Penentuan Kepemilikan Rumah Dinas yang Dibeli Atas Nama Nenek tetapi Dilunasi oleh Ibu Setelah Nenek Meninggal Dunia

Dijawab oleh: Leny Ferina, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima Kasih, kami akan mencoba menjawab pertanyaan saudara terkait permasalahan hukum yangsedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum pusat penyuluhan dan bantuan hukum BPHN secara online terkait permaslahan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum terkait permasalahan yang saudara hadapi dari sisi hukum maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian yang telah kami terima dari anda. Dalam proses jual beli tanah, Anda akan memperoleh Akta Jual Beli (AJB) setelah sertifikat tanah sudah terverifikasi (apabila sudah ada sertifikatnya) serta seluruh biaya pajak sudah dibayarkan. Dengan selesainya penandatanganan AJB, transaksi jual beli rumah tersebut sudah dikatakan sah secara hukum. Namun tak berhenti di situ saja, AJB tersebut juga harus dibalik nama sertifikat kepemilikan dari nama penjual ke nama pembeli. Berdasarkan permasalahn hukum anda, AJB atas nama nenek itu harus dilakukan balik nama dulu untuk AJB nya kepada nama ibu anda. Bisa mengurus ke Petugas PPAT yang juga akan meminta pembeli membuat surat permohonan untuk balik nama. Dikarenakan proses jual belinya dilakukan setelah nenek anda meninggal Pembuatan AJB untuk tanah tidak bersertifikat dapat dilakukan di Petinggi Pembuatan Akta Tanah (PPAT) setempat atau camat wilayah tersebut. rangkaian format pentingnya yaitu: a. Terdapat identitas lengkap pihak pertama dan kedua. Pastikan nama pihak pertama adalah yang menjual tanah dan pihak kedua adalah pembeli tanah. b. Terdapat detail transaksi jual beli tanah dilakukan pada contoh akta jual beli tanah tanpa sertifikat. Mulai dari tanggal, bulan dan tahun. c. Terdapat landasan hukum atas pengalihan hak pembelian tanah tersebut. Yaitu berdasarkan Keputusan Kementerian terkait dan undang-undang. d. Alamat lengkap tanah tersebut berada. Alamat harus dibuat selengkap mungkin dan juga spesifik agar tidak menyulitkan saat Anda membuat sertifikat kepemilikan. e. Adanya saksi disertai dengan identitas lengkapnya. f. Dalam akta jual beli terdapat pernyataan pembagian tanah dan pihak yang terkait. Hal ini jika memang tanah tersebut tidak hanya dimiliki oleh satu orang. g. Terdapat nomor hak milik tanah tersebut. h. Memuat data mengenai luas tanah dan harga jual beli tanah. i. Tanda tangan dari pihak pertama, pihak kedua, saksi, dan pejabat pembuat akta tanah. Selain itu untuk mengurus AJB tersebut ada hal-hal yang harus dipenuhi, yaitu: 1.Transaksi belum dilaksanakan maka transaksi jual beli tanah yang pemiliknya sudah meninggal dilakukan dengan seluruh ahli warisnya, tidak boleh ada ahli waris yang tertinggal artinya tanpa terkecuali harus dilakukan dengan seluruh ahli waris. Apabila dilakukan tanpa persetujuan salah satu dari ahli waris maka jual-beli tersebut adalah tidak sah dan dapat dibatalkan. 2.Transaksi sudah dilakukan namun belum ada Akta Jual Beli transaksi ini dilakukan oleh orang dengan pemilik tanah namun belum dilaksanakan AJB pemilik sudah meninggal dunia maka langkah yaitu : a. Siapkan bukti transaksi mulai dari kuitansi surat surat perjanjian termasuk saksi. b. Tunjukkan sertifikat tanah yang anda kuasai tersebut c. Temui ahli warisnya dan selanjutnya ajak untuk membahas mengenai AJB tersebut jika seluruh ahli waris menyadari maka ajak ke notaris untuk membuat AJB AJB ini untuk balik nama sertifikat d. Apabila ahli waris tidak mau maka anda harus mengajukan gugatan keperdataan ke Pengadilan Negeri. gugatan perdata ini adalah mengenai pengesahan jual beli tanah, di mana pihak tergugat adalah seluruh ahli waris pemilik sertifikat Apabila yang bertransaksi adalah orang tua anda dan orang tua anda sudah meninggal maka yang menggugat adalah ahli waris dari pembeli. Perlu diingat, cara balik nama akta jual beli tanah adalah aspek penting untuk mengukuhkan kepemilikan Anda sebagai pembeli di mata hukum. Nantinya,nama penjual dicoret dengan tinta hitam dan juga diberi paraf oleh pihak kantor pertanahan.Sedangkan nama pembeli sebagai pemilik yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat yang juga akan ditandatangani pihak kantor pertanahan. Anda bisa mengambil AJB yang sudah balik nama tersebut dalam waktu paling cepat 14 hari kerja. Akta Jual Beli tanah adalah salah satu akta otentik atau dokumen yang menjadi bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan. Dalam PP 24/2017 tentang pendaftaran tanah juga ditegaskan untuk melakukan peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Kecuali pemindahan hak melalui lelang. Dengan selesainya balik nama sertifikat, maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli. Pentingnya balik nama AJB di hadapan PPAT membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak atas suatu tanah dan disertai dengan pembayaran harga, serta membuktikan bahwa penerima hak atau pembeli sudah menjadi pemegang hak yang baru dengan memiliki bukti dari kepemilikan atas tanah tersebut. AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Bagaimanapun juga, sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan di mata hukum. Cara balik nama akta jual beli tanah penting dilakukan segera ketika Anda baru saja membeli tanah, guna menguatkan legalitas hak kepemilikan yang sah. Sesuai PP No.24 /1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37, yakni setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT. Di PPAT, Anda perlu lebih dulu mengurus pembuatan AJB. Barulah selanjutnya dilakukan pemeriksaan data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik tanah lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN). Tujuannya menghindari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah. Tentunya ada beberapa syarat dan dokumen yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah dalam pembuatan AJB. Pembuatan AJB juga harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Selain itu, wajib juga dihadirkan minimal dua orang sebagai saksi. Syarat Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di PPAT Jika menggunakan jasa notaris/PPAT Anda perlu menyiapkan sejumlah berkas berikut sebagai syaratnya, yakni: -Sertifikat tanah asli dari penjual -Fotokopi KTP pembeli dan penjual properti -Fotokopi akta jual beli properti -Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB) -Berkas permohonan balik nama yang ditandatangani pembeli -Bukti pelunasan SSP PPh Dokumen Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di PPAT Beberapa dokumen lain yang harus dibawa penjual dan pembeli tanah untuk membuat AJB antara lain KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan surat nikah. Khusus untuk penjual tanah, wajib untuk menyertakan bukti pembayaran PBB, sertifikat tanah, dan surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa. Apabila ingin mengurusnya sendiri, Anda bisa langsung mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi tanah berada. Cara balik nama akta jual beli tanah bisa segera dilakukan di Kantor BPN setempat untuk mengubah status AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) ataupun hak guna usaha (HGU). Tentunya ada perbedaan apabila Anda mengurus balik nama ke BPN dengan lewat PPAT. Jika diurus kantor PPAT, maka ada biaya pengurusan. Namun keuntungannya Anda tidak perlu membuang waktu pengurusan ke BPN, karena semua telah diurus oleh PPAT. Syarat Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di BPN Sejumlah persyaratan yang harus dipersiapkan untuk balik nama AJB di BPN adalah: a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup b. Surat Kuasa apabila dikuasakan c. Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket d. Sertifikat asli e. Akta jual beli dari PPAT f. Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dana tau kuasanya g. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindah tangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang h. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) Dokumen Balik Nama Akta Jual Beli Tanah di BPN Selain sejumlah syarat di atas, Anda juga harus menyiapkan sejumlah dokumen seperti surat keterangan, yakni: -Identitas diri -Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon -Pernyataan tanah tidak sengketa -Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik PPAT biasa ya akan membuat dua lembar asli AJB. Satu lembar disimpan oleh PPAT, sedangkan satu lembar lainnya akan diserahkan ke kantor pertanahan untuk melaksanakan proses balik nama. Ketika sudah jadi, salinan AJB akan diberikan kepada penjual dan pembeli. Biaya pembuatan AJB biasanya sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera di akta dan akan ditanggung oleh penjual dan pembeli. Ketika AJB sudah jadi, selanjutnya Anda dapat mengurus pendaftaran peralihan hak atau mengajukan balik nama sertifikat agar bisa mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. Proses ini dilakukan di kantor pertanahan setempat dengan menggunakan AJB. Sementara SHM adalah sertifikat yang menandakan bahwa pemegangnya merupakan pemilik tanah dan berhak mengelola tanah tersebut tanpa batasan waktu. biaya balik nama rumah melalui bantuan hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT atau BPN biasanya terdiri atas beberapa hal: a. Biaya Pengecekan Sertifikat Pengecekan Sertifikat Hak Milik Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah sertifikat tersebut legal dan hunian tidak berada di lahan atau tanah sengketa. Untuk pengecekan bisa dilakukan di kantor BPN setempat. Biayanya masing-masing daerah berbeda, namun rata-rata biaya yang dipatok sekitar Rp50.000 b. Biaya Validasi Pajak Anda harus membayar pajak, seperti: Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).Besaran PPh final adalah 2,5% dari nilai perolehan hak. Sementara besar BPHTB adalah 5% dari nilai peroleh hak setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Nilai NPOPTKP berbeda sesuai dengan wilayah dan Anda bisa bertanya langsung ke Dinas Pendapatan Daerah masing-masing. Setelah semua ini dibayarkan barulah bisa divalidasi oleh pihak notaris atau PPAT dengan biaya sekitar Rp200.000. c. Biaya Akta Jual Beli AJB ini biasanya diterbitkan oleh PPAT. Dalam penerbitannya pihak penjual dan pembeli harus menanggung biayanya sekitar 1 persen dari nilai transaksi. Besaran biaya ini tergantung dari kesepakatan di antara PPAT, penjual, dan pembeli. Misalnya harga rumah Rp500 juta, maka biaya penerbitan AJB sekitar Rp5 juta. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Biaya balik nama di BPN didasarkan kepada nilai jual tanah atau rumah kemudian dibagi dengan 1.000. Jika harga jual rumahnya Rp500 juta, berarti biaya pelayanannya sekitar Rp500.000. Langkah ke-2 anda dapat langsung mengurus sertifikat setelah balik nama AJB selesai, supaya lebih mudah untuk nanti pembagian warisannya. Sesuai dengan perundang-undangan yang berkaitan dengan pertanahan, yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Pewarisan hak atas tanah dalam praktiknya disebut pewarisan tanah. Secara yuridis, yang diwariskan adalah hak atas tanah bukan tanahnya Demikian jawaban dari kami untuk permaslahan hukum saudara, semoga bermanfaat. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan Dasar hukum : 1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA); 2. PP No.24 /1997 tentang Pendaftaran Tanah. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.