Prosedur Pemecahan dan Balik Nama Sertifikat atas Tanah yang Sebagian Dijual kepada Anak dan Sebagian Dihibahkan kepada Paman

Dijawab oleh: Ardhi Yudha, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Pertama-tama kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan yang Saudari Ine sampaikan. Dalam pertanyaan Saudari, tidak dijelaskan detilnya apakah bapak sudah meninggal dan apakah tanah tersebut masih terdaftar atas nama bapak saudari? Oleh karena itu kami mengambil asumsi bahwa bapak saudari sudah meninggal dunia dan sertifikat masih terdaftar atas nama bapak saudari. Hibah wasiat tersebut harus dibuat sebelum bapak saudari meninggal dunia. Seperti yang saudari sampaikan, bahwa sebidang tanah tersebut beliau berikan kepada anak (yang saudari beli) dan paman saudari. Penyebutan pesan ini spesifik, sesuai dengan apa yang diatur dalam Pasal 196 Kompilasi Hukum Islam (“KHI”) bahwa “Dalam wasiat, baik secara tertulis maupun lisan, harus disebutkan dengan tegas dan jelas, siapa atau siapa-siapa atau lembaga apa yang ditunjuk akan menerima harta benda yang diwasiatkan”. Dalam Hukum Waris, pemberian pesan seperti itu, dikenal dengan Hibah Wasiat. Hibah Wasiat hanya dapat dilaksanakan setelah pewaris meninggal dunia. Tentu saja, Hibah Wasiat ini tidak serta merta dapat dilaksanakan, ia harus memenuhi persyaratan yang ada. Di dalam Pasal 195 KHI disyaratkan bahwa: 1. Wasiat dilakukan secara lisan, dihadapan dua orang saksi, atau tertulis dihadapan dua orang saksi atau Notaris. 2. Wasiat hanya diperbolehkan sebanyak-banyaknya 1/3 dari seluruh harta warisan, kecuali apabila semua ahli waris menyetujui. 3. Wasiat kepada ahli waris berlaku apabila, disetujui oleh semua ahli waris. 4. Persetujuan dibuat secara lisan di hadapan dua orang saksi atau tertulis dihadapan dua orang saksi dan Notaris. Sedangkan jika Saudara beragama non-muslim, maka mengenai wasiat merujuk pada ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Dalam Pasal 875 KUHPer, surat wasiat atau testamen adalah sebuah akta berisi pernyataan seseorang tentang apa yang dikehendakinya terjadi setelah ia meninggal, yang dapat dicabut kembali olehnya. J. Satrio dalam bukunya Hukum Waris (hal. 180) mengatakan bahwa suatu testament adalah suatu akta, kata mana menunjuk pada syarat, bahwa testament harus berbentuk suatu tulisan, sesuatu yang tertulis. Yang mana dalam permasalahan anda, wasiat tersebut tidak berbentuk tertulis, sehingga sudah tidak memenuhi ketentuan mengenai wasiat. Ini berarti jika anda beragama non-muslim, maka merujuk pada ketentuan KUHPer, wasiat tersebut harus berbentuk tertulis. Dalam hal tidak dibuat wasiat secara tertulis di hadapan Notaris, sehingga tidak bisa langsung dibuatkan akta hibahnya, maka proses yang ditempuh adalah balik nama dan pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama (“APHB”) biasa. Setiap kematian, yang pertama kali harus dilakukan adalah membuat surat keterangan kematian dari kelurahan (pribumi) atau dengan Akta Notaris (WNI keturunan), kemudian dibuat Surat Keterangan Waris (“SKW”). Dari SKW, diketahui siapa saja ahli waris yang berhak, sehingga dapat dipastikan siapa saja ahli waris dari pewaris dan siapa saja yang berhak atas harta warisan. Untuk syarat administrasi yang harus dipenuhi adalah: A. Data tanah 1. Setfikat Asli; 2. Pajak Bumi Bangunan (PBB) asli 5 tahun terakhir, berikut Surat Tanda Terima Setoran; 3. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli. B. Data Pemberi dan Penerima Hibah 1. Foto Copy Kartu Tanda Penduduk (KTP); 2. Foto Copy Kartu Keluarga; 3. Foto Copy Akta Kelahiran. Sebagai bukti legal atas peralihan hak dari pemilik lama (penjual) kepada pemilik baru (pembeli), dan AJB ini sangat diperlukan ketika akan membuat sertifikat tanah, karena akta ini menjadi bukti bahwa peralihan hak dengan cara jual beli tanah ini telah sah sehingga nantinya bisa di buatkan sertifikat tanah oleh pihak PPAT, karena bagaimanapun juga sertifikat tanah ini menjadi bukti kepemilikan yang memiliki kekuatan di mata hukum. Bagi pihak penjual, perlu melengkapi berkas-berkas yang nantinya diperlukan, seperti fotokopi surat nikah (jika sudah berkeluarga), fotokopi KTP, fotokopi KK, sertifikat tanah asli dan bisa di pertanggung jawabkan serta pastikan dulu bahwa tidak ada blokir dari pihak kepolisian, pengadilan atau orang pribadi atas sertifikat tanahnya. Kemudian, PBB tahun terakhir yang asli, STTS (Surat Tanda Terima Setoran) dari PBB penjual dan pastikan tidak ada tunggakan, jika ada, perlu di selesaikan secepatnya karena nantinya pemilik tidak bisa melakukan validasi atas pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan PPH (Pajak Penghasilan). Sedangkan bagi pihak pembeli kalian juga perlu menyiapkan beberapa dokumen yang nantinya akan diperlukan ya, diantaranya; fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP), Fotokopi Kartu Keluarga (KK), Fotokopi surat nikah (bila sudah berkeluarga), dan fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Pertama, mendatangi PPAT untuk membuat akta jual beli tanah dan jangan lupa membawa serta berkas-berkas yang sudah disiapkan tadi yah, dan di awali dengan pemeriksaan sertifikat tanah dan PBB, karena akta jual beli tanah akan melindungi transaksi pada tanah yang sudah bersertifikat, dan untuk membuktikannya kalian perlu menyertakan fotokopi dan dokumen asli sertifikat tanah, bukti pembayaran PBB, dan identitas penjual dan pembeli. Setelahnya pihak PPAT akan melihat kesesuaian data teknis dan hukum antara sertifikat dengan buku tanah di kantor pertahanan atau badan pertahanan nasional, dengan tujuan untuk mengetahui tanah yang dimaksud sedang tidak dalam sengketa hukum dan tidak sedang dijadikan jaminan ataupun dalam penyitaan pihak lain. selain itu, pihak PPAT juga akan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB untuk memastikan bahwa tanah yang akan diperjual belikan tersebut tidak menunggak pajak. Kemudian pihak PPAT juga akan memeriksa surat persetujuan suami atau istri dari pihak penjual karena ketika seseorang menikah, harta mereka akan tercampur, termasuk hak atas tanah. Setelah dokumen-dokumen sudah dianggap lengkap, diverifikasi dan pihak-pihak terkait juga sudah memberikan persetujuannya, maka kalian bisa masuk ke tahap selanjtnya yaitu penandatanganan akta yang harus di hadiri oleh pihak penjual maupun pembeli yang hadir dan minimal harus di hadiri oleh dua saksi yang umumnya berasal dari kantor PPAT bersangkutan atau dua pegawai notaris (bila menggunakan jasa notaris), dan selesai. AJB sudah bisa kalian ambil. Terkait dengan biayanya, pertama, ada pajak peghasilan yang wajib dibayarkan oleh penjual sebesar 5% dari harga tanah, dan untuk biaya yang wajib dibayarkan pembeli yaitu BPHTB sebesar 5% setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak), kemudian biaya lain yang ditanggung bersama oleh penjual dan pembeli berupa biaya jasa PPAT. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : 1. Kompilasi Hukum Islam (“KHI”); 2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”); 3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan perubahannya. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.