Keabsahan Pembatalan Sepihak Jual Beli Tanah Setelah Pembayaran DP dan Sertifikat Diproses Notaris

Dijawab oleh: Supriyatno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima Kasih, Atas Pertanyaan yang Saudari sampaikan kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional via Konsultasi Hukum Secara On-Line terkait dengan pertanyaan yang Saudara sampaikan yakni : “ Apakah Penjual bisa membatalkan sepihak ? Sebelumnya menjawab pertanyaan Saudari terlebih dahulu saya akan menjelaskan mengenai syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata :. Adanya kesepakatan kedua belah pihak. Maksud dari kata sepakat adalah, kedua belah pihak yang membuat perjanjian setuju mengenai hal-hal yang pokok dalam perjanjian. Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum. Asas cakap melakukan perbuatan hukum, adalah setiap orang yang sudah dewasa dan sehat pikirannya. Ketentuan sudah dewasa, ada beberapa pendapat, menurut KUHPerdata, dewasa adalah 21 tahun bagi laki-laki,dan 19 tahun bagi wanita. Menurut Undang Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, dewasa adalah 19 tahun bagi laki-laki, dan 16 tahun bagi wanita. Dasar hukum yang kita pakai adalah KUHPerdata karena berlaku secara umum. Adanya Obyek. Sesuatu yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian haruslah suatu hal atau barang yang cukup jelas. Adanya kausa yang halal. Pasal 1335 KUHPerdata, suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab yang halal, atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan hukum. Syarat angka 1 dan 2 merupakan syarat subyektif, yang artinya jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Dapat dibatalkan, artinya salah satu pihak dapat mengajukan pembatalan perjanjian tersebut. Perjanjian dengan sendirinya tetap mengikat keduabelah pihak selama tidak dibatalkan oleh hakim atas permintaan pihak yang berhak memintakan pembatalan. Sedangkan syarat angka 3 dan 4 merupakan syarat obyektif, yang artinya jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian tersebut batal demi hukum. Batal demi hukum, artinya dari semula dianggap tidak pernah ada dilahirkan perjanjian tersebut. Apabila persyaratan tersebut terpenuhi, maka perjanjian kesepakatan telah terwujud yang merupakan kehendak dari ke dua atau lebih pihak dalam perjanjian mengenai apa yang mereka kehendaki untuk dilaksanakan, bagaimana cara melaksanakannya, kapan harus di laksanakan, dan siapa yang harus melaksanakan. Pada dasarnya sebelum para pihak sampai pada kesepakatan mengenai hal-hal tersebut, maka salah satu atau lebih pihak dalam perjanjian tersebut akan menyampaikan terlebih dahulu suatu bentuk pernyataan mengenai apa yang dikehendaki oleh pihak tersebut dengan segala macam persyaratan yang mungkin dan di perkenankan oleh hukum untuk di sepakati oleh para pihak, misalnya syarat pembatalan, namun demikian apabila tidak dimuat ketentuan pembatalan perjanjian ketentuan Pasal 1266 KUH Perdata tentang Syarat batal suatu perjanjian menentukan ““Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan.”.   Dari hal-hal tersebut, pada saat saudari melakukan transaksi jual beli dengan pembeli, membuat surat perjanjian jual beli yang syarat-syarat perjanjiannya telah memenuhi pasal 1320 KUHPerdata, maka surat perjanjian tersebut mengikat keduabelah pihak. Perjanjian jual beli saudari dapat dibatalkan jika memenuhi syarat sebagaimana diatur dalam pasal 1266 KUHPerdata tersebut. Jika dilakukan pembatalan sepihak  dan merugikan pihak lain, maka dapat dikatakan perbuatan tesrebut adalah perbuatan melawan hukum (PMH). Pihak yang keberatan dengan perbuatan pembatalan tersebut, dapat menggugat melalui Pengadilan Negeri, maka jika gugatannya diterima ada konsekuensi yang harus diterima oleh pihak yang membatalkan perjanjian secara sepihak. Demikian Jawaban yang dapat kami berikan … Semoga bermanfaat Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey pada link berikut ini https://survei.balitbangham.go.id/ly/AqYt83xH dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan yang telah kami berikan. Terimakasih