Langkah hukum penjual untuk mengambil kembali sisa 90 m2 setelah SHM 190 m2 dibalik nama seluruhnya tanpa AJB dan telah beralih ke pihak ketiga

Dijawab oleh: Febi Ardhianti, S.E. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Terima kasih atas pertanyaan saudara kepada kami Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Sebelum kami menjelaskan tentang permasalahan hukum saudara, kami akan menjelaskan tentang Bukti Hak atas Tanah.Sebagaimana dikatakan dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Selain itu, Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (“UUPA”) juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat tanda bukti hak (sertifikat tanah) atas pendaftaran tanah merupakan alat pembuktian yang kuat. Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah atau tanah yang mempunyai kekuatan hukum terkuat, terpenuh, dan sifatnya turun temurun serta dapat dialihkan (dijual, dihibahkan, atau diwariskan). Pasal 20 UUPA SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak atas lahan dan/atau tanah yang dimiliki sang pemegang sertifikat. (nama yang ada di sertifikat adalah pemiliknya) Sekarang kami akan menjelaskan tentang Akta Jual Beli (“AJB”). AJB miliki sebagai dasar atas kepemilikan tanah masih belum sempurna sebagai dasar kepemilikan tanah dikarenakan belum dilakukannya balik nama pada sertifikat tanah. Akta Peralihan Hak atas Tanah yang Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Pertama-tama, tentang peralihan hak atas tanah (khususnya melalui jual beli) disebutkan dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 yang berbunyi: “Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Akta jual beli tersebut juga patuh pada syarat sahnya suatu perjanjian yang harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi 4 syarat, yaitu: Tentu dalam suatu AJB yang sudah mengandung empat syarat yang disampaikan di atas, berlaku juga asas pacta sunt servanda, yaitu asas kepastian hukum dalam perjanjian, yaitu para pihak dalam perjanjian memiliki kepastian hukum dan oleh karenanya dilindungi secara hukum, sehingga jika terjadi sengketa dalam pelaksanaan perjanjian, maka hakim dengan keputusannya dapat memaksa agar pihak yang melanggar itu melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian. Patut dipahami bahwa AJB yang sudah terbit antara penjual dengan pembeli, yaitu pembeli dengan pemilik tanah (penjual) tidak sah dan tidak mengikat, karena dari informasi saudara pihak penjual tidak tanda tangan AJB ( penjual tidak dilibatkan). Dan seharusnya AJB nya hanya sebagian tanah tersebut (dipecah), sehingga kami berkesimpulan proses balik nama sertifikat yang dilakukan oleh pembeli cacat hukum. Hal ini sebab patut diduga terdapat kesalahan administratif yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) yang melakukan proses balik nama sertifikat tersebut. Selanjutnya kami akan menjelaskan Objek Sengketa Tata Usaha Negara, Yang menjadi objek gugatan pada Pengadilan Tata Usaha Negara (“PTUN”) adalah keputusan tata usaha negara. ( Pasal 53 ayat (1) Undang- Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara. Sertifikat hak atas tanah diterbitkan oleh BPN dan BPN merupakan badan atau pejabat tata usaha negara, sehingga jika ada sengketa terhadap sertifikat hak atas tanah yang berhak memeriksa dan mengadili adalah PTUN sebagai yang memiliki kompetensi/ kewenangan absolut. Namun sebelum masuk ke pengadilan, ada upaya yang bisa ditempuh untuk pembatalan penetapan hak atas tanah, jika seseorang merasa dalam penerbitan sertifikat tanah ada cacat hukum administratif sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembabatalan Hak aatas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permen Agraria/BPN 9/1999”). Dalam Pasal 106 ayat (1) jo. Pasal 119 Permen Agrarian/BPN 9/1999, dikatakan bahwa keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena permohonan yang berkepentingan atau oleh pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan. Jadi, siapa saja yang merasa dirugikan dengan adanya penerbitan sertifikat hak atas tanah, dan dia menganggap penerbitan tersebut cacat hukum administratif, maka dapat mengajukan pembatalan penetapan hak atas tanah. Dalam Pasal 107 Permen Agraria/BPN 9/1999, disebutkan bahwa cacat hukum administratif mencakup: a. kesalahan prosedur; b. kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan; c. kesalahan subjek hak; d. kesalahan objek hak; e. kesalahan jenis hak; f. kesalahan perhitungan luas; g. terdapat tumpang tindih hak atas tanah; h. data yuridis atau data data fisik tidak benar; atau i. kesalahan lainnya yang bersifat administratif, Saran kami: Sebaiknya penjual secepatnya mengumpulkan bukti- bukti dan saksi yang menguatkan bawa tanah tersebut hanya di beli sebagaian saja, sehingga penjual dapat mengajukan pembatalan sertifikat. Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat. Dasar Hukum: 1. Kitab Undang- Undang Hukum PerdataL; 2. Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria; 3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana yang telah diubah pertama kali dengan Undang–Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana yang telah diubah kedua kali dengan Undang–Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara; 4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 5. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH Terimakasih.