Keabsahan Penjualan Tanah SHM dengan Bangunan Tanpa IMB

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara, kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Sebelum menjawab pertanyaan saudara kami akan menjelasakan tentang Izin Mendirikan Bagunan(IMB). Dalam membangun rumah diwajibkan untuk mendaftarkan izin mendirikan bangunan (IMB). IMB ini bertujuan sebagai salah satu perlindungan dan kepastian hukum, IMB juga bertujuan membuat tata letak bangunan sesuai dengan peruntukan lahan. IMB adalah sebuah produk hukum yang berisi perizinan yang diberikan oleh pemerintah kabupaten/kota kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. ( Pasal 1 angka 6 Peraturan pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bagunan Gedung.  Bupati/Walikota dalam menyelenggarakan pemberian IMB berdasarkan Pasal 4 Peraturan Menteri Dalam Negri Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin Mendirikan Bangunan (“Permendagri 32/2010”) adalah sebagai berikut : a. peraturan daerah tentang izin mendirikan bangunan; dan b. Rencana Detail Tata Ruang Kawasan (“RDTRK”), Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (“RTBL”), dan/atau Rencana Teknik Ruang Kawasan (“RTRK”). (Pasal 1 angka 8, 9, 10 Permendagri 32/2010) Apabila bangunan sudah didirikan terlebih dahulu, yaitu dalam keadaan berikut: 1. Bangunan yang sudah terbangun sebelum adanya Rencana Detail Tata Ruang Kawasan (RDTRK), Rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL), dan/atau Rencana Teknik Ruang Kawasan (RTRK) dan tidak memiliki IMB yang bangunannya sesuai dengan lokasi, peruntukkan, dan penggunaan yang ditetapkan dalam RDTRK, RTBL,dan/atau RTRK dilakukan pemutihan. ( Pasal 18 ayat (1) Permendagri 32/2010) 2. Bangunan yang sudah terbangun sebelum adanya RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dan tidak memiliki IMB yang bangunannya tidak sesuai dengan lokasi, peruntukkan, dan/atau penggunaan yang ditetapkan dalam RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dikenakan sanksi administratif berupa perintah pembongkaran bangunan gedung. (Pasal 19 Permendagri 32/2010) 3. Bangunan yang sudah terbangun sesudah adanya RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dan tidak memiliki IMB yang bangunannya sesuai dengan lokasi, peruntukkan, dan penggunaan yang ditetapkan dalam RDTRK, RTBL, dan/atau RTRK dilakukan sanksi administratif dan/atau denda. (Pasal 20 ayat (1) Permendagri 32/2010) Sekarang kami akan menjelaskan tentang Sertifikat Hak Milik Atas tanah. Menurut Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. (“PP 24/1997”), sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Selain itu, menurut  Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (“UUPA”) juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat tanda bukti hak (sertifikat tanah) atas pendaftaran tanah merupakan alat pembuktian yang kuat. Saat melakukan proses jual beli rumah yang dalam hal ini kami asumsikan tanah berikut bangunan di atasnya, di perlukan Akta Jual Beli (AJB). Penjual dan pembeli serta saksi menandatangani AJB yang telah disepakati bersama di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) di wilayah kecamatan di mana tanah itu berada. Setelah AJB ditandatangani, proses selanjutnya melakukan proses balik nama sertifikat hak atas tanah, dari nama penjual menjadi nama pembeli. Sekarang kami akan menjawab permasalahan hukum saudara, tanah hak milik (SHM) yang tidak ada IMB, apakah tanah tersebut dapat dijual. Menurut hemat kami, antara SHM/AJB dengan IMB tidak ada korelasinya, sebab keduanya merupakan, hal yang berbeda. SHM dibuat oleh Kementerian Pertanahan sedangkan IMB dilakukan di pemerintah daerah (Bupati/Walikota) berdasarkan peraturan Menteri Dalam Negri. Apabila IMB tidak dapat diterbitkan, maka kemungkinan tanah tersebut peruntukkannya bukan untuk bangunan, sehingga IMB tidak dapat dikeluarkan atau pun saat membangun tidak meminta izin pemerintah daerah (Bupati/Walikota). Oleh karena itu, solusinya adalah saudara bisa mempertanyakan hal ini kepada pemerintah kabupaten/kota mengenai alasan mengapa tanah tersebut tidak dapat dikeluarkan IMB-nya. Jika saudara belum mengurus IMB-nya maka saudara dapat mengurus hal tersebut dan saudara akan di kenakan denda. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu.   Dasar hukum: 1. Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria. 2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 3. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan pelaksana Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. 4. Peraturan Menteri Dalam Negri Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Ijin Mendirikan Bangunan Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.