Pelunasan Pinjaman atas Nama Mantan Suami dengan Jaminan Sertifikat Tanah Warisan atas Nama Istri dan Pengembalian Dokumen Jaminan oleh Bank

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Secara umum bank berfungsi untuk menghimpun dana dari masyarakat luas (funding) dan menyalurkan dalam bentuk pinjaman atau kredit (lending) untuk berbagai tujuan masyarakat. Penyaluran dana tersebut didasarkan atas kebutuhan masyaarakat baik perorangan, badan hukum maupun non badan hukum dengan alasan berbagai kepentingan dan untuk menjalankan aneka usaha sebagai awal atau pengembangan bisnis baik yang bersifat produktif maupun yang konsumtif. Terkait hal ini pihak bank patut mendapat perlindungan yang layak agar dana pinjaman tersebut bisa produktif dan tidak menimbulkan permasalahan hukum. Begitu pula debitur juga selayaknya memperoleh perlindungan hak dan kewajibannya sesuai dengan prinsip-prinsip hukum perjanjian. Langkah pengamanan ini dimulai dari sejak bank merencanakan untuk memberikan kredit. Dalam menyusun rencana dengan sekaligus perhitungan besaran pinjaman, bank tentunya pasti memperhitungkan berbagai segi yang dapat dijangkau oleh kemampuan operasional serta dengan jumlah plafond berapa dan sebagainya, merupakan langkah-langkah untuk menjaga keamanan kredit. Dalam menjalankan kegiatan kredit perbankan dibutuhkan suatu pengamanan yang diawali pada saat perencanaan untuk memberikan kredit. Pengamanan ini perlu dilakukan sedimikian rupa karena erat kaitannya dengan risiko oleh karena itulah bank dilarang memberikan kredit tanpa jaminan. Karena kredit yang diberikan oleh bank berisiko, maka dalam pelaksanaannya bank juga harus memperhatikan asas-asas kredit yang sehat. Pengamanan tersebut mencakup pengamanan preventif dan represif.Pengamanan preventif dibentuk mencegah terjadinya kemacetan kredit, sedangkan pengamanan represif dibentuk untuk menyelesaikan kemacetan kredit.Hubungan kreditur dan debitur di bangun atas dasar kontrak atau perjanjian. Perjanjian tersebut harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana di atur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yaitu atau yang mencakup unsur : a. Sepakat b. Cakap c. Hal tertentu d. Sebab yang halal Sahnya perjanjian tersebut juga tidak boleh melangga rkesusilaan, undang–undang dan ketertiban umum sesuai Pasal1337KUHPerdata. Menurut Undang–Undang nomor 10 tahun 1998 tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang perbankan menyatakan bahwa dalam perjanjian kredit wajib menggunakan jaminan agarperjanjian tersebut tidak berisiko maka sudah sewajarnya kalau yang dijadikan jaminan yang seharusnya atas nama debitur. Berikutnya uyaitu jenis pengikatan jaminan kebendaan yaitu hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomer 4 Tahun 1996. Kedua adalah gadai sebagaimaa diatur dalam Pasal 1150-1160 KUH Perdata, ketiga jaminan fiducia sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia. Permasalahan dalam penelitian ini adalah pertama, bagaimana pelaksanaan perjanjian kredit dan akibat hukumnya bilamana obyek jaminan bukan atas nama debitur, kedua, bagaimana penyelesaian sengketa bilamana debitur wanprestasi. Terkait sertifikat tanah yang sudah terdaftar pada dasarnya dijaminkan dengan hak tanggungan, sebagaimana terdapat dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”):   “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”   Mengenai sertifikat tanah atas pemohon konsultasi, maka dalam hal ini pemohon konsultasi tersebut bertindak sebagai “pihak ketiga pemberi hak tanggungan”. Sebagaimana kami sarikan dari J. Satrio dalam bukunya Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 1 (hal. 245-246), pemberi hak tanggungan adalah pemilik persil, yang dengan sepakatnya dibebani dengan hak tanggungan sampai sejumlah uang tertentu, untuk menjamin suatu perikatan/utang. Sedangkan, pihak ketiga pemberi hak tanggungan adalah pihak ketiga (orang lain) yang menjamin utangnya debitur dengan persil miliknya.   Dalam hal pemohon konsultasi tersebut ingin menjaminkan tanahnya untuk utang mantan suaminya, maka sebagai pemilik dari tanah tersebut tidak perlu meminta persetujuan dari pihak lain mengingat sertifikat sudah atas nama pemohon konsultasi. Begitu juga mantan suami yang memiliki utang tidak perlu meminta izin dari saudara-saudara pemohon karena dalam hal ini yang berhak melakukan tindakan kepemilikan (salah satunya menjaminkan) atas tanah itu adalah pemohon konsultasi (ibu Suryani).   Ini karena pada dasarnya setiap orang yang mempunyai hak milik atas suatu benda, berhak untuk melakukan tindakan apapun atas benda tersebut. Berdasarkan Pasal 570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdasarkan ketentuan-ketentuan perundang-undangan.   Jaminan hak tanggungan atas tanah menganut prinsip asas droit de suite. Asas droit de suite berarti hak kebendaan tersebut mengikuti bendanya ke dalam tangan siapapun benda tersebut berpindah. Asas ini terlihat dari ketentuan dalam Pasal 7 UU Hak Tanggungan, yang menyatakan:   “Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada.”   Jadi, walaupun berdasarkan hukum waris, yang memiliki tanah itu setelah orang tua tersebut meninggal dunia adalah para ahli warisnya, perubahan pemilik tidak mengakibatkan hapusnya hak tanggungan. Hak tanggungan tersebut tetap melekat pada tanah tersebut.   