Prosedur Sertifikasi Tanah Warisan Berbasis Kitir yang Ditempati Pihak Non-Ahli Waris

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Setelah saya membaca dan memahami permasalahan yang Saudara sampaikan kepada kami, saya selaku Konsultan Hukum dari Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia RI Mencoba menjawab pertanyaan yg saudara sampaiakn sebagai berikut. Sebelum menjawab pertanyaan saudara terlebih dahulu saya terangkan bahwa pengurusan sertipikat bisa diurus oleh yang bersangkutan atau ahliwarisnya ke BPN dimana anda tinggal dan mengenai orang lain yang bukan ahli warinya tinggal disitu sebetulnya tidak ada hubunganya dengan permohonan sertipikat saudara. Sebelumya saya akan menerangkan bagaimnana pengurusan hak tanah menjadi status kepemilikanya jelas. Kenyataannya, belum semua tanah memiliki sertifikat. Ini biasa terjadi jika tanah itu didapatkan secara turun menurun dari keluarga. Hasilnya, tanah hanya memiliki surat girik /kitir, yang sepatutnya diubah ke SHM (Sertifikat Hak Milik) dan harus diketahui biaya pembuatan sertifikat tanah dari girik. Jika Anda saat ini memiliki tanah girik atau tertarik membeli tanah girik, maka Anda harus segera melakukan persiapan untuk mengubah status girik ke SHM. Ada beberapa proses yang harus dilewati yaitu: Datang ke kelurahan Datang ke kantor pertanahan Siapkan biaya pembuatan sertifikat tanah dari girik Dengan adanya sertifikat hak milik, Anda berwenang menggunakannya untuk segala keperluan (selama tidak melanggar hukum). Sekaligus mempermudah Anda saat hendak menjualnya atau mengalihkan kepemilikan kepada orang lain. Ini sejalan dengan UU No. 5 Tahun 1960, atau dikenal juga dengan UUPA (Undang Undang Pokok Agraria), yang menyatakan jika seluruh tanah yang belum memiliki sertifikat harus didaftarkan konversi haknya ke negara melalui Kantor Pertanahan setempat. Urusan Kelurahan Di tahap ini, Anda akan diminta untuk mengurus beberapa surat berikut: Surat Keterangan Tidak Sengketa Ini untuk menunjukkan kalau Anda adalah pemilik yang sah dan tidak ada pihak lain yang mengklaim. Jika setelah dilakukan penelitian tidak ditemukan masalah sengketa, Kepala Desa atau Lurah akan menandatangani surat ini, beserta saksi berupa pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW). Asumsinya, pihak RT/RW adalah perwakilan masyarakat setempat yang memahami sejarah penguasaan tanah ini. Selain RT/RW, bisa juga tokoh adat yang dijadikan saksi. Bagaimana jika ternyata ada sengketa? Lurah akan menunda untuk mengeluarkan surat ini. Anda dan pihak yang terlibat persengkataan harus terlebih dulu mencapai kata mufakat. SURAT KETERANGAN RIWAYAT TANAH Sebagai tanah adat atau tanah waris, bukan tidak mungkin ukuran tanah yang dimiliki berbeda-beda dari generasi ke generasi. Misalnya, awalnya keluarga Anda memiliki tanah girik seluas 2.000 meter persegi. Lalu kakek Anda menjual 1.000 meter persegi tanah kepada kenalannya. Sementara sisa tanah seluas 1.000 meter dibagi kepada Ayah Anda dan adiknya, sehingga masing-masing menguasai 500 meter persegi tanah. Pada akhirnya, tanah yang diturunkan untuk Anda hanya seluas 250 meter persegi, karena 250 meter persegi lainnya dipegang oleh kakak Anda. Perincian seperti ini akan dituangkan di Surat Keterangan Riwayat Tanah, yang memang berfungsi untuk menjelaskan riwayat penguasaan tanah dari awal hingga proses peralihan baik sebagian maupun keseluruhan. SURAT KETERANGAN PENGUASAAN TANAH SECARA SPORADIK Surat ini dibuat oleh Anda sebagai pemohon dan diketahui oleh Lurah atau Kepala Desa. Fungsi dari surat ini adalah menegaskan kalau Anda memang sudah menguasai bidang tanah secara sah sebelum memohonkan hak atas tanah ini. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik mencantumkan tanggal perolehan penguasaan tanah, beserta cara perolehannya, misalnya melalui Akta Jual Beli. Urusan Kantor Pertanahan Setelah sukses mengurus surat-surat di kelurahan, langkah selanjutnya adalah mendatangi kantor pertanahan di area tanah milik Anda. Ini prosedurnya. Datang ke loket penerimaan untuk mengajukan permohonan berkas Jangan lupa, bawa dokumen asli girik atau fotokopi letter C, dokumen asli ketiga surat yang diurus di kantor kelurahan, bukti-bukti peralihan tanpa terputus, fotokopi KTP & KK Anda, fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan), surat kuasa jika pengurusan sertifikat dikuasakan, surat pernyataan sudah memasang tanda batas, dan dokumen lainnya sesuai persyaratan UU. DILAKUKAN PENGUKURAN KE LOKASI Hal ini dilakukan oleh petugas ukur yang akan membawa surat tugas pengukuran dari kepala kantor pertanahan. Tentunya, pengukuran ini baru akan dilakukan jika berkas permohonan sudah lengkap dan Anda sudah mendapat tanda terima dari loket penerimaan berkas di kantor pertanahan. Saat proses pengukuran, Anda atau kuasa akan membantu petugas dalam menunjukkan batas-batas atas kekuasaan tanah. PENGESAHAN SURAT UKUR Setelah petugas selasai mengukur tanah di lokasi, hasilnya akan dicetak dan dipetakan di BPN (Badan Pertanahan Nasional). Lalu, Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan akan menandatangani Surat Ukur. PENELITIAN OLEH PETUGAS PANITIA A Panitia A adalah panitia yang dibentuk dan ditetapkan berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Pertanahan, biasanya terdiri atas petugas dari BPN dan Lurah. Setelah Surat Ukur ditandatangani, Panitia A pun bertugas memeriksa, meneliti, dan mengkaji data fisik maupun yuridis—baik di lapangan maupun di kantor—untuk menyelesaikan permohonan pengakuan hak atas tanah. PENGUMUMAN DATA YURIDIS Untuk memenuhi pasal 26 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, data yuridis permohonan hak tanah akan diumumkan di Kantor Kelurahan dan BPN selama 60 hari. Tujuan lainnnya dari pengumuman ini adalah untuk menjamin bahwa tidak ada keberatan dari pihak lain terkait permohonan hak tanah tersebut. Jika dalam jangka waktu tersebut ada pihak yang menyatakan berkeberatan, permohonan hak atas tanah akan ditunda hingga masalah ini selesai. PENERBITAN SK ATAS TANAH Ketika periode pengumuman data yuridis telah terpenuhi (tidak ada pihak yang menyatakan keberatan), Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan SK (Surat Keputusan) tentang pemberian hak atas tanah. Artinya, tanah girik Anda sudah berubah haknya menjadi sertifikat. PEMBAYARAN BPHTB Setelah SK pemberian hak atas tanah diterbitkan, masih ada proses pensertifikatan di bagian Sub Seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI). Namun, Anda harus terlebih dulu membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sesuai luas tanah yang tercantum di Surat Ukur. Jumlah BHPTB yang dibayarkan bergantung kepada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. PENDAFTARAN SK HAK UNTUK PENERBITAN SERTIFIKAT Selanjutnya proses SK Hak akan didaftarkan untuk melanjutkan proses penerbitan sertifikat hak milik (SHM). PENGAMBILAN SERTIFIKAT Setelah sertifikat ditandatangani oleh pihak berwenang, sertifikat dinyatakan selesai. Anda pun dapat mengambilnya di loket pengambilan. Tanah girik Anda kini sudah resmi menjadi hak milik. Proses pembuatan sertifikat ini tidaklah sama terhadap tiap orang, tergantung kelengkapan dokumen. Namun pada umumnya proses selesai dalam jangka waktu 6 bulan setelah pengajuan pertama kali.Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah dari Girik Biaya pembuatan sertifikat tanah dari girik berbeda, tergantung lokasi dan luas tanah. Berdasarkan PP No.13/2010 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (BNBP) yang berlaku di Badan Pertanahan Nasional, berikut beberapa biaya yang harus diperhitungkan, yaitu: Tarif ukur (Tu) Jika luas tanah (L) di bawah 10 hektar (10.000 meter persegi), maka rumus perhitungan Tu = (L/500 x HSBKu-Harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran) + Rp100.000 Tarif Panitia Penilai A (Tpa) Tpa = (L/500 x HSBKpa – Harga satuan biaya khusus panitia penilai A) + Rp350.000 Pelayanan pendaftaran tanah Pendaftaran untuk pertama kalinya: Rp50.000 Biaya transportasi, konsumsi, dan akomodasi (TKA) petugas pengukur Biaya sertifikasi tanah Contoh perhitungan biaya Sebagai ilustrasi, berikut biaya pembuatan sertifikat untuk tanah di Jakarta seluas 150 meter persegi dengan harga jual Rp500.000.000. Dengan catatan: HSBKu yang berlaku adalah Rp80.000 dan HSBKpa yang berlaku adaalh Rp67.000. Angka ini didapatkan sesuai rumus di atas. Tarif ukur Rp124.000 Tarif Panitia Penilai A (Tpa) Rp370.100 Pendaftaran tanah Rp50.000 Total biaya yang disetor (Tu+Tpa+pendaftaran tanah) Rp544.100 Biaya ekstra :   Transportasi dan konsumsi petugas ukur Rp250.000 BPHTP(dibayarkan sebelum sertifikat tanah diterbitkan) Rp7.000.000 TOTAL KESELURUHAN BIAYA Rp7.794.100 Harga ini tentunya setimpal dengan kepastian hak milik Anda terhadap tanah. Lagipula, jika suatu saat Anda berniat menjual tanah tersebut, nilainya akan jadi lebih tinggi karena sudah memiliki sertifikat hak milik. Demikian yang bisa kami sampaikan semoga bermanfaat utuk kita semua. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Dasar Hukum: UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah PP No.13/2010 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak