Kedudukan Kreditur dan Upaya Penagihan Utang dengan Jaminan Sertifikat Tanah Waris yang Memiliki Banyak Ahli Waris

Dijawab oleh: Jawardi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih pertanyaan saudara Mentari Berliana kepada kami terkait ibu saudara yang meminjamkan uang dengan jaminan sertifikat bukan atas nama sipeminjam (si A) tetapi atas nama orang tua si peminjam. Sipeminjam melakukan wanprestasi (ingkar janji) untuk membayar hutangnya. Lalu bagaimana kedudukan ibu saudara sebagai orang yang meminjamkan uang (istilah saudara kreditur) dengan jaminan tanah waris tersebut ? bagaimana ibu saudara mendapatkan haknya kembali. ? Saudara Mentari Belina yang kami hormati ! Pertama-tama yang harus kita perhatikan terlebih dahulu adalah bagaimana isi perjanjian hutang piutang yang dibuat oleh ibu saudara sebagai pemberi hutang dengan si A sebagai penerima hutang, apakah perjanjian yang dibuat sudah memenuhi syarat-syarat sah perjanjian menurut pasal 1320 KUHper antara lain adanya kesepakatan kehendak, kecakapan berbuat menurut hukum, perihal tertentu, kausa yang diperbolehkan. Atau apakah sudah sesuai dengan UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Menurut pasal 1320 KUHPer adanya syarat kesepakatan kehendak dimaksudkan agar suatu perjanjian/kontrak dianggap saah oleh hukum, kedua belah pihak mesti ada kesesuaian pendapat tentang apa yang diatur oleh perjanjian tersebut. Menurut hukum kesepakatan kehendak itu ada jika tidak terjadinya salah satu unsur paksaan, penipuan dan kekhilapan. Bila ada unsur penipuan tentu perjanjian/kesepakatan itu tidak sah atau dapat dibatalkan (lihat pasal 1321KUHPer) dan pelakunya dapat dilaporkan kepada pihak yang berwajib karena ada unsur penipuan tersebut. Dalam Unndang-Undang Nomor 4 tahun 1996. Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, telah diatur bahwa tanah (benda tidak bergerak) sebagai jaminan utang. Pasal 1 angka (1) Undang-Undang No 4 Tahun 1996 mengatakan: Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam undang-undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor-kreditor lain. Namun yang dapat dijadikan sebagai hak tanggungan hanyalah hak milik dan jenis-jenis hak tanah lainnya menurut undang-undang pokok agraria, dan jika akan dijadikan jaminan untuk pelunasan hutang harus melalui proses yang telah ditentukan dalam UU No 4 tahun 1996. Proses tersebut antara lain adalah : 1. Pembuatan perjanjian utang piutang yang didalamnya memuat janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu. 2. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT. 3. Hak Tanggungan didaftarkan pada kantor pertanahan. 4. Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan. 5. Sertifikat hak tanggungan diserahkan kepada pemegang hak tanggungan. 6. jika debitur (orang yang berutang) cidera janji, maka sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang hak tanah. Inilah sebabnya utang yang dijaminkan dengan hak tanggungan atas tanah lebih disukai oleh kreditur dibandingkan dengan jaminan lainnya, sebab jika debitur ingkar janji untuk melunasi utang-utangnya, maka kreditur dapat langsung melakukan eksekusi terhadap objek jaminan tanpa harus melakukan gugatan ke pengadilan. Namun prosesnya yang cukup rumit membuat sebagian kalangan khususnya kreditur perorangan untuk malas melaksanakan ketentuan proses penjaminan yang seharusnya dilakukan, sehingga tidak jarang kita temukan orang yang meminjam uang dengan jaminan sertifikat tanah dan hanya dilakukan berdasarkan surat perjanjian utang-piutang saja. Terkait perjanjian hutang piutang antara ibu saudara dengan si A, dengan jaminan sertifikat milik orang tua si A apakah sudah melalui proses seperti yang diatur dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah ?. Kami melihat proses itu sepertinya belum dilakukan oleh ibu saudara, walaupun saudara tidak menyampaikan/memperlihatkan isi perjanjian hutang piutang antara ibu saudara dengan Si A tersebut kepada kami. Idealnya isi perjanjian hutang piutang tersebut mencantumkan bahwa jika terjadi wanprestasi maka sertifikat orang tua si A sebagi jaminan bisa dijadikan pembayaran hutang dari si A, isi perjanjian juga menyebutkan jumlah nominal uang yang diperhutangkan agar lebih jelas Jika dijual tanah yang sertifikatnya sebagi jaminan tersebut apakah sudah terbayarkan uang pinjaman dari ibu saudara ? Sebetulnya ketika membuat perjanjian hutang piutang dengan si A, Sertifikat tanah tersebut seharusnya sudah milik si A. Ketika terjadi wanprestasi maka sertifikat itu dapat dieksekusi langsung oleh ibu saudara apakah tanah itu langsung dijual dan uang penjualan tersebut dijadikan untuk mengganti sejumlah hutang si A terhadap ibu saudara. Atau tanah tersebut sudah dihargai sejumlah uang yang di pinjam oleh si A dan ketika si A wanprestasi maka tanah tersebut bisa langsung milik orang tua saudara dengan proses balik nama sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tetapi bila sertifikat tanah tersebut masih atas nama orang tua si A yang sudah meninggal memang tidak akan bisa di eksekusi oleh ibu saudara apa lagi ada ahli waris yang lainnya (B dan C). Lalu bagaimana kedudukan ibu saudara sebagai orang yang meminjamkan uang (istilah saudara kreditur) dengan jaminan tanah waris tersebut ? bagaimana ibu saudara mendapatkan haknya kembali. ? Untuk menjawab pertanyaan diatas maka kami dapat memberikan catatan-catatan sebagai berikut : 1. Untuk ibu saudara. Dalam kasus diatas ibu saudara tidak dapat mengeksekusi objek jaminan yang sertifikatnya dia pegang, karena selain bukan miliknya si A tapi juga karena proses penjaminan utang yang menggunakan hak katas tanah tidak dilakukn sesuai dengan prosedur peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sehingga tindakan yang dilakukan oleh ibu saudara ialah melaporkan si A kepada pihak bewajib terkait dengan dugaan tindak pidana penipuan. selain itu, ibu saudara juga dapat melakukan gugatan ke pengadilan terhadap si A sekaligus memohon sita jaminan atas harta benda yang dimiliki oleh si A, dengan dasar alat bukti yang ada (seperti perjanjian peminjaman uang). 2. Untuk B dan C. (sebagi ahli waris/saudara si A) Dia dapat meminta kepada ibu saudara untuk mengenmbalikan sertipikat milik orang tuanya yang sudah meninggal (harta warisan dari orang tuanya B dan C), karena secara hukum ibu saudara tidak memiliki alas hak yang kuat untuk menguasai dan/atau memiliki sertipikat milik orang tuanya (si B dan C). jika orang tua saudara menolak untuk memberikn sertipikat, maka dapat ditempuh melalui proses hukum baik itu secara pidana atau perdata. Secara pidana dapat dilakukan dengan melaporkan si A atas dugaan tindak pidana penggelapan agar sertipikat yang dikuasai oleh ibu saudara disita sebagai barang bukti dan dikembalikan kepada yang berhak berdasarkan peraturan perundang-undangan. Catatan : Sebagai tambahan informasi untuk saudara bagaimana bentuk isi surat perjanjian hutang dengan jaminan ini dapat kami sampaikan hal-hal sebagai berikut : Isi surat tersebut mengatur tentang/perihal utang-piutang yang dilakukan. Termasuk di dalamnya mengenai jaminan yang dberikan oleh orang yang berhutang kepada si pemberi hutang. Di dalam Surat Perjanjian Hutang dengan Jaminan ini juga terdapat perihal atau aturan-aturan kesepakatan dalam transaksi utang-piutang tersebut, misalnya hak dan kewajiban kedua belah pihak yang harus dipatuhi. Oleh karena itu terdapat beberapa poin penting yang harus dicantumkan dalam Surat Perjanjian Hutang dengan Jaminan ini, yaitu : 1. Identitasn kedua pihak Poin pertama yaitu harus tercantum identitas diri kedua belah pihak, baik yang berhutang maupun yang memberi hutang. 2. Nominal yang diperhutangkan Poin kedua yaitu menyebutkan jumlah nominal uang yang diperhutangkan agar lebih jelas. 3. Jaminan Selanjutnya adalah menyebutkan jaminan yang diberikan oleh si penghutang. 4. Pasal-pasal Poin penting selanjutnya adalah pasal-pasal atau aturan yang harus dipatuhi oleh kedua belah pihak yang melakukan transaksi utang-piutang. 5. Saksi-saksi Yang terakhir, untuk lebih memperkuat kedudukan Surat Perjanjian Hutang dengan Jaminan ini, hadirkan pula para saksi atas kesepakatan utang-piutang tersebut. Demikian jawaban dari kami atas pertanyaan saudara, terkait Wanprestasi (ingkar janji) yang dilakukan seteleh dibuatnya surat perjanjian hutang-piutang. Mudah-mudahan bisa menjawab permasalahan hukum yang saudara tanyakan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian kepuasan atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih