses secara pidana, apabila memang ditemukan unsur penipuan dan niat jahat di dalamnya. Bila unsur-unsur yang disebutkan dalam pasal 378 KUHP terpenuhi, maka hal tersebut dapat diproses dengan dasar delik pidana. Bahkan selain itu, Saudara juga dapat melaporkan developer dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU 8/1999) yang menyebutkan bahwa Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut. Sebagaimana termuat dalam Pasal 62 UU 8/1999, pelaku usaha yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp. 2 miliar. Maka untuk menentukan pihak developer melakukan kasus penipuan atau wanprestasi harus lebih dulu dilakukan pemeriksaan sebenar-benarnya. Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga dapat bermanfaat. Dasar hukum : - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. - Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. - Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. (Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum, tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan) Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih