Keabsahan Pembatalan Sepihak Perjanjian Jual Beli Rumah Angsuran dan Tuntutan Pengembalian Uang Setelah 8 Tahun Penguasaan Rumah

Dijawab oleh: Heru Wahyono, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terimakasih Saudara Annisa Fitri yang telah memberikan pertanyaan. Setelah membaca dan mencoba memahami dari uraian saudara: bahwa ibu saudara telah melakukan perjanjian jual beli tanah dan rumah dengan cara angsuran 2 jt perbulan, namun setelah 2 tahun (24 bulan) uang angsuran yang telah masuk 24 jt Pembeli di PHK. Dan pembeli meminta yang yg telah diangsurnya itu (24 jt) selama 2 tahun ditambah uang 6 jt karena pembeli telah memperbaiki rumah yg telah ditempatinya. Namun karena ibu saudara tidak mau mengembalikan, pembeli tetap menempati rumah tersebut sampai 8 tahun. Rupanya selama 8 tahun tersebut ibu saudara menganggap sewa saja (dengan biaya uang yang telah masuk di ibu saudara sebesar 24 jt - dengan perhitungan 300 rb/bulan). namun setelah 8 th ibu saudara menanyakan kelanjutan pembayaran pembelian rumah tersebut, dan pembeli malah marah-marah dan meminta kembali uang yg telah masuk. Kalo kami pahami dari uraian saudara ada beberapa kejanggalan atau salah hitungan: Kalo angsuran perbulan yang telah diperjanjikan sebesar 2 jt, sedangkan pembeli sudah mengangsur selama 2 th berarti kan seharusnya: 2 jt x 24 bulan = 48 jt, bukan 24 jt. Karena uang yang masuk ke penjual (ibu saudara) 24 jt. Maka selama 8 tahun pembeli dianggap menyewa oleh ibu saudara dengan perhitungan 300 rb/bln. Padahal kalau dihitung 300 rb x (12x8) = Rp. 28.800.000,- sedangkan uang yg masuk baru 24 jt. Apa ibu saudara tidak rugi tuh. Adanya kejanggalan apakah anggapan sewa dari penjual (karena pembeli menempati rumah selama 8 tahun tersebut) diketahui dan disepakati oleh pembeli? Dan dari uraian saudara diatas bahwa telah terjadi perjanjian jual beli tanah dan rumah dengan sistem angsuran, dan baru perjanjian hitam diatas putih dengan materay 6 rb. Berarti surat tanah dan rumah yang dijual tersebut masih dipegang oleh penjual kan (ibu saudara), karena pembeli belum menyelesaikan pembayarannya. Untuk itu kami usulkan solusi dari permasalahan saudara adalah: Kalo surat tanah masih ada di penjual (ibu saudara) dan perjanjian jual belinya belum di hadapan pejabat yg berwenang (Notaris), maka ajak kembali pembeli untuk memusyawarahkan masalah ini, karena surat tanah dan rumah tersebut masih pembeli (ibu saudara) miliki maka bisa saja diusulkan, bagaimana kalo tanah dan rumah tersebut dijual ke orang lain, dan setelah terjual nanti ada perhitungan dengan pembeli baik uang yng telah masuk+perbaikan rumah dikurangi biaya menempati rumah selama 8 tahun atau Apabila surat tanah dan rumah telah di serahkan ke pembeli, dan perjanjian telah dilakukan didepan pejabat yg berwenang maka yang bisa dilakukan oleh penjual (ibu saudara) adalah menggugat secara perdata pembeli tersebut atas dasar wanprestasi perjanjian utang piutang (sisa harga tanah yang belum dibayar) (Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata - “KUHPer”). Sebelum melakukan gugatan perdata, berdasarkan Pasal 1238 KUHPer, penjual harus terlebih dahulu memberikan somasi kepada pembeli untuk membayar utangnya (sisa harga yang belum dibayar). Apabila pembeli tidak mengindahkan somasi tersebut dengan tetap tidak membayar kepada penjual, maka penjual dapat melakukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi. Tujuan gugatan bukan untuk meminta pembeli mengembalikan tanah kepada penjual, tapi untuk menuntut pelunasan utang serta ganti rugi kepada penjual. Dikarenakan berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga. Apabila harga tanah yang disepakati belum dibayar lunas oleh pembeli, maka sisa harga yang belum dibayar akan menjadi hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli Demikian jawaban yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat. Dasar Hukum: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Disclamer: Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan