Permohonan Penghapusan Bunga KPR dan Risiko Penyitaan atau Lelang Rumah oleh Bank

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan EDI dari Kalimantan Timur terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Sanksi yang biasanya akan dijatuhkan oleh pihak bank dalah penyitaan properti untuk kemudian dilelang. Mengacu pada UU Hak Tanggungan, aturan mengenai hak dan tanggung jawab debitur serta bank pemberi KPR tertuang pada UU No. 4 Tahun 1996. Di dalam UU tersebut, dijelaskan mengenai hak bank jika debitur mengalami wanprestasi atau tidak memenuhi kewajibannya. Berdasarkan pasal 20 ayat 1 UU Hak Tanggungan, salah satu hak yang dimiliki oleh bank adalah menjual objek Hak Tanggungan tersebut. Maksud dari objek Hak Tanggungan sendiri adalah properti atau rumah debitur yang masih dalam proses KPR. Artinya, rumah yang dijadikan jaminan kredit berhak disita dan dijual melalui lelang oleh bank. Pihak bank akan memberi peringatan terlebih dahulu sebelum melakukan lelang rumah. Rumah yang dapat disita dan dilelang oleh bank adalah rumah yang berstatus kredit macet. Untuk dianggap kredit macet, harus ada beberapa prosedur terlebih dahulu mengingat pihak kreditur dan debitur memiliki perjanjian yang telah disetujui sebelumnya. Berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa bank harus terlebih dahulu memberikan peringatan sebelum melakukan proses penyitaan. Tunggakan kredit rumah bisa menyebabkan adanya penyitaan yang berujung pada pelelangan rumah tersebut oleh bank. Namun, bank tidak langsung bisa menyita dan melelang rumah tersebut sebelum prosedur penagihan dilakukan. Berapa bulan tunggakan rumah akan dilelang oleh bank biasanya adalah 3 bulan sejak tunggakan terjadi / sesuai dengan perjanjian. Pihak bank akan memberikan Surat Peringatan (SP) sebanyak tiga kali. Masing-masing SP berjarak 1-3 minggu. Jika hingga SP 3 tidak ada tanggapan dan penyelesaian dari pihak debitur, maka bank akan melakukan penyitaan aset rumah. Pada dasarnya, kreditur pemegang jaminan kebendaan memiliki hak untuk mengeksekusi barang jaminan untuk dijual secara lelang guna pembayaran utang debitur jika debitur lalai melaksanakan kewajibannya berdasarkan perjanjian kredit atau biasa disebut dengan wanprestasi. Pemberian hak kepada kreditur untuk mengeksekusi jaminan kebendaan yang diberikan oleh debitur dapat kita lihat dalam KUHPer serta beberapa peraturan perundang-undangan lainnya: 1. Pasal 1155 KUHPer: Kreditur sebagai penerima benda gadai berhak untuk menjual barang gadai, setelah lewatnya jangka waktu yang ditentukan, atau setelah dilakukannya peringatan untuk pemenuhan perjanjian dalam hal tidak ada ketentuan jangka waktu yang pasti. 2. Pasal 15 ayat (3) jo. Pasal 29 UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia yang memberikan hak kepada kreditur untuk mengeksekusi benda jaminan fidusia jika debitur cidera janji (wanprestasi). 3. Pasal 6 jo. Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah: yang memberikan hak kepada kreditur untuk mengeksekusi benda jaminan fidusia jika debitur cidera janji (wanprestasi). Mengenai apa yang dimaksud dengan wanprestasi sendiri, kita dapat mellihat pada Penjelasan Pasal 21 UU Jaminan Fidusia, yaitu yang dimaksud dengan "cidera janji" (wanprestasi) adalah tidak memenuhi prestasi, baik yang berdasarkan perjanjian pokok, perjanjian Jaminan Fidusia, maupun perjanjian jaminan lainnya. Mengenai apa itu prestasi, berdasarkan Pasal 1234 KUHPer, ada 3 macam bentuk prestasi, yaitu: 1. Untuk memberikan sesuatu; 2. Untuk berbuat sesuatu; dan 3. Untuk tidak berbuat sesuatu. Melihat pada bentuk-bentuk prestasi pada Pasal 1234 KUHPer bahwa wujud wanprestasi bisa berupa: 1. Debitur sama sekali tidak berprestasi; 2. Debitur keliru berprestasi; 3. Debitur terlambat berprestasi. Apabila kredit macet tersebut terjadi karena debitur tidak melaksanakan prestasinya sebagaimana terdapat dalam perjanjian kredit, maka sebelum melakukan eksekusi barang jaminan, debitur harus terlebih dahulu dinyatakan wanprestasi, yang dilakukan melalui putusan pengadilan. Untuk itu kreditur harus menggugat debitur atas dasar wanprestasi. Akan tetapi sebelum menggugat debitur, kreditur harus melakukan somasi terlebih dahulu yang isinya agar debitur memenuhi prestasinya. Apabila debitur tidak juga memenuhi prestasinya, maka kreditur dapat menggugat debitur atas dasar wanpretasi, dengan mana apabila pengadilan memutuskan bahwa debitur telah wanprestasi, maka kreditur dapat melakukan eksekusi atas barang jaminan yang diberikan oleh debitur. Jadi, dapat atau tidaknya barang jaminan dieksekusi tidak hanya bergantung pada apakah jangka waktu pembayaran kredit telah lewat atau tidak. Akan tetapi, apabila debitur melakukan prestasi yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan, itu juga merupakan bentuk wanprestasi (keliru berprestasi atau melakukan tidak sebagaimana yang diperjanjikan) dan dapat membuat kreditur berhak untuk melaksanakan haknya mengeksekusi barang jaminan. Namun, biasanya sebelum membawa perkara kredit yang bermasalah ke jalur hukum, dilakukan upaya-upaya secara administrasi terlebih dahulu. Drs. Muhamad Djumhana, S.H., dalam bukunya yang berjudul Hukum Perbankan di Indonesia (hal. 553-573), mengatakan bahwa mengenai kredit bermasalah dapat dilakukan penyelesaian secara administrasi perkreditan, dan terhadap kredit yang sudah pada tahap kualitas macet maka penanganannya lebih ditekankan melalui beberapa upaya yang lebih bersifat pemakaian kelembagaan hukum (penyelesaian melalui jalur hukum). Penyelesaian kredit macet bisa melalui jalur hukum antara lain: 1. Melalui Panitia Urusan Piutang Negara; 2. Melalui badan peradilan; 3. Melalui arbitrase atau Badan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Oleh karena itu, memang barang jaminan dapat dilelang sebelum lewat jangka waktu pembayaran kredit dalam hal debitur melakukan tindakan wanprestasi lainnya. Meski demikian, ada baiknya ditempuh upaya-upaya secara administrasi terlebih dahulu untuk menyelesaikan kredit yang bermasalah sebelum melakukan gugatan ke pengadilan dan mengeksekusi barang jaminan. Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Dasar hukum: 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 2. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah; 3. UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer - Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. - Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.