Penjual Menolak Menandatangani AJB Setelah Pembeli Melakukan Pembayaran Rumah

Dijawab oleh: Elsy A. Joltuwu, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaannya, terkait persoalan Anda alami dapat kami sampaikan bahwa:  AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.  Pembuatan AJB  sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing. Pada dasarnya, mekanisme kapan pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli diatur di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam praktiknya, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) dilaksanakan apabila si pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian atas rumah maupun unit rumah susun yang dibelinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (Kepmenpera), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal: - bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni; - pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan - proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual. Untuk hal ini, Anda dapat melihat ketentuan mengenai pelaksanaan AJB di dalam PPJB antara Anda dengan penjual. Dapat kami sampaikan pula bahwa jual beli didefinisikan dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) sebagai suatu persetujuan di mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain membayar harga yang dijanjikan.   Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar sebagaimana dijelaskan Pasal 1458 KUH Perdata.   Berdasarkan uraian di atas, perjanjian jual beli terjadi segera setelah Anda dan pihak lain menyepakati barang yang diperjualbelikan serta harga barang tersebut. Berdasarkan informasi yang Anda sampaikan, Anda dan penjual telah menyepakati barang yang dijual berikut harganya, dan juga telah terjadi pembayaran melalui transfer, sehingga, dapat disimpulkan bahwa telah terjadi perjanjian jual beli antara Anda dan penjual Sepanjang para pihak dan perjanjian tersebut memenuhi syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata, maka perjanjian lisan juga mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya.  Jadi, jual beli yang Anda lakukan, meski tidak ada perjanjian secara tertulisnya, tetap merupakan perjanjian yang sah sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian, Bedasarkan penjelasan Anda bahwa Anda telah melakukan pembayaran rumah melalui transfer namun penjual tidak mau menandatangani AJB, maka dapat kami sampaikan bahwa dalam hukum acara perdata, alat bukti meliputi: a. bukti tertulis/surat; b. bukti saksi; c. persangkaan; d. pengakuan; e. sumpah.   Selain alat bukti di atas, Pasal 5 ayat (1)  Undang-Undang No. 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi elektronik  (UU ITE) menerangkan bahwa informasi elektronik dan/atau dokumen elektronik dan/atau hasil cetakannya merupakan alat bukti hukum yang sah. Namun, perlu dicatat bahwa berdasarkan  Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 20/PUU-XIV/2016 , frasa “Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik” dalam Pasal 5 tersebut harus dimaknai sebagai alat bukti dilakukan dalam rangka penegakan hukum atas permintaan kepolisian, kejaksaan, dan/atau institusi penegak hukum lainnya yang ditetapkan berdasarkan undang-undang. Bukti transfer yang Anda miliki dapat dijadikan salah satu alat bukti dalam persidangan, baik bentuknya berupa bukti setor ke bank maupun dalam bentuk informasi/dokumen elektronik termasuk cetakannya. Karena dapat dijadikan alat bukti dalam persidangan untuk membuktikan adanya perjanjian jual beli, maka bukti transfer pun dapat Anda gunakan sebagai dasar untuk  Dengan bukti transfer pembayaran rumah tersebut maka Anda dapat menuntut penjual untuk melakukan penandatanganan AJB serta melaksanakan semua yang telah disepakati dalam perjanjian antara Anda dan penjual, sebelum menempuh upaya hukum ke pengadilan. Saran kami Anda dapat berkomunikasi dan menyelesaikan masalah yang Anda hadapi secara kekeluargaan terlebih dahulu sebelum menempuh jalur hukum. Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.   Dasar Hukum: - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; - Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah  - Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi elektronik sebagaimana telah diubah dengan  Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 Tentang Informasi Dan Transaksi Elektronik .   Putusan: - Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 20/PUU-XIV/2016.   Disclaimer: Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.