Selain itu, dapat juga dilihat dari hal-hal yang menyebabkan hapusnya hak tanggungan pada Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, yang mana beralihnya kepemilikan tanah bukan merupakan salah satu hal yang menyebabkan hapusnya hak tanggungan.   Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan (1).      Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: a.    hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; b.    dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan; c.    pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; d.    hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.   Jadi, jika kemudian Ibu Suryani yang menjaminkan sertifikat tanahnya, maka jaminan tersebut dapat dieksekusi oleh bank jika debitur (mantan suaminya) wanprestasi/cidera janji sebagaimana kesepakatan pinjaman/hutang piutang. TANAH YANG DIJADIKAN JAMINAN KEPADA BANK; Bahwa jamak/umum dilakukan masyarakat terkait mendapatkan fasilitas kredit dari bank, menjaminkan tanah mengingat nilai jualnya mempunyai nilai keekonomian. Bahwa kemudian fungsi dari pemberian jaminan tanah kepada bank selaku kreditor adalah memberikan hak dan kuasa kepada bank untuk mendapatkan pelunasan kredit dengan barang-barang jaminan tersebut, bila debitor (yang meminjam) wanprestasi/cidera janji dengan tidak membayar hutangnya pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian karena suatu hal. Lebih detailnya, fungsi dari jaminan kredit tersebut salah satunya adalah Jaminan sebagai pengaman perlunasan kredit, berikutnya menjadi pendorong motivasi debitur dan yang terkait dengan pelaksanaan ketentuan perbankan. Pendek kata, bank mensyaratkan nasabah menyerahkan jaminan dalam rangka minimalisir risiko kegagalan peminjam dalam pemenuhan kewajibannya kepada bank. Bahwa berikutnya jaminan dibagi menjadi 2 yaitu jaminan pokok dan jaminan tambahan. Contoh: Jaminan pokok adalah barang atau obyek yang dibiayai dengan kredit. Misalnya saja jaminan pembelian rumah dengan kredit (kredit pemilikan rumah) maka yang dijaminkan adalah rumah yang dibeli tersebut. Sedangkan Jaminan tambahan merupakan barang atau benda yang dijadikan jaminan untuk menambah jaminan pokok. Hal ini diperlukan karena bank menilai jaminan pokok dianggap nilainya masih kurang. Dari wujudnya dikenal dengan jaminan berwujud dan jaminan tidak berwujud sedangkan dari mobilitasnya, dikenal dengan jaminan bergerak dan tidak bergerak. Jaminan yang diagunkan ibu, termasuk dalam jaminan benda tidak bergerak. Bahwa kemudian tanah yang dijaminkan kemungkinan mempunyai nilai ekonomis dalam pengertian dapat dinilai dengan uang, kepemilikannya bisa dipindahtangankan, punya nilai yuridis dalam pengertian agunan itu bisa dimiliki secara sempurna berdasarkan hukum di mana bank punya hak didahulukan terhadap likuidasi agunan tersebut sesuai ketentuan dalam Peraturan Bank Indonesia (BI) No 9/PBI/2007, seperti : Tanah, Bangunan, Kendaraan bermotor, Mesin-mesin Pabrik, Surat berharga dan saham, Pesawat udara atau kapal laut. EKSEKUSI TERHADAP JAMINAN BERUPA TANAH Bahwa jaminan yang diberikan Debitur kepada bank adalah jaminan dengan Hak Tanggungan Atas Tanah, yang diatur dalam Undang-undang nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Atas Tanggungan Beserta Benda Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Bila demikian, jika debitur (yang berutang) tidak membayar utangnya sebagaimana diperjanjikan (ingkar janji) maka Kreditur (bank) berhak mengeksekusi benda (objek) milik debitur yang menjadi jaminan tersebut sebagaimana disebut dalam pasal 20 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 beserta penjelasannya. (Pasal 20 Ayat 1) menyatakan : “Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan oleh Undang-Undang ini bagi para kreditor pemegang Hak Tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi. Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan umum, karena dengan cara ini diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk obyek Hak Tanggungan. Kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.” Adapun cara eksekusinya, menurut Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, ada 3 macam diatur, yaitu : I. Eksekusi melalui pengadilan Eksekusi jaminan utang dapat melalui pengadilan II. Eksekusi atas kekuasaan sendiri Eksekusi atas kekuasaan sendiri, maksudnya bank bisa mengeksekusi (menjual) tanah tersebut atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan hasilnya diambil untuk melunasi utang debitur kepada bank. (lihat Pasal 20 ayat 1 huruf a Jo Pasal 6). III. Eksekusi melalui penjualan di bawah tangan Merujuk pada penjelasan pasal 20 ayat (2) yang berbunyi, dalam hal penjualan melalui pelelangan umum diperkirakan tidak akan menghasilkan harga tertinggi, dengan menyimpang dari prinsip sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kemungkinan melakukan eksekusi melalui penjualan di bawah tangan, asalkan hal tersebut disepakati oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, dan syarat yang ditentukan pada ayat (3) dipenuhi. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk mempercepat penjualan obyek Hak Tanggungan dengan harga penjualan tertinggi. Artinya, Bank bisa menjual tanah tersebut di bawah tangan, melalui kantor pelelangan umum selama ada kesepakatan/persetujuan antara pemberi (debitur) dan pemegang hak tanggungan (kreditur), dan dengan cara tersebut akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. (lihat Pasal 20 ayat 2). Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih