Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah yang Ditandatangani di Hadapan Notaris tanpa Pembayaran dari Pembeli

Dijawab oleh: Mugiyati, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas atas pertanyaan Saudara, namun disini tidak dijelaskan perjanjian apa saja yang saudaralakukan dihadapan notaris, maka kami hanya bisa memberikan gambaran secara umum, dapat kami sampaikan bahwa Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, Jual beli ini didasarkan atas hukum adat, dan harus memenuhi syarat Pasal 1320 KUH Perdata. Terang dan Tunai Terang berarti jual beli tersebut dilakukan secara terang dihadapan pejabat umum yang berwenang dalam hal Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan yang dimaksud dengan tunai dan riil adalah dibayar secara tunai dan riil artinya jual beli dilakukan secara nyata artinya bahwa jika harga belum dibayar lunas maka belum dapat dilakukan proses jual beli. Mengingat begitu pentingnya suatu perjanjian agar tidak timbul permasalahan dikemudian hari akibat kurang pahamnya seseorang dalam membuat suatu perjanjian berikut kami sampaikan beberapa persyaratan yang harus dipenuhi agar perjanjian menjadi sah dan mengikat dalam pasal 1320 KUH Perdata disebutkan unsur-unsur yaitu: 1. Adanya kata sepakat bagi mereka yang mengukatkan dirinya; 2. Cakap, kecakapan para pihak untuk membuat suatu perjanjian 3. Suatu hal tertentu dan 4. Suatu sebab yang halal Pernyataan pertama dan kedua disebut sebagai syarat subjektif karena berkenaan dengan subjek perjanjian, sedangkan persyaratan ketiga dan empat disebut sebagai syarat objektif. Apabila syarat pertama dan kedua tidak terpenuhi maka perjanjian dapat dibatalkan, sedangkan apabila syarat ktiga dan keempat tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut batal demi hukum (perjanjian tersebut sejak awal sudah batal). Selanjutnya Jual beli tanah harus diawali adanya kesepakatan yang ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Jual Beli Tanah (AJB) yang dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT/Notaris). AJB merupakan Syarat untuk pencatatan balik nama sertipikat dari penjual kepada pembeli dengan dilampiri identitas penjual dan pembeli,. Dalam pembuatan AJB masing-masing pihak membayar pajak transaksi (pajak penjual dan pajak pembeli). Jika Saudara langsung membuat AJB antara saudara dengan si pembeli, sedangkan pembeli belum membayar harga tanah yang disepakati, pasti saudara dalam posisi yang tidak aman, hal ini karena adanya AJB yang telah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris), sehingga pembeli dapat mendaftarkan peralihak hak atas tanah sebagaimana terdapat dalam pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jo pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 37 tahun 1998 Peraturan Jabatan Pejabat Pembuata Akta Tanah. Dengan adanya pendaftaran peralihan hak maka nama pemegang hak atas tanah tersebut berpindah dari saudara kepada si pembeli (A), sekalipun sebenarnya harga jual beli belum dibayar lunas oleh pembeli (A).Lain halnya dengan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB ). Dalam PPJB disepakati kewajiban-kewajiban para pihak yang harus dipenuhi sebelum dibuat AJB, Biasanya disepakati bahwa jika salah satu pihak tidak meneyelesaikan kewajibannya sesuai dengan waktu yang telah disepakati maka PPJ B batal, yang berarti bahwa jual beli tidak akan terjadi. Sehingga dengan dibuatnya PPJB, jika pembeli tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar harga jual beli, PPJB batal dan jual beli tidak akan terjadi. Akan tetapi PPJB sekalipun tidak dapat menjamin saudara terlindungi, ini karena sertipikat tanah atas nama saudara dan tanah tersebut dijaminkan, maka bisa jadi yang dibuat adalah perjanjian hak tanggungan dimana Saudara akan menjadi pihak ketiga sebagai pemberi jamianan. Yaitu Saudara sebagai pihak ketiga memberikan benda milik Saudara (Tanah) untuk dijadikan jaminan kebendaan, Sebagai benda jaminan tentu Bank dapat melakukan eksekusi/penyitaan atas tanah saudarajika si pembeli (A) tersebut wanprestasi atas perjanjian utangnya dengan Bank. Jadi sebelumnya Saudara harus melihat terlebih dahulu seperti apa perjanjian yang dibuat dengan pihak bank. Akan berbeda halnya jika memang kredit yang diajukan pembeli (A) kepada Bank adalah kredit untuk pembelian rumah atau biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (KPR), konstruksi perjanjiannyapun akan berbeda. Berdasarkan pasal 5 UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar pokok-pokok Agraria yang berlaku di Indonesia, ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara. Dalam hukum adat jual beli tanah itu harus terang dan tunai. Terang berarti jual beli tersebut dilakukan dihadapan pejabat umum yang berwenang dalam hal Pejabat Pembuat Akte Tanag (PPAT). Sedangkan yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga/ Apabila harga tanah yang disepakati belum dibayar akan menjadi hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli. Karena itu mengingat hak milik sudah berpindah dan jual beli telah selesai maka harga yang tidak juga dibayar oleh pembeli tidak bisa membatalkan jual beli tanah tersebut. Selain itu karena tanah juga menjadi hak milik dari pembeli maka pembeli memiliki kebebasan untuk mengalihkan kembali tanah tersebut kepada pihak lain/pihak ketiga. Yang bisa dilakukan oleh penjual adalah menggugat secara perdata pembeli tersebut atas dasar wanprestasi perjanjian (belum bayar) pasal 1243 KUH Perdata. Sebelum melakukan gugatan perdata berdasarkan pasal 1238 KUHPerdata, penjual harus terlebih dahulu memberikan somasi kepada pembeli untuk segera membayar utangnya (tanah yang belum dibayar). Apabila pembeli tidak mengindahkan somasi tersebut dengan tetap tidak membayar kepada Sadauara sebagai penjual maka penjual dapat melakukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi. Tujuan gugatan bukan untuk meminta pembeli mengembalikan tanah kepada penjual akan tetapi untuk menuntut pembayaran/pelunasan utang serta ganti rugi pembeli, karena jikapun saudara merasa khilaf dalam membuat perjanjian, kekhilafan tidak mengakibatkan batalnya suatu persetujuan kecuali jika kekhilafan itu terjadi mengenai hakikat barang yang menjadi pokok persetujuan Pasal 1322 KUHPerdata Kekhilafan tidak mengakibatkan kebatan, jika kekhilafan itu hanya terjadi mengenai diri orang yang dengannya seseorang bermaksud untuk mengadakan persetujuan, kecuali jika persetujuan itu diberikan terutama karena diri orang yang bersangkutan. Namun Demian mengingat Saudara telah membuat kedepakan/perjajian , sehingga perjanjian yang Saudara buat berlaku sebagai undang-undang. Perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang terikat di dalamnya psl 1338 (1), KUHPerdata. Jika Saudara dalam keadaan memaksa tidak dapat memenuhi kewajibannya/prestasi sebagaimana yang disepakati, maka Saudara dianggap telah cidera janji/wanprestasi, perjanjian apapun termasuk perjanjian jual beli tanah merupakan bentuk perikatan yang harus dilaksanakan psl 1234 KUHPerdata Perikatan adalah hukum yang terletak fdi dalam lapangan kekayaan yang terjadi diantara dua orang atau lebih, dimana pihak yang satu berhak atas prestasi sedang pihak lain wajib memenuhi prestasi. Pada dasarnya tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, berbuat sesuatu, tidak berbuat sesuatu, maka sejatinya setiap perjanjian termasuk perjanjian jual beli tanah didasarkan pada iktikad baik para pihak. Oleh karenanya jika Saudara ingkar janji, maka Saudara dapat dilaporkan/dipidanakan oleh pihak lain kepada pihak pihak berwajib/polisi atas perbuatan wanprestasi/penipuan Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat Disclaimer: Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagaipendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum KUH Perdata UU No. 5 tahun 1960 PP No. 24 tahun 1997 Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih