Upaya Hukum Menyelamatkan Tanah Orang Tua yang Dijadikan Jaminan Kredit oleh Pihak Lain dan Terancam Eksekusi Bank

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan Saudara, kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dalam hal ini karena tanah yang menjadi jaminan atas utang tetangga suadara, maka instrumen jaminan kebendaan yang digunakan untuk membebankan tanah tersebut adalah hak tanggungan. Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”), hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.   Dalam hal ini, menurut hukum jaminan saudara bertindak sebagai “pihak ketiga pemberi hak tanggungan”. Sebagaimana kami sarikan dari J. Satrio dalam bukunya Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 1 (hal. 245-246) , pemberi hak tanggungan adalah pemilik persil, yang dengan sepakatnya dibebani dengan hak tanggungan sampai sejumlah uang tertentu, untuk menjamin suatu perikatan/utang. Sedangkan, pihak ketiga pemberi hak tanggungan adalah pihak ketiga (orang lain) yang menjamin utangnya debitur dengan persil miliknya. Berdasarkan Pasal 6 UU Hak Tanggungan, bank memang memiliki hak untuk mengeksekusi jaminan tersebut apabila tetangga saudara sebagai debitur tidak juga membayar lunas hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Akan tetapi, apabila saudara ingin menyelamatkan tanah orang tua saudara, saudara dapat melakukannya dengan cara membayar lunas utang tetangga saudara sehingga hak tanggungan tersebut hapus karena hapusnya utang piutang tersebut (Pasal 18 ayat [1] huruf a UU Hak Tanggungan). Hal ini juga sejalan dengan ketentuan Pasal 1382 ayat 2 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata  (“KUHPer”) yang mengatakan bahwa suatu perikatan bahkan dapat dipenuhi oleh pihak ketiga yang tidak berkepentingan, asal pihak ketiga itu bertindak atas nama dan untuk melunasi utang debitur, atau asal ia tidak mengambil alih hak-hak kreditur sebagai pengganti jika ía bertindak atas namanya sendiri.   Lebih lanjut, J. Satrio (ibid, hal. 241) juga mengatakan bahwa menurut doktrin, kewenangan pihak ketiga bezitter objek jaminan untuk membayar utang debitur tidak hanya ada, saat ia menghadapi eksekusi, tetapi juga sebelumnya, asal kewenangan itu dalam perjanjian tidak disingkirkan. Hanya saja, menurut Satrio, kesempatan menghindarkan penjualan lelang objek hak tanggungan (eksekusi tanah tersebut) hanya sampai “saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan” sehingga sesudah itu tidak ada kesempatan lagi (hal. 278). Akan tetapi, dia lebih lanjut berpendapat, sebagaimana kami sarikan, bahwa adalah tidak logis kesempatan menghindari penjualan lelang ditentukan terbatas sekali. Tidak menjadi masalah apabila batas tersebut ditetapkan sampai sesaat sebelum lelang dilaksanakan asalkan semua biaya yang dikeluarkan oleh kreditur diganti oleh pihak yang melunasi utang tersebut. Setelah saudara melunasi utang tersebut kepada bank atas nama saudara sendiri, bukan melunasi atas nama tetangga saudara (debitur), maka saudara akan menggantikan kedudukan bank sebagai kreditur dari tetangga saudara. Berdasarkan Pasal 1401 ayat 1 jo. Pasal 1400 KUHPer, hal ini dinamakan dengan subrogasi dan harus dinyatakan dengan tegas dan dilakukan tepat pada waktu pembayaran. Akan tetapi, berdasarkan Pasal 1402 angka 3 KUHPer, pembayaran yang saudara lakukan dapat dianggap subrogasi yang terjadi demi undang-undang, karena saudara merupakan pihak yang membayar utang tersebut karena ada kepentingan untuk melunasinya.   Pasal 1402 angka 3 KUHPer: Subrogasi terjadi karena undang-undang: 1.     …….; 2.     …….; 3.     untuk seorang yang bersama-sama dengan orang lain, atau untuk orang lain, diwajibkan membayar suatu utang, berkepentingan untuk membayar suatu utang, berkepentingan untuk melunasi utang itu Jadi, cara untuk menyelamatkan tanah orang tua saudara adalah dengan membayar utang tetangga saudara dan sebagai akibatnya saudara mempunyai hak untuk menagih kepada tetangga saudara atas pelunasan utang yang telah saudara lakukan. Sehingga utang piutang tersebut kemudian bukan lagi antara bank dengan tetangga saudara, tetapi menjadi antara saudara dengan tetangga saudara.   Akan tetapi perlu diketahui bahwa saudara tidak bisa menyelamatkan tanah orang tua saudara dengan menggunakan jalur hukum, memaksa tetangga saudara membayar utangnya pada bank karena tetangga saudara memiliki hubungan hukum utang piutang dengan bank, sehingga yang dapat menggunakan jalur hukum untuk memaksa tetangga saudara membayar utangnya berdasarkan perjanjian utang piutang hanyalah bank. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu.   Dasar hukum: 1. Kitab Undang- Undang Hukum Perdata 2. Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria 3. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.