Keabsahan Penjualan Kembali Tanah oleh Janda Tanpa Persetujuan Ahli Waris Setelah Suami Meninggal Dunia

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara, kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Pertanyaan saudara, Seorang janda membeli tanah setelah suaminya meninggal.. sah kah kalau dia jual kembali tanpa persetujuan ahli warisnya. Sebelum menjawab pertanyaan saudara kami akan menjelaskan tentang warisan. Ada tiga jenis hukum waris yang digunakan dalam pembagian warisan, yakni hukum waris Islam, hukum waris adat, dan hukum perdata atau KUH Perdata. Pembagian harta waris menurut hukum perdata atau KUH Perdata merupakan cara pembagian waris yang umumnya dilakukan oleh mereka yang bukan beragama Islam. Bagi orang yang beragama Islam pembagian waris menggunakan Kompilasi Hukum Islam  (KHI).   Hukum Warisan perdata menerangkan bahwa warisan adalah perihal apakah dan bagaimana hak dan kewajiban tentang kekayaan seseorang pada waktu ia meninggal dunia akan beralih kepada orang lain yang masih hidup. Burgerlijk Wetboek  (BW) atau  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), prinsip dari pewarisan adalah: a. Harta Waris baru terbuka (dapat diwariskan kepada pihak lain) apabila terjadinya suatu kematian. (Pasal 830 KUHPerdata); b. Adanya hubungan darah di antara pewaris dan ahli waris, kecuali untuk suami atau isteri dari pewaris. (Pasal 832 KUHPerdata). Bahwa pada dasarnya menurut Pasal 832  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), yang berhak menjadi ahli waris adalah para keluarga sedarah, baik sah maupun luar kawin dan si suami atau isteri yang hidup terlama. Dalam penjelasan pasal diatas dapat kita ambil tiga unsur yang dapat ditarik dari pembahasan tentang pembagian harta waris menurut hukum perdata : 1. Seorang peninggal warisan atau erflater meninggalkan kekayaan sewaktu wafat. 2. Seorang atau beberapa orang ahli waris atau erfgenaam yang berhak menerima kekayaan yang ditinggalkan. 3. Harta warisan adalah wujud kekayaan yang ditinggalkan dan beralih kepada ahli waris. Sekarang kami akan menjelaskan berdasarkan Kompilasi Hukum Islam (KHI). Harta warisan, dapat dibagi setelah dikeluarkan sebagiannya untuk membayarkan biaya penyelenggaraan jenazah (mulai di mandikan, dikafani dan penguburan dll) dan hutang- hutang ayah saudara (bila ada). Sebagaimana diatur dlm pasal 175 KHI : (1) Kewajiban ahli waris terhadap pewaris adalah: a. mengurus dan menyelesaikan sampai pemakaman jenazah selesai; b. menyelesaikan baik hutang-hutang berupa pengobatan, perawatan, termasuk kewajiban pewaris maupun penagih piutang; c. menyelesaikan wasiat pewaris; d. membagi harta warisan di antara wahli waris yang berhak. (2) Tanggung jawab ahli waris terhadap hutang atau kewajiban pewaris hanya terbatas pada jumlah atau nilai harta peninggalannya. Selanjutnya menurut pasal 171 Kompilasi Hukum Islam, ada beberapa ketentuan mengenai kewarisan ini, yaitu: 1. Hukum kewarisan adalah hukum yang mengatur tentang pemindahan hak pemilikan harta peninggalan (tirkah) pewaris, menentukan siapa-siapa yang berhak menjadi ahli waris dan berapa bagiannya masing-masing. 2. Pewaris adalah orang yang pada saat meninggal berdasarkan putusan Pengadilan beragama Islam, meninggalkan ahli waris dan harta peninggalan. 3. Ahli waris adalah orang yang pada saat meninggal dunia mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris, beragama Islam dan tidak terhalang karena hukum untuk menjadi ahli waris. 4. Harta peninggalan adalah harta yang ditinggalkan oleh pewaris baik yang berupa harta benda yang menjadi hak miliknya maupun hak-haknya. 5. Harta warisan adalah harta bawaan ditambah bagian dari harta bersama setelah digunakan untuk keperluan pewaris selama sakit sampai meninggalnya, biaya pengurusan jenazah, pembayaran hutang dan pemberian untuk kerabat.   