Tanggung Jawab Penjual atas Pembatalan Jual Beli Tanah dan Kerugian Pembeli Akibat Putusan Kepemilikan Pihak Ketiga

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti S, S.H., M.H., C.N. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: 1. Bahwa terkait sengketa tanah, telah ada peraturan yang dikeluarkan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yaitu Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen Agraria Nomor 11 Tahun 2016”). 2. Bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 1 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, yang disebut dengan kasus pertanahan adalah Sengketa, Konflik, atau Perkara Pertanahan untuk mendapatkan penanganan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan/atau kebijakan pertanahan. 3. Bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 2, 3, dan 4 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, kasus pertanahan dibagi menjadi 3 (tiga) sebagai berikut: a.  Sengketa Tanah yang selanjutnya disebut Sengketa adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. b. Konflik Tanah yang selanjutnya disebut Konflik adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, kelompok, golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas. c. Perkara Tanah yang selanjutnya disebut Perkara adalah perselisihan pertanahan yang penanganan dan penyelesaiannya melalui lembaga peradilan. 4. Bahwa jika kasus klien belum sampai ke lembaga peradilan, maka kasus klien adalah sengketa tanah. Berdasarkan Pasal 4 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, Penyelesaian Sengketa dan Konflik dilakukan berdasarkan: 1.   Inisiatif dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“Kementerian”); atau 2.  Pengaduan masyarakat. 5. Berdasarkan Pasal 6 sampai dengan Pasal 9 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, diatur bagaimana masyarakat bisa melakukan pengaduan. Untuk itu, klien bisa melakukan pengaduan jika terjadi sengketa tanah. a. Pengaduan disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan secara tertulis, melalui loket pengaduan, kotak surat atau website Kementerian.  b. Pengaduan paling sedikit memuat identitas pengadu dan uraian singkat kasus.  c. Pengaduan yang telah memenuhi syarat yang diterima langsung melalui loket Pengaduan, kepada pihak pengadu diberikan Surat Tanda Penerimaan Pengaduan. d. Pengaduan tersebut diadministrasikan ke dalam Register Penerimaan Pengaduan. e. Setiap perkembangan dari sengketa tanah dicatat dalam Register Penyelesaian Sengketa, Konflik, dan Perkara dengan melampirkan bukti perkembangan dan dilaporkan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN setiap 4 (empat) bulan sekali dan ditembuskan kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (“Menteri”). 6. Bahwa berdasarkan pengaduan tersebut, pejabat yang bertanggungjawab dalam menangani Sengketa, Konflik dan Perkara pada Kantor Pertanahan (“Pejabat”) melakukan kegiatan pengumpulan data. (Pasal 10 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) Data yang dikumpulkan dapat berupa: a.  data fisik dan data yuridis; b.  putusan peradilan, berita acara pemeriksaan dari Kepolisian Negara RI, Kejaksaan RI, Komisi Pemberantasan Korupsi atau dokumen lainnya yang dikeluarkan oleh lembaga/instansi penegak hukum; c.  data yang dikeluarkan atau diterbitkan oleh pejabat yang berwenang; d.  data lainnya yang terkait dan dapat mempengaruhi serta memperjelas duduk persoalan Sengketa dan Konflik; dan/atau e.  keterangan saksi.   7. Setelah pelaksanaan kegiatan pengumpulan data, Pejabat melakukan analisis. Analisis tersebut dilakukan untuk mengetahui pengaduan tersebut merupakan kewenangan Kementerian atau bukan kewenangan Kementerian.(Pasal 11 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) 8. Bahwa Sengketa atau Konflik yang menjadi kewenangan Kementerian meliputi: (Pasal 11 ayat (3) Permen Agraria No 11 Tahun 2016) a.  kesalahan prosedur dalam proses pengukuran, pemetaan dan/atau perhitungan luas; b.  kesalahan prosedur dalam proses pendaftaran penegasan dan/atau pengakuan hak atas tanah bekas milik adat; c.  kesalahan prosedur dalam proses penetapan dan/atau pendaftaran hak tanah; d.  kesalahan prosedur dalam proses penetapan tanah terlantar; e.  tumpang tindih hak atau sertifikat hak atas tanah yang salah satu alas haknya jelas terdapat kesalahan; f.   kesalahan prosedur dalam proses pemeliharaan data pendaftaran tanah; g.  kesalahan prosedur dalam proses penerbitan sertifikat pengganti; h.  kesalahan dalam memberikan informasi data pertanahan; i.   kesalahan prosedur dalam proses pemberian izin; j.   penyalahgunaan pemanfaatan ruang; atau k.  kesalahan lain dalam penerapan peraturan perundang-undangan. 9. Jika ternyata sengketa tanah yang terjadi antara klien dan pihak lain, tidak termasuk sengketa yang merupakan kewenangan Kementerian, maka berdasarkan pasal 12 ayat (5) Permen Agraria 11/2016, Kementerian dapat mengambil inisiatif untuk memfasilitasi penyelesaian Sengketa atau Konflik melalui Mediasi. 10. Bahwa berdasarkan pasal 37 Permen Agraria 11/2016, diatur bahwa: (1) Penyelesaian Sengketa atau Konflik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 ayat (5) dapat dilakukan melalui Mediasi. (2) Dalam hal salah satu pihak menolak untuk dilakukan Mediasi maka penyelesaiannya diserahkan kepada para pihak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 11. Bahwa Pelaksanaan Mediasi diatur dalam Pasal 38 Permen Agraria 11/2016 sebagai berikut: (1) Apabila para pihak bersedia untuk dilakukan Mediasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1), maka mediasi dilaksanakan berdasarkan prinsip musyawarah untuk mufakat bagi kebaikan semua pihak. (2) Pelaksanaan Mediasi dilakukan paling lama 30 (tiga puluh) hari. (3) Mediasi bertujuan untuk: a. menjamin transparansi dan ketajaman analisis; b. pengambilan putusan yang bersifat kolektif dan obyektif; c. meminimalisir gugatan atas hasil penyelesaian Sengketa dan Konflik; d. menampung informasi/pendapat dari semua pihak yang berselisih, dan dari unsur lain yang perlu dipertimbangkan; dan e. memfasilitasi penyelesaian Sengketa dan Konflik melalui musyawarah. 12. Dalam hal mediasi menemukan kesepakatan, dibuat Perjanjian Perdamaian yang didaftarkan pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri setempat sehingga mempunyai kekuatan hukum mengikat. ( Pasal 41 Permen Agraria 11/2016) 13. Jadi sebaiknya klien disarankan untuk melakukan pengaduan kepada kantor pertanahan setempat untuk meminta kepada kantor pertanahan setempat membantu penyelesaian atas sengketa tanah yang terjadi antara pihak klien dengan pihak lain tersebut. Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat, Terima Kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: 1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) 2. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen Agraria Nomor 11 Tahun 2016”). Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.