Langkah Hukum atas Wanprestasi Pembeli dalam Perjanjian Jual Beli Rumah di Bawah Tangan dan Penjualan Tanpa Izin Saat Sertifikat SHM Masih Atas Nama Pembeli

Dijawab oleh: Ardhi Yudha, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Pertama-tama kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudara Prawito sampaikan. Memang harus diakui bahwa permasalahan tanah bukan masalah mudah yang dapat diselesaikan dengan cepat walaupun melalui jalur hukum. Karena permasalahan jual beli tanah merupakan persoalan yang melibatkan banyak pihak yang memakan biaya, tenaga, pikiran, dan waktu serta rumit. Apalagi kalau dilakukan tidak secara hati-hati. Namun, bagaimanapun juga setiap persoalan harus dicarikan solusi yang tepat yang didasarkan peraturan perundang-undangan, perjanjian/kesepakatan dengan memperhatikan prinsip ketertiban, kebiasaan, kekeluargaan, adat istiadat sehingga dapat berjalan dengan damai dan penuh manfaat. Bahwa jual beli tanah diawali dengan pembuatan akta perjanjian jual beli. Dalam bidang pertanahan, umumnya dikenal suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebelum Akta Jual Beli (AJB) dibuat. Perjanjian tersebut dibuat (PPJB) untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum, isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu seperti pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB. Perjanjian apapun termasuk perjanjian jual beli tanah merupakan bentuk perikatan yang harus dilakukan dengan baik pemenuhannya. Pasal 1234 berbunyi: “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, untuk tidak berbuat sesuatu”. Asas Itikad Baik Harus diketahui, bahwa sejatinya suatu perjanjian apapun termasuk dalam perjanjian jual beli tanah harus didasarkan pada “itikad baik” oleh kedua belah pihak. Asas ini melandasi terlaksananya perjanjian dengan baik. Asas itikad baik diatur pada Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Perjanjian yang dibuat secara syah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membautnya (Pasal 1338 KUHPerdata). Asas tersebut sangat penting bagi semua perjanjian karena akan menentukan terlaksana atau tidaknya perjanjian tersebut baik sekarang maupun dikemudian hari. Pengertian itikad baik secara subyektif adalah didasarkan pada kejujuran seseorang, yaitu terletak pada diri seseorang untuk melaksanakan sesuai dengan perjanjian yang telah dibuat, sehingga tidak ada pihak yang merasa dirugikan. Ketentuan Agraria Terkait Jual Beli Tanah Perjanjian jual beli tanah yang Anda lakukan terkait proses pembuatan sertifikat tanah sebagai bukti kepemilikan adalah sudah benar karena sesuai dengan (lihat Pasal 19 ayat [2] huruf c UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) jo. Pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”). Peraturan tersebut merupakan dasar perjajian jual beli tanah memalui proses untuk memperoleh sertifikat hak milik atas tanah (SHM). Dari apa yang anda sampaikan nampaknya pada perjanjian jual beli tanah tersebut, dimana si pembeli tidak mau segera melunasi pembayaran. Bahkan mengulur-ulur waktu, sehingga merugikan penjual. Dalam konteks hukum perdata, yang mengatur tentang hutang piutang pada Pasal 1131 KUHPerdata, dikatakan: “Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan”. Kemudian, Pasal 1132 dikatakan: “Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya; pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara para berpiutang itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan”. Dengan demikian apabila kita mengacu pada 1234 KUHPerdata dikaitkan dengan Pasal 1131 tersebut, dimana si pembeli tidak segera melunasi kewajiban pembayaran tersebut sesuai kesepakatan (perjanjian), padahal sertifikat telah selesai. Maka dapat dikatakan bahwa si pembeli telah melakukan ingkar janji (wanprestasi). Pasal 1238 KUHPerdata, yang berbunyi: “Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, jika ia menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan”. Bentuk wanprestasi (kelalaian/kealpaan) seorang debitur dapat berupa empat macam : a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; b. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan; c. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat; d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Wanprestasi dan Ganti Rugi Dalam hal adanya ingkar janji (wanprestasi) maka dimungkinkan adanya tuntutan ganti rugi. Apabila debitur berada dalam kondisi wanprestasi tersebut, maka pihak kreditur dapat menuntut kepada pihak debitur salah satunya adalah ganti rugi. Pasal 1243 KUHPerdata, berbunyi : Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berhutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya. Ketentuan pasal 1243 KUH Perdata tersebut, mengatur tentang ketentuan-ketentuan yang prinsipiil mengenai ganti rugi yang dapat dituntut oleh kreditur dalam hal tidak dipenuhinya perikatan Hak Menahan Benda Terkait Hutang Dan didalam hukum perdata ada suatu pasal yang mengatur hak seseorang untuk menahan suatu benda terkait hutang yang belum dibayar. Hak itu dinamakan hak Retensi. Namun retensi berkaitan dengan pemberian kuasa. Ketentuan mengenai hal ini dapat kita temui dalam Pasal 1812 KUHPerdata yang berbunyi : “Penerima kuasa berhak untuk menahan kepunyaan pemberi kuasa yang berada di tangannya hingga kepadanya dibayar lunas segala sesuatu yang dapat dituntutnya akibat pemberian kuasa.” Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : 1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”). 2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”). 3. KUHPerdata. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.