Berdasarkan penjelasan pasal diatas harta waris baru akan terbuka kalau sudah ada kematian. Maka sebaiknya setelah ada kematian, harta warisan harus langsung dibagikan kepada semua ahli waris (yang berhak), untuk menghindari permasalahan di kemudian hari. Sekarang kami akan menjelaskan tentang Transaksi jual beli tanah dan bangunan objeknya adalah barang dan harga. Merujuk pada Pasal 1457Kitab Undang- undang Hukum Perdata  (“KUH Perdata”), jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Harga dapat diartikan dengan alat pembayaran yang sah yaitu berupa sejumlah uang. Sedangkan barang yang menjadi objek jual beli tanah dan bangunan adalah hak atas tanah dan/atau bangunan. Menurut Pasal 9 Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (“UUPA”) menyebutkan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat memiliki hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa. Maka, sebelum dilakukan transaksi jual beli tanah harus diteliti terlebih dahulu mengenai jenis hak atas tanah sebagai objek transaksi jual beli tersebut, serta pihak yang menjadi pemegangnya. Syarat-Syarat Jual Beli Tanah, apabila dalam akta jual beli tanah (“AJB”) yang sudah dibuat dan ditandatangani dan di dalamnya secara jelas menerangkan bahwa tanah dan bangunan adalah satu kesatuan, lalu syarat perjanjian serta prosedur AJB juga telah sesuai dengan aturan yang berlaku, maka AJB tersebut sah. Perihal syarat perjanjian yang kami sebutkan di atas, jual beli tanah dan bangunan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Syarat kesepakatan ini artinya bahwa subjek hukum yang melakukan transaksi harus ada dan membuat kesepakatan antara pemilik dengan calon penerima barang; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. Syarat kecakapan bahwa pihak yang bertransaksi harus cakap dalam melakukan perbuatan hukum, yang mana kecakapan bertindak dalam hukum merupakan kemampuan seseorang membuat suatu perjanjian, sehingga perikatan yang diperbuatnya menjadi sah menurut hukum; 3. Suatu hal tertentu. Artinya bahwa harus ada objek hukum yang pasti, yang dalam hal ini yaitu hak atas tanah dan bangunan; 4. Suatu sebab yang halal. Yaitu, materi perjanjian haruslah perbuatan yang tidak dilarang oleh hukum, melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Berdasarkan penjelasan pasal diatas jika perjanjin jual beli tanah sudah dilakukan sesuai dengan UU maka jual beli tanah tersebut sah dilakukan menurut UU (Pasal 1320 KUH, Pasal 1457 dan Pasal 9 Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 UUPA) Sekarang kami akan menjawab pertanahan saudara, Berdasarkan pertanyaan saudara Seorang janda membeli tanah setelah suaminya meninggal.. sah kah kalau dia jual kembali tanpa persetujuan ahli warisnya. Pembelian tanah tersebut harus di pastikan dari mana asal dana tersebut, apa dari dana warisan atau dana pribadi. Jika dana tersebut dari uang pribadinya maka janda tersebut berhak menjula kembali tanah tersebut tampa persetujuan ahli waris. Tetapi jika dana tersebut dari harta warisan maka harta warisan tersebut harus dibagikan terlebih dulu kepada ahli waris. kalau sudah terjadi pembagian harta waris kepada semua ahli waris, maka janda tersebut jika ingin membeli tanah dan ingin menjulnya kembali tampah persetujuan ahli waris maka sah menurut undang- undang. Tetapi Jika harta warisan tersebut belum dibagikan kepada yang berhak (ahli waris) maka janda tersebut jika ingin membeli tanah dan ingin menjulnya kembali tampah persetujuan ahli waris maka tindakan tersebut tidak sah, dan dapat di tuntut kepengadilan oleh semua ahli waris. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu.   Dasar hukum: 1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) 2. Kompilasi Hukum Islam 3. Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.