Penyelesaian Sengketa Jual Beli Rumah BTN yang Tidak Dikosongkan dan Balik Nama Terhambat Karena Penjual Menolak Tanda Tangan serta Dugaan Penipuan Broker

Dijawab oleh: Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan Sdr. Rini Yulianti kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional terkait sengketa rumah BTN yang dibeli secara Cessie. Dari pemasalahan yang anda sampaikan bahwa tetangga anda telah membeli rumah dengan sistem cessie melalui broker dan sudah membayar lunas namun pemilik lama tidak mau menyerahkan rumah tersebut. Sebelumnya perlu kami sampaikan Cessie, menurut R. Subekti dalam bukunya, Pokok-Pokok Hukum Perdata, didefinisikan sebagai suatu perbuatan pemindahan suatu piutang kepada seorang yang telah membeli piutang itu (Subekti, 1995). Pasal 613 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) juga mengatur mengatur mengenai penyerahan piutang- piutang atas nama dan kebendaan, dimana penyerahan akan piutang-piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya, dilakukan dengan jalan membuat sebuah akta otentik atau di bawah tangan, dengan mana hak-hak atas kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain. Selain itu, pasal tersebut mengatur pula bahwa penyerahan yang demikian bagi di berutang tiada akibatnya, melainkan setelah penyerahan itu diberitahukan kepadanya, atau secara tertulis disetujui dan diakuinya. Penyerahan tiap- tiap piutang karena surat bawa dilakukan dengan penyerahan surat itu; penyerahan tiap-tiap piutang karena surat tunjuk dilakukan dengan penyerahan surat disertai dengan endosemen. Berdasarkan hal tersebut maka cessie merupakan suatu cara pemindahan piutang atas nama dimana piutang itu dijual oleh kreditur lama kepada orang yang nantinya menjadi kreditur baru, namun hubungan hukum utang piutang tersebut tidak hapus sedetik pun, tetapi dalam keseluruhannya dipindahkan kepada kreditur baru. Tagihan atas nama dimaksud adalah tagihan yang krediturnya tertentu serta diketahui oleh debitur dengan baik. Akan tetapi, karena perpindahan tersebut memiliki akibat hukum terhadap debitur, maka setelah melakukan pengalihan piutang, peristiwa hukum tersebut harus diberitahukan kepada debitur atau secara tertulis disetujui atau diakui oleh debitur yang bersangkutan. Dalam cessie, pihak-pihak yang terlibat diantaranya adalah: 1. pihak yang menyerahkan tagihan atas nama atau kreditur asal, yang dikenal sebagai cedent; 2. pihak yang menerima penyerahan atau kreditur baru, yaitu cessionaris, serta; 3. pihak yang memiliki utang atau debitur, yaitu cessus. Terkait dengan permasalahan yang anda sampaikan bahwa tetangga anda yang sudah membayar lunas pembelian rumah melalui system cessie ke BTN melalui broker sehingga telah diperoleh nya sertifikat rumah tersebut, namun si pemilik lama tidak mau menyerahkan/meninggalkan rumah yang telah ditempatinya. Kami dapat sampaikan bahwa sejatinya cessie dapat dilaksanakan tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari debitur, berdasarkan Pasal 613 KUHPerdata, serta dapat dilakukan oleh kreditur asal dan kreditur baru. Namun sebaiknya cessie dilakukan sepengetahuan dan atas persetujuan debitur (pemilik lama) agar peralihan kepemilikan (balik nama) sertifikat rumah tersebut mudah. Dengan ditandatanganinya akta cessie, maka cessie pun selesai, dimana hak milik atas tagihan atas nama pemilik lama sudah berpindah kepemilikannya kepada tetangga anda selaku kreditur baru. Tagihan atas nama dimaksud adalah tagihan yang krediturnya tertentu serta diketahui oleh debitur (pemilik lama) dengan baik. Memang sudah tepat bahwa tetangga anda selaku pembeli rumah melunasi jumlah utang yang merupakan sisa utang dari pemilik rumah yang lama, sehingga tetangga anda tersebut memang berhak memiliki rumah tersebut sehingga ia berhak menerima sertifikat rumah dan akta cesiie serta dokumen lainnya. Akan tetapi, sertipikat rumah yang didapatkan, meskipun telah diberikan kepada tetangga anda selaku pembeli rumah, masih mengatasnamakan pemilik rumah lama, sehingga tidak serta merta langsung berubah menjadi atas nama tetangga anda yang telah melunasi kredit pemilik rumah yang lama. Sehingga,tetangga anda tersebut harus menghubungi pemilik rumah lama untuk melakukan balik nama dari sertipikat rumah yang dibeli.Proses balik nama sertipikat antara tetangga anda dan pemilik rumah yang lama dilakukan secara pribadi dan dalam proses ini, pemilik rumah lama akan meminta pembayaran sebagai harga pembelian rumah, karena pada awalnya pemilik rumah lama telah membayar kredit rumah tersebut meskipun masih ada kewajiban yang harus dibayarkan. Untuk penetapan jumlah nominal harga untuk pembelian rumah berdasarkan kesepakatan tetangga anda selaku pembeli dengan pemilik rumah lama. Setelah kesepakatan harga pembelian rumah didapatkan, jual beli rumah pun dilakukan dan kemudian sertipikat rumah tersebut akan diurus. Jika pemilik rumah yang lama menolak rumahnya untuk dibayarkan oleh tetangga anda selaku pembeli, pemilik rumah lama harus memenuhi kewajibannya untuk membayar sisa utangnya yang sebelumnya dijadikan harga Cessie kepada tetangga anda ditambah dengan bunga yang harus dibayarkan. Sehingga, tetangga anda tetap mendapatkan keuntungan dari bunga yang dibayarkan meskipun tidak mendapatkan rumah tersebut. Apabila tidak terdapat kesepakatan dari dua cara yang telah dijelaskan, maka tetangga anda selaku pembeli baru dapat melakukan lelang terhadap rumah dan mendapat keuntungan dari hasil lelang tersebut. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai nasihat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.