Langkah Hukum atas Pengambilalihan Sepihak Tanah yang Disewa dan Dibeli setelah Pembayaran Uang Muka

Dijawab oleh: Masan Nurpian, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terimakasih atas kesediaan Saudara Bowo berkonsultasi hukum kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN). Berdasarkan kronologis dari masalah hukum yang saudara sampaikan pada intinya itu termasuk pada wanprestasi atau ingkar janji jual beli tanah. Dalam perjanjian, sering ditemukan istilah wanprestasi. Wanprestasi adalah kondisi saat satu pihak lalai dalam memenuhi perjanjiannya, Wanprestasi dapat berupa: (i) tidak melaksanakan apa yang diperjanjikan; (ii) melaksanakan yang diperjanjikan tapi tidak sebagaimana mestinya; (iii) melaksanakan apa yang diperjanjikan tapi terlambat; atau (iv) melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Dasar hukum wanprestasi sendiri berasal dari Pasal 1238, 1239, 1243 KUH Perdata yang berbunyi: “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Lalai, tetap untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”. Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi bisa menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian atau meminta ganti kerugian pada pihak yang melakukan wanprestasi. Ganti kerugiannya bisa meliputi biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul sebagai akibat adanya wanprestasi tersebut, serta bunga. Wanprestasi ini merupakan bidang hukum perdata. Akibat hukum wanprestasi yang dapat terjadi sesuai dengan undang-undang yang berlaku diatas adalah dengan beberapa konsekuensi yang wajib ditanggung diantaranya: • Kewajiban Bayar Ganti Rugi Yang Timbul Kewajiban ganti rugi adalah membayar segala kerugian yang terjadi akibat musnahnya atau rusaknya barang-barang milik kreditur akibat kelalaian debitur. Demi menuntut tersebut ganti rugi, wajib dilakukan penagihan atau (somasi) terlebih dahulu. Dikecualikan apabila dalam peristiwa-peristiwa tertentu yang tidak memerlukan adanya teguran. • Pembatalan Perjanjian Sebagai hukuman atau sanksi akibat batalnya suatu perjanjian. Sanksi atau hukuman ini apabila seseorang tidak dapat melihat sifat pembatalannya tersebut sebagai suatu hukuman dianggap debitur malahan merasa puas atas segala pembatalan tersebut karena ia merasa dibebaskan dari segala kewajiban untuk melakukan prestasi. Menurut KUH Perdata pasal 1266: Syarat batal dianggap selalu di cantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada hakim. Permintaan ini juga harus dilakukan meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan dalam perjanjian. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan hakim adalah leluasa untuk menurut keadaan, atas permintaan si tergugat, memberikan suatu jangka waktu untuk masih juga memenuhi kewajibannya, jangka waktu mana namun tidak boleh lebih dari satu bulan. Saran saya harus melakukan terlebih dahulu somasi, Jonaedi Efendi dalam Kamus Istilah Hukum Populer menilai somasi merupakan langkah efektif untuk menyelesaikan sengketa sebelum pengajuan perkara ke pengadilan dilakukan. Somasi bertujuan untuk memberikan kesempatan kepada calon tergugat untuk berbuat atau menghentikan suatu perbuatan yang dituntut. Apabila setelah pemberian somasi pihak debitur tidak juga melakukan apa yang dituntut, pihak kreditur dapat menuntut atau menggugat wanprestasi yang telag dilakukan. Aa tiga kemungkinan bentuk gugatan yang mungkin diajukan oleh pihak yang merasa dirugikan akibat dari wanprestasi, yakni sebagai berikut. • Melalui parate executie, Kreditur melakukan tuntutan sendiri secara langsung tanpa pengadilan. Pihak kreditur bertindak secara eigenrichting atau menjadi hakim sendiri secara bersama-sama. Dalam praktiknya, langkah ini berlaku pada perikatan ringan dengan nilai ekonomis kecil. • Melalui arbitrase atau perwasitan, Kreditur dan debitur sepakat untuk menyelesaikan persengketaan melalui wasit atau arbitrator. Saat arbitrator memutuskan sengketa tersebut, baik kreditur dan debitur harus tunduk pada putusan. Kendati putusan tersebut merugikan atau menguntungkan salah satu pihak, keduanya wajib menaatinya. • Melalui rieele executie, Penyelesaian sengketa antara kreditur dan debitur melalui hakim di pengadilan. Umumnya langkah ini diambil saat masalah yang dipersengketakan cukup besar dan nilai ekonomisnya tinggi atau di antara pihak kreditur dan debitur tidak ada penyelesaian sengketa meski cara parate executie telah dilakukan. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai informasi hukum, nasihat hukum, tidak memiliki kekuatan hukum tetap, dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.