Keamanan dan Prosedur Penjualan Rumah Warisan yang Dibalik Nama kepada Saudara Kandung oleh Ahli Waris Warga Negara Asing

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dari peramasalahan hukum saudara dapat kami simpulkan sebagai berikut : 1. orang tua saudara meninggal, meninggal kan 3 rumah 2. masing- masing anak mendapatkan 1 rumah 3. saudara merupakan Warga Negara Asing (WNA) 4. orang tua saudara beragama islam. 5. akibat covid-19 sauadara tidak bisa menjual rumah tersebut , sehingga sertifikat di atas namakan kaka perempuan saudara. Pertanyaan saudara. • Apakah ini aman atau bermasalah untuk kakak saya? • Apakah lebih baik dibalik nama ke kakak saya yang laki-laki • Apa yang harus saya lakukan agar proses penjualan rumah lancar tanpa kendala. Sebelum menjawab permasalahan hukum saudara kami akan menjelaskan secara umum tentang pembagian waris. - Di Indonesia hukum waris terbagi atas tiga yaitu : hukum waris perdata barat, hukum waris Islam, dan Hukum waris adat. Sekarang saya hanya menjelaskan pembagian waris secara hukum islam dan hukum waris perdata barat. 1. Pembagian waris bedasarkan hukum islam. Menurut Pasal 174 ayat (1) Kompilasi Hukum Islam (“KHI”) kelompok ahli waris digolongkan berdasarkan hubungan darah dan hubungan perkawinan. Untuk Waris Islam, terdapat Firman Allah dalam Al-Qur’an yang artinya "bagian seorang anak lelaki sama dengan bagian dua orang anak perempuan," menunjukkan hukum- hukum sebagai berikut: a. Apabila pewaris (orang yang meninggal) hanya mempunyai seorang anak laki-laki dan seorang anak perempuan, maka harta peninggalannya dibagi untuk keduanya. Anak laki-laki mendapat dua bagian, sedangkan anak perempuan satu bagian. b. Apabila ahli waris berjumlah banyak, terdiri dari anak laki-laki dan anak perempuan, maka bagian untuk laki-laki dua kali lipat bagian anak perempuan. c. Apabila bersama anak (sebagai ahli waris) ada juga ashhabul furudh, seperti suami atau istri, ayah atau ibu, maka yang harus diberi terlebih dahulu adalah ashhabul furudh. Setelah itu barulah sisa harta peninggalan yang ada dibagikan kepada anak. Bagi anak laki-laki dua bagian, sedangkan bagi anak perempuan satu bagian. d. Apabila pewaris hanya meninggalkan satu anak laki-laki, maka anak tersebut mewarisi seluruh harta peninggalan. Meskipun ayat yang ada tidak secara sharih (tegas) menyatakan demikian, namun pemahaman seperti ini dapat diketahui dari kedua ayat yang ada. Bunyi penggalan ayat yang dikutip sebelumnya rnenunjukkan bahwa bagian laki-laki adalah dua kali lipat bagian anak perempuan. Kemudian dilanjutkan dengan kalimat (artinya) "jika anak perempuan itu seorang saja, maka ia memperoleh separo harta". Dari kedua penggalan ayat itu dapat ditarik kesimpulan bahwa bila ahli waris hanya terdiri dari seorang anak laki-laki, maka ia mendapatkan seluruh harta peninggalan pewaris. e. Adapun bagian keturunan dari anak laki-laki (cucu pewaris), jumlah bagian mereka sama seperti anak, apabila sang anak tidak ada (misalnya meninggal terlebih dahulu). Sebab penggalan ayat (artinya) "Allah mensyariatkan bagimu tentang (pembagian pusaka untuk) anak-anakmu", mencakup keturunan anak kandung. Inilah ketetapan yang telah menjadi ijma'. 2. Pembagian waris berdasarkan hukum waris perdata barat. Untuk pembagian warisan, menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”), pada prinsipnya semua ahli waris berhak atas warisan untuk bagian yang sama besarnya, tanpa membedakan jenis kelamin (laki-laki atau perempuan), maupun kewarganegaraan dari ahli waris. Dasar hukumnya: Pasal 852 ayat 1 KUHPerdata: “…….dengan tiada perbedaan antara laki atau perempuan dan tiada perbedaan berdasarkan kelahiran lebih dulu.” Pasal 852 ayat 2 KUHPerdata: “Mereka mewarisi bagian-bagian yang sama besarnya kepala demi kepala…” . Menurut KUHPerdata, prinsip dari pewarisan adalah: a. Harta Waris baru terbuka (dapat diwariskan kepada pihak lain) apabila terjadinya suatu kematian (Pasal 830) . b. Adanya hubungan darah di antara pewaris dan ahli waris, kecuali untuk suami atau isteri dari pewaris (Pasal 832), dengan ketentuan mereka masih terikat dalam perkawinan ketika pewaris meninggal dunia. Dengan demikian, jika menurut KUHPerdata, maka bagian dari masing-masing anak besarnya adalah sama, yaitu: 1/5 bagian yang sama besarnya jika tidak ada wasiat. Bagian 1/5 tersebut dengan catatan tidak ada wasiat. Dengan asumsi ada wasiat, dan wasiat tersebut memang benar, maka ahli waris yang tidak mendapat warisan tersebut termasuk sebagai ahli waris yang dikesampingkan (onterfd). Namun demikian, ahli waris yang sudah dikesampingkan tersebut tetap berhak untuk menuntut hak mutlak yang harusnya diperoleh menurut undang-undang (legitieme portie-nya). Menurut Pasal 913 KUHPerdata yang dimaksud dengan legitime portie (“LP”) adalah sesuatu bagian dari harta peninggalan yang harus diberikan kepada waris, garis lurus menurut ketentuan undang-undang, terhadap mana si yang meninggal tak diperbolehkan menetapkan sesuatu, baik selaku pemberian antara yang masih hidup, maupun selaku wasiat. Jadi, pewaris boleh saja membuat suatu wasiat atau memberikan hibah kepada seseorang, namun demikian pemberian tersebut tidak boleh melanggar hak mutlak (yang harus dimiliki) dari ahli waris berdasarkan Undang- Undang tersebut. - Sekarang saya akan menjelaskan Undang-undang Pokok Agraria yaitu Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria serta Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah. Untuk Hak Milik diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UU No 5 Tahun 1960. Hak milik adalah hak yang turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial tanah. Ketentuan Pasal 9 ayat (1) menyatakan bahwa hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan 2. Subjek dari hak milik adalah hanya Warga Negara Indonesia (Pasal 21 ayat (1) UUPA). Dengan demikian berdasarkan Pasal 9 ayat (1) jo Pasal 21 ayat (1) UUPA hanya Warga Negara Indoensia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, sedangkan orang asing dan badan hukum tidak boleh mempunya hak milik atas tanah. Orang asing hanya boleh mempunyai tanah hak pakai ( Pasal 42 UUPA jo Pasal 39 Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah). Selain itu juga ada beberapa hal yang dapat menyebabkan orang asing tersebut dapat memperoleh tanah dengan status hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, Ketentuan tersebut terdapat dalam Pasal 21 ayat 3 UUPA yaitu orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula Warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. - Bukti Hak atas Tanah. Sebagaimana dikatakan dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Selain itu, Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (“UUPA”) juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat tanda bukti hak (sertifikat tanah) atas pendaftaran tanah merupakan alat pembuktian yang kuat. Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah atau tanah yang mempunyai kekuatan hukum terkuat, terpenuh, dan sifatnya turun temurun serta dapat dialihkan (dijual, dihibahkan, atau diwariskan). Pasal 20 UUPA SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak atas lahan dan/atau tanah yang dimiliki sang pemegang sertifikat. (nama yang ada di sertifikat adalah pemiliknya). - Selanjutnya kami akan membahas mengenai pertanyaan saudara kepada kami, apakah aman warisan saudara (tanah) di atas namakan Kakak perempuan saudara. Harta warisan merupakan permasalahan keluarga dan dapat diselesaikan berdasarkan kekeluargaan, jadi jika para ahli waris tidak ada yang menuntut (tidak dirugikan) maka tidak ada masalah, tanah warisan diatas namakan kakak perempuan saudara, tetapi harus ada kesepakatan antara kakak saudara dan saudara karena, berdasarkan Pasal UUPA diatas, yang tertera di sertifikat Hak Milik adalah pemilik tanah tersebut. Jadi jika tanah itu akan di jual maka yang harus menjual adalah Kakak saudara. - Pembagian waris dilakukan berdasarkan hukum perdata atau hukum waris islam, jadi jika sudah ada kesepakatan terhadap pembagian waris (oleh ahli waris) maka tidak masalah tanah warisan saudara di atas namakan kakak perempuan saudara. - Agar penjualan tanah warisan tersebut berjalan lancar maka harus ada Perjanjian antara para ahli waris. Terutama kakak perempuan saudara yang Namanya tertulis di dalam SHM yang sebenarnya milik saudara. Dengan perjanjian tertulis atau perjanjian sah (di hadapan Notaris) maka jika ada permasalahan di kemudian hari maka saudara punya kekuatan hukum. Demikin penjelasan kami semoga dapat bermanfaat, Terima kasih Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Dasar Hukum: 1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata 2. Komplikasi Hukum Islam 3. Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria 4. Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.