Kepastian Status Kepemilikan Sertifikat Tanah yang Diserahkan kepada Pembeli untuk Proses Pemecahan Sertifikat Namun Belum Dikembalikan Selama Tiga Tahun

Dijawab oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Madya) Sebelum saya menjelaskan hal-hal terkait pertanyaan Saudara, jika melihat kasus yang Saudara jelaskan memang jelas ayah Saudara ditipu oleh calon pembeli tanah ayah Saudara. Ketentuan tentang jual beli diatur dalam Bab Ke Lima Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Pada Pasal 1457 KUH Perdata dijelaskan bahwa : Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Selanjutnya berdasarkan Pasal 1458 KUH Perdata, dinyatakan bahwa : Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. Dengan demikian, berkaitan dengan masalah jual beli yang dilakukan ayah Saudara dengan pihak pembeli seharusnya dibuatkan terlebih dahulu perjanjian jual belinya. Hal ini, mengingat jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian. Perjanjian itu sendiri diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Sedangkan syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 yang menyatakan : Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat : Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; Suatu hal tertentu; Suatu sebab yang halal. Pertanyaan saya kepada Saudara, apakah proses jual beli yang dilakukan oleh ayah Saudara dengan calon pembeli telah dibuat dalam suatu perjanjian. Saya khawatir, hal ini tidak dilakukan oleh ayah Saudara, sementara Sertifikat tanah ayah Saudara telah dipegang oleh pihak calon pembeli, sedangkan pembayaran belum ada sama sekali. Terkait proses pembuatan sebuah sertifikat tanah (berupa tanah pertanian) maksimal 97 hari kerja, sebagaimana diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan. Oleh karena itu, mengingat hingga waktu 3 tahun, proses perubahan sertifikat tersebut belum juga selesai, jelas ayah Saudara telah ditipu oleh calon pembeli tersebut. Berkaitan dengan kasus yang dialami Saudara, saran saya untuk memastikan apakah sertifikat ayah Saudara masih aman atau tidak maka langkah pertama yang dapat dilakukan adalah melalui mediasi terlebih dahulu kepada calon pembeli, bagaimana kelanjutan proses jual beli yang ini. Sebaiknya, jual beli ini dibuat dalam sebuah perjanjian tertulis. Jika melalui mediasi mengalami jalan buntu, maka Saudara dapat membuat surat somasi atau peringatan dengan tujuan untuk memberikan kesempatan kepada pihak calon pembeli untuk berbuat sesuatu atau menghentikan suatu perbuatan sebagaimana tuntutan pihak Saudara. Jika somasi yang Saudara sampaikan kepada calon pembeli tetap tidak membawa hasil, maka Saudara dapat melaporkan tindakan yang bersangkutan ke pihak berwajib sebagaimana diatur dalam Pasal 74 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUH Pidana) dengan tuduhan telah melakukan penggelapan sebagaimana diatur dalam Pasal 372 KUH Pidana dan Pasal 378 tentang Perbuatan Curang. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih