Legalitas dan Perizinan Pendirian Warung di Atas Tanah Milik Pertamina, PLN, dan Telkom di Rancaekek, Kabupaten Bandung, Jawa Barat

Dijawab oleh: Nurhayati, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan Saudara Fauzan kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional tentang bangunan diatas tanah Negara untuk kegiatan usaha. Sebelumnya perlu kami sampaikan bahwa ha katas tanah Hak atas tanah adalah suatu hak untuk menguasai tanah oleh negara yang diberikan kepada seseorang, sekelompok orang, maupun kepada badan hukum baik warga negara Indonesia (selanjutnya disebut WNI) maupun warga negara asing (selanjutnya disebut WNA). Pemegang hak atas tanah diberikan wewenang untuk menggunakan tanah atau mengambil manfaat dari tanah yang dihaki. Negara berwenang untuk menentukan hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh dan/atau diberikan kepada perseorangan dan badan hukum yang memenuhi persyaratan yang ditentukan.[3] Kewenangan tersebut diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut sebagai UUPA) yang menyatakan bahwa: “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.” Mengenai macam-macam hak atas tanah telah diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa: “Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah : 1. hak milik, 2. hak guna-usaha, 3. hak guna-bangunan, 4. hak pakai, 5. hak sewa, 6. hak membuka tanah, 7. hak memungut hasil hutan, 8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.” Selanjutnya di dalam ketentuan Pasal 21 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”). Dalam Pasal 21 ayat (1) UUPA dikatakan bahwa hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Akan tetapi, dalam Pasal 21 ayat (2) UUPA diberikan pengecualian, yaitu bahwa Pemerintah dapat menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik. Pengecualian subjek hukum yang dapat mempunyai tanah hak milik ini dapat dilihat dalam Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah (“PP No. 38/1963”). Berdasarkan Pasal 1 PP No. 38/1963, badan-badan hukum yang dapat mempunyai tanah hak milik, yaitu: a. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara); b. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar atas Undang-Undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran-Negara Tahun 1958 No. 139); c. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama; d. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial. Berdasarkan uraian pada Pasal 1 PP No. 38/1963, dapat kita lihat bahwa BUMN tidak termasuk ke dalam badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Walaupun tidak dapat mempunyai tanah hak milik, BUMN masih dapat mempunyai hak atas tanah yang lain, yaitu: a. Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA); b. Hak Guna Bangunan (Pasal 36 UUPA); c. Hak Pakai (Pasal 42 UUPA); dan d. Hak Pengelolaan (Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 Tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan Dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan). Jika melihat pengaturan yang ada di dalam UUPA, tidak ada ketentuan yang secara eksplisit menyebutkan “Hak Pengelolaan” sebagai salah satu hak atas tanah. UUPA hanya menyebut istilah “pengelolaan” dalam Penjelasan Umum II angka 2 UUPA. Dalam kaitan ini, Boedi Harsono mengemukakan bahwa selain kepada pemerintah daerah dan masyarakat hukum adat, pelimpahan pelaksanaan sebagian kewenangan negara atas tanah, dapat juga dilakukan kepada badan-badan otorita, perusahaan negara dan perusahaan daerah dengan pemberian penguasaan tanah tertentu dengan apa yang dikenal dengan sebutan Hak Pengelolaan. Dengan demikian Hak Pengelolaan merupakan Hak Menguasai Negara yang wewenang pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, yaitu: kementerian, pemerintah daerah, perusahaan milik negara, dan perusahaan milik daerah. Berdasarkan uraian tersebut, dapat dikatakan bahwa tanah-tanah yang dikuasai oleh BUMN atau perusahaan milik Negara/perusahaan milik daerah merupakan tanah hak pengelolaan. Berkaitan dengan pertanyaan anda apa boleh mendirikan bangunan di atas tanah Pertamina,PLN, Telkom untuk usaha dan bagaimana ijin nya. Seperti kita ketahui bersama bahwa Pertamina, PLN dan Telkom merupakan perusahaan milik Negara sehingga tanah yang digunakannya merupakan tanah Negara dengan hak pengelolaan sebagaiamana tersebut diatas. Mengingat tidak ada aturan tegas mengenai bentuk perjanjian, maka dalam praktek perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan mengacu pada ketentuan perjanjian yang diatur dalam KUHPerdata. Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan bahwa sahnya perjanjian mensyaratkan 4 hal, yaitu adanya kesepakatan para pihak untuk mengikatkan diri; kecakapan untuk membuat perjanjian; suatu hal tertentu yang menjadi pokok perjanjian; dan sebab yang halal. Penyerahan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan oleh pemegang hak kepada pihak ketiga dilakukan melalui Perjanjian Penggunaan Tanah yang dapat dibuat dengan akta notariil atau akta di bawah tangan yang dibuat oleh para pihak. Sedangkan bentuk perjanjian tersebut tergantung pada kesepakatan para pihak. Meskipun bentuk perjanjian mengedepankan kesepakatan parapihak, dalam hal ini pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga yang akan menggunakan tanah Hak Pengelolaan, namun secara umum dalam perjanjian tersebut memuat keterangan mengenai persetujuan pemegang Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga untuk mempergunakan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan. Pihak ketiga dapat menggunakan tanah tersebut untuk keperluan rumah tempat tinggal, pertokoan, hotel, atau pabrik sesuai kesepakatan yang dibuat oleh para pihak dalam perjanjian. Sebenarnya peraturan mengenai perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan terdapat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977 tetapi kemudian dicabut dengan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999. Sebagai solusinya, khusus mengenai perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan, ketentuan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977 tetap digunakan sebagai acuan dalam praktek pembuatan perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan oleh pihak ketiga membangun infrastruktur. Oleh karenanya dilakukan kerjasama dengan pihak ketiga dalam hal ini sebagai pemegang Hak Pengelolaan menyediakan tanah dan pihak ketiga menyediakan dana pembangunan infrastruktur dalam bentuk BOT (Build Operate Transfer) sebagai bentuk perjanjian kebijakan yang diadakan oleh pemerintah dengan pihak swasta merupakan perbuatan hukum oleh badan atau pejabat tata usaha Negara yang menjadikan kebijakan publik sebagai objek perjanjian.. Meskipun perjanjian BOT telah dibuat berdasarkan kesepakatan pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga, tetapi belum melahirkan hak atas tanah yang lahir dari Hak Pengelolaan. Perjanjian BOT hanya menjadi salah satu prasyarat bagi lahirnya hak atas tanah yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan. Selanjutnya masih diperlukan rekomendasi dari pemegang Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga untuk mengajukan permohonan pemberian hak atas tanah kepada Kepala Kantor Pertanahan yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk diberikan surat keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Penebitan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tidak menghapuskan hubungan hukum antara pemegang Hak Pengelolaan dengan tanah tersebut. Dengan demikian untuk dapat mendirikan bangunan diatas tanah milik BUMN tersebut baik baik yang akan digunakan untuk keperluan usaha, rumah tempat tinggal, pertokoan, hotel, atau pabrik sesuai kesepakatan yang dibuat oleh para pihak dalam perjanjian , maka terlebih dahulu harus ada perjanjian Perjanjian Penggunaan Tanah yang dapat dibuat dengan akta notariil atau akta di bawah tangan yang dibuat oleh para pihak, yang saat ini dikenal dengan perjanjian BOT. Selanjutnya anda selaku pihak ketiga tetap harus mengajukan permohonan pemberian hak atas tanah kepada Kepala Kantor Pertanahan yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk diberikan surat keputusan pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : - UU No 5 Tahun 1960 tentang Pokok Pokok Agraria - Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah - Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 Tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan Dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan - Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.