Langkah Hukum Memastikan Status Sertifikat Tanah yang Dibeli dari PT Berdasarkan Surat Jual Beli Tanda Jadi

Dijawab oleh: Iva Shofiya, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama-tama kami sampaikan terima kasih atas pertanyaan yang Saudara sampaikan, selanjutnya terkait pertanyaan saudara terkait permasalahan yang Saudara hadapi sebagai berikut: Jika notaris menyatakan bahwa tanah yang Anda beli belum terdaftar atau belum bersertifikat (SHM) maka dapat dikatakan bahwa jual beli yang Anda lakukan dengan PT tersebut adalah jual beli tanah yang belum bersertifikat. Langkah yang tepat adalah menanyakan kepada PT penjual terkait kepemilikan tanah tersebut, Karena penguasaan ada pada PT. Jadi status tanah tersebut hanya diketahui oleh PT. Mengingat kronologis kasus Anda terlebih dahulu pastikan perjanjian jual beli yang Anda lakukan bersama PT tersebut. Apakah disebutkan status obyek tanah tersebut, jika dalam perjanjian tidak sesuai dengan kenyataan, maka PT dapat dituntut sebagai wanprestasi. Langkah yang Anda ambil adalah dengan mengajukan somasi pada PT untuk memenuhi prestasinya mendaftarkan obyek tanah tersebut menjadi bersertifikat (SHM). Penting untuk diketahui bahwa, Pada prakteknya, proses jual beli tanah tetap bisa dilakukan pada tanah yang belum bersertifikat misalnya girik atau petok D. Akan tetapi dalam proses jual beli tanah yang belum bersertifikat, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tak bisa membuatkan akta tanah bila objek tersebut tak tersaksikan oleh Kepala Desa dan pamong desa. Akibat hukum terhadap obyek tanah tanpa sertifikat dampaknya dirasakan oleh si pembeli apabila bukti hak atas tanahnya diragukan keabsahannya, sehingga pembeli tanah yang sudah menjadi pemilik tanah tidak bisa membuktikan kepemilikan tanahnya. Tak hanya itu, kondisi tersebut juga bisa merugikan pemilik tanah atau penjual yang mana harga jual tanahnya akan lebih murah dari harga tanah yang sudah disertifikatkan. Atau bisa saja jual beli ini dapat dibatalkan atau tidak terjadi sama sekali karena tidak adanya alat pembuktian yang kuat. Untuk itu, cara jual beli tanah yang belum bersertifikat yang aman dan sah sebaiknya dilakukan dengan mengikuti prosedur berikut ini. 1. Mengurus Langsung di Kelurahan Langkah pertama yang harus ditempuh adalah mendatangi kantor kelurahan tempat tanah tersebut berada untuk mendapatkan surat keterangan tidak ada sengketa, surat keterangan riwayat tanah, dan surat keterangan kepemilikan tanah sporadik. Surat keterangan tidak ada sengketa atas tanah dikeluarkan dan ditandatangani oleh lurah atau kepala desa setempat. Kekuatan surat tersebut terletak pada adanya saksi-saksi yang bisa dipercaya, mencakup ketua RT dan RW atau tokoh-tokoh adat yang bisa dihormati penduduk setempat. Sementara pada surat keterangan riwayat tanah, terdapat penjelasan secara runut dan tertulis penguasaan tanah dari awal pencatatan di kelurahan hingga keberadaannya saat ini. Sedangkan surat keterangan kepemilikan tanah sporadik adalah surat yang mencantumkan sejak tahun berapa pemohon memiliki, menguasai, dan memperoleh tanah tersebut. Jika ketiga surat tersebut sudah selesai, maka pemohon bisa melanjutkan prosesnya di kantor Badan Pertanahan setempat. 2. Mengurus Langsung ke BPN Lantaran belum ada sertifikat, maka proses jual beli tanah bisa menjadi lebih panjang. Sehingga saat sudah menyelesaikan urusan di kelurahan, maka sebaiknya langsung menjalani prosedur pembuatan sertifikat ke kantor BPN setempat. Prosedur ini bisa dibantu oleh notaris dan PPAT atau secara mandiri yang dilakukan oleh penjual bersama pembeli. Sebelum ke kantor BPN, siapkan dulu dokumen berupa surat asli tanah dan kepemilikannya. Mulai dari: a. Surat asli tanah girik atau fotokopi letter C yang dimiliki pemohon b. Surat keterangan riwayat tanah dari lurah/kades c. Surat keterangan tidak sedang sengketa dari lurah/kades d. Surat pernyataan penguasaan tanah secara sporadik dari lurah/kades e. Bukti-bukti peralihat hak milih tanah bila ada f. Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon g. Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun yang sedang berjalan h. Surat kuasa jika diwakili i. Surat pernyataan sudah memasang batas-batas tanah j. Dokumen pendukung lainnya Selain menyerahkan dokumen, pembeli dan penjual juga diminta untuk mengisi formulir pembuatan sertifikat tanah yang menjadi salah satu persyaratan. Kemudian diharuskan juga membayar biaya pemeriksaan dan pengukuran tanah. Setelah proses administrasi selesai, petugas Badan Pertanahan Nasional akan mendatangi lokasi tanah untuk pengukuran dan validasi tanah. Hasil pengukuran akan menentukan keputusan pemberian sertifikat oleh Badan Pertanahan Nasional. Pasca proses pengukuran, Anda diharuskan membayar pendaftaran SK Hak, sebagai tahapan akhir dan persyaratan untuk mendapatkan sertifikat tanah. Proses pembuatan sertifikat tanah berkisar antara 60 hingga 120 hari. Berkas dan Surat yang Wajib Ada untuk Mengurus Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat. Berkas yang wajib ada meliputi warkah-warkah tanah (obyek), dokumen subyeknya, dan pelunaSan pajak-pajak. Terkait berkas dan surat yang wajib ada untuk mengurus jual beli tanah yang belum bersertifikat, menurut ketentuan dan prosedurnya terlebih dahulu harus dilengkapi warkah-warkah tanah (obyek) sebagaimana disebut dalam Pasal 24 PP No. 24 tahun 1997, dokumen subyeknya, dan pelunasan pajak-pajak. Kemudian di hadapan PPAT, para pihak (penjual-pembeli) menandatangani AJB (akta 4 jual beli), yang mana akta tersebut nantinya didaftarkan di kantor pertanahan untuk proses pembuatan sertifikatnya. Dasar Hukum: Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih.