Pengembalian Uang Tanda Jadi atas Pembatalan Sepihak Pembeli dalam Perjanjian Jual Beli Tanah dan Rumah Terkait Akses Jalan dan Sertifikat di Bank

Dijawab oleh: Asiyah Budiarti, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdri Didi Priyanti dari Jawa Tengah terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh klien kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara online.Terkait dengan permasalahan hukum yang klien tanyakan kepada kami, maka kami akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang klien hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari klien. Menurut pasal 1457 KUHPerdata Perjanjian jual beli adalah perjanjian antar penjual dan pembeli dimana penjual mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak miliknya atas suatu barang kepada pembeli,dan pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar harga barang itu.Berdasarkan pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa unsur esensial perjanjian jual beli adalah adanya penyerahan hak milik atas suatu barang dan pembayaranya harus dengan uang. Jika pembayaran atas penyerahan hak milik atas suatu barang tidak dengan uang, bukanlah perjanjian jual beli tetapi bater atau tukar menukar.Menurut asas konsensual yang dianut system civil code dalam hukum perjanjian dalam KUHPerdata. Lahirnya perjanjian adalah pada saat terjadi kata sepakat antara pembeli dan penjual hal ini berarti semestinya dengan terjadinya kata sepakat mengenai harga barang, saat itu pulalah terjadi peralihan hak dari penjual kepada pembeli.Dalam kasus klien awalnya klien selaku penjual dan adanya pembeli yang telah menyepakati dalam perjanjian jual beli rumah dan tanah artinya dengan kata SEPAKAT perjanjian sudah sah menurut KUHPerdata. Pasal1458 KUHPer “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Pasal1338 KUHPer “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Akan tetapi pertanyaan kami apakah kesepakatan tersebut dibuat secara tertulis melalui pejabat Akta Notaris atau hanya kesepakatan internal saja ? . Seandainnya pun hanya bersifat internal antara penjual dan pembeli apakah terdapat klausul atau isi perjanjian yang menyatakan perjanjian dibatalkan secara sepihak/wanprestasi maka uang yang telah diserahkan pembeli tidak dapat di kembalikan secara utuh?. Ini akan menjadi pertimbangan dikemudian hari jika memang adanya salah satu fihak membatalkan pembelian rumah dan tanah tersebut.Sejatinya perjanjian tidak dapat ditarik kembali atau dibatalkan tanpa kesepakatan dari kedua belah pihak (tidak dapat dibatalkan secara sepihak) akan tetapi klien selaku penjual telah menerima keputusan pembatalan tersebut.Sebaiknya upaya klien adalah mediasi terlebih dahulu untuk dibicarakan terlebih dahulu jika isi perjanjian tidak termaktub mengenai pengembalian sejumlah uang yang telah diserahkan oleh pembeli diawal.Demikian jawaban dari kami semoga bermanfaat terima kasih. Sumber; Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer); Